Налог с продажи недвижимости: кому и сколько платить

Нововведения увеличат налоговую нагрузку на продавцов недвижимости и сделают менее привлекательным инвестирование в квадратные метры.

Одним из новогодних «подарков», преподнесенных государством гражданам, стало изменение правил взимания налогов со сделок по продаже квартир. С 1 января вступила в действие новая статья Налогового кодекса, которая одновременно расширяет круг налогоплательщиков и отменяет ряд ранее установленных налоговых преференций.

По мнению Ярослава Гафурова, управляющего партнера и адвоката юридической группы «Double Pro», нововведения способствуют повышению налоговой нагрузки на продавцов и снизят привлекательность инвестиций в недвижимость. При этом некоторые использованные законодателями формулировки неоднозначны, что может спровоцировать волну судебных споров между продавцами квартир и налоговыми инспекторами.

– Обновленные правила налогообложения сделок с недвижимостью изложены в дополнительной статье 217.1 Налогового кодекса. Согласно новой норме, подоходный налог (13%) обязаны платить продавцы, владеющие жильем менее 5 лет.

Закон содержит оговорку о том, что новый алгоритм налогообложения касается объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 01.01.2016.

В порядке исключения минимальный порог, освобождающий от налога, снижен с 5 до 3 лет только для собственников квартир, получивших квадратные метры в дар или по наследству от родных и близких, приватизировавших жилье либо ставших владельцами имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

– Раньше граждане активно применяли следующую схему уклонения от налога. При продаже стоимость квартиры искусственно занижалась до одного миллиона рублей, что соответствовало сумме предоставляемого в соответствии со ст. 220 НК РФ налогового вычета. Таким образом, налогооблагаемая база «обнулялась». После нововведений у продавцов сохранилось право на получение вычета, однако кардинально изменилась методика определения налоговой базы. У мытарей появился «камертон» в виде кадастровой стоимости недвижимости.

Если заявленная налогоплательщиком сумма сделки окажется меньше кадастровой оценки проданной недвижимости, умноженной на коэффициент 0.7, то налог при продаже будет начисляться исходя из данных кадастра. То есть, налоговая база будет равна 70% от кадастровой стоимости объекта. При этом доход от реализации жилья может быть скорректирован на сумму приобретения недвижимости – при условии предоставления документов, подтверждающих цену покупки.

– Закон содержит оговорку о том, что новый алгоритм налогообложения касается объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 01.01.2016. Казалось бы, гражданам, которые купили квартиру в 2015-ом и планируют продать ее спустя 3 года, можно будет, как и раньше, не думать о налоге.

Однако весьма расплывчатая формулировка уже вызывает определенные разночтения в профессиональной среде и может быть использована налоговиками как основание для налогообложения доходов от операций с любой недвижимостью, зарегистрированной после 1 января 2016 года. Участники рынка недвижимости рассчитывают на то, что в ближайшее время последуют официальные разъяснения Минфина или налоговой службы.

– Если проданная квартира находилась в вашей собственности менее 5 лет, необходимо после совершения сделки до конца апреля следующего года подать налоговую декларацию, указав в ней полученный доход. На основании этой информации налоговая инспекция подготовит и направит налогоплательщику квитанцию с указанием суммы налога.

– Если продавец квартиры, которая перепродается менее чем через 5 лет с момента последней смены собственника, уклонится от уплаты налога, задолженность будет взыскана через суд. При этом за каждый день просрочки будут начислены пени. За отказ от декларирования дохода, полученного от продажи квартиры, а также за умышленное занижение налоговой базы на нарушителей может быть наложен штраф.

Последствия нововведений для рынка

– По мнению многих экспертов, новые правила налогообложения сделок с недвижимостью будут иметь не только социально-экономические, но и конъюнктурные последствия для квартирного рынка. Например, следует ожидать сокращение объема предложения жилья, поскольку многие собственники будут вынуждены повременить с реализацией квадратных метров со сроком владения менее 3-5 лет. Кроме того, нововведения могут привести к увеличению количества споров вокруг справедливости кадастровой оценки.

В условиях падения цен на квартиры из-за кризиса большинство налогоплательщиков столкнутся с искусственным завышением налоговой базы. Дело в том, что рассчитанная государством кадастровая стоимость недвижимости нередко превышает реальную стоимость жилья на 10-30%. Такая несправедливость спровоцирует волну судебных исков об оспаривании завышенной кадастровой стоимости. Возможно, продавцы станут активно придумывать способы оптимизации налоговой нагрузки – например, через продажу квартир с неопределенной кадастровой стоимостью по долям в праве.

Какой налог с продажи квартиры в 2018 году нужно платить: суммы НДФЛ, как уменьшить + примеры расчета

20 апреля 61052 1 Автор: Как зарабатывать.ру 61052 1

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем, кто должен оплачивать налог с продажи квартиры и каким образом он рассчитывается.

Сегодня вы узнаете:

1. В каких случаях налог не платится;
2. Как его можно снизить;
3. Каким образом оформляется отчёт о доходах.

Кто платит налоги с продажи квартиры

Любые полученные доходы облагаются налогами. Продажа жилья также не считается исключением, так как результатом этого процесса становится получение некоей суммы.

Человек, продавший собственную квартиру, становится налогоплательщиком и обязан отчитаться перед государством за полученные средства.

Оплачивает сумму налога именно бывший владелец недвижимости после продажи. Декларация подаётся в году, следующем за годом совершения сделки с жильём. То есть, по квартире, проданной в любом месяце 2018 года, декларация 3-НДФЛ сдается до 30.04.2019 г., а налог уплачивается до 15 июля 2019 г.

Налогоплательщик имеет обязанность самостоятельно или через законного представителя отправиться в налоговые органы по адресу места жительства и предъявить заполненную по всем нормам форму 3-НДФЛ. В противном случае придётся заплатить штраф, а иногда дело может дойти до и до судебных разбирательств.

Человек, который приобретает жильё, не платит при покупке никаких налоговых взносов. Он становится плательщиком НДФЛ только при последующей сделке купли-продажи с данной недвижимостью. Как часто ни продавалась бы квартира, каждый раз при смене владельца будет уплачиваться налог согласно с нормами закона.

Оплата налога, если квартира покупалась до 2016 года

Любая квартира, которая была куплена до 1 января 2016 года, облагается налоговым платежом, если она была во владении менее 3 лет. При этом период рассчитывается в количестве месяцев. Их должно быть ровно 36, чтобы избежать уплаты НДФЛ. Этот период начинает отсчитываться от даты регистрации сделки в РосРеестре.

Свидетельство на жильё содержит дату совершения купли-продажи. На неё и необходимо ориентироваться при расчёте срока. Если недвижимость покупалась в сентябре 2015 года, то продать её без налога возможно в сентябре 2018 года.

Но существуют некоторые исключения, когда дата регистрации права на недвижимость не имеет значения, а отсчет срока ее владением считается иначе.

• Недвижимость, полученная по наследству. Датой возникновения права на нее будет день открытия наследства (смерти бывшего владельца).
• Кооперативная недвижимость. Право собственности на нее возникает после уплаты паевых взносов и подписания акта приема-передачи недвижимости.
• Недвижимость, полученная до 1998 года, в то время, когда не требовалось оформления Свидетельства на правовладения ею.

Еще важно то, что если недвижимость перешла к владельцу по долям, к примеру, ½ квартиры была куплена, а другая половина получена по наследству, то отсчет права на владение недвижимостью начинается с момента регистрации первой половины квартиры. Увеличение размера владения, в этом случае, не играет никакой роли.

После продажи квартиры свидетельство на собственность вычёркивается из базы РосРеестра и отдаётся на руки бывшему владельцу. Оно больше не имеет силы, но понадобится в налоговой инспекции для подтверждения срока владения квартирой.

При расчёте налога используется договорная стоимость квартиры. Сумма, обозначенная в договоре купли-продажи между сторонами, является основой для оплаты НДФЛ. Именно этот документ вам нужно будет впоследствии предоставить в налоговые органы, чтобы подтвердить уплаченный налог.

Изменения от 2016 года, которые действуют и в 2018 году

Законодательные акты в 2016 году претерпели некоторые поправки. С 1 января порядок уплаты налога изменён.

• Периода владения недвижимостью;
• Расчётной стоимости жилья.

Теперь те собственники, которые стали владельцами квартиры в 2016 году, освобождаются от налога при продаже жилья по истечении 5 лет или 60 месяцев.

Если вы купили квартиру в 2016 году, а продали её спустя три года, то нужно оплатить налог. Это нововведение было создано в целях борьбы с различного рода махинациями при продаже недвижимости. Подобным образом государство старается стабилизировать рынок недвижимости и избавиться от многочисленных мошенников.

Правда, в законе есть некоторые исключения, позволяющие не уплачивать налог с продажи квартиры, в случае если она была в собственности 3 года:

• Квартира или иная живая площадь перешла в собственность по договору дарения от близкого родственника, а также получена по наследству.
• Недвижимость приватизирована ее владельцем.
• Жилая площадь перешла в собственность по договору ренты.

Если ранее при продаже жилья учитывалась лишь договорная стоимость, которую указывали стороны договора, то с 2016 года для этих целей применяется кадастровая стоимость. Её величина рассчитывается на 1 января каждого года с учётом влияния разных экономических факторов.

Продажная стоимость недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой цены квартиры, установленной законодательно. Если в договоре купли-продажи цена недвижимости указана ниже этого показателя, то налог все равно будет начисляться, исходя из него.

Пример. В договоре вы обозначили цену квартиры 3 500 000 рублей, а кадастровая стоимость составляет 8 700 000, 70% от данной суммы будет составлять 8 700 000*70% = 6 090 000 рублей. Так как этот показатель выше указанной вами стоимости, то и налог будет рассчитываться с кадастровой стоимости. Если же договорная цена окажется выше, то она будет использоваться в качестве налоговой основы.

Размер налога и база для его начисления

Налог на доходы физических лиц при продаже жилья составляет 13%. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Она применяется только для резидентов, т. е. лиц, проживающих в стране свыше 183 дней в году. Для нерезидентов ставка приравнена к 30%.

С какой же суммы берётся налог? Он уплачивается с налоговой базы, которой считается доход, вырученный от продажи недвижимости. Иными словами, стоимость квартиры, обозначенная в договоре, – это основа для расчёта НДФЛ.

Пример. Если цена продажи квартиры равна 4 500 000 рублям, то в налоговую придётся заплатить 4 500 000*13% = 585 000 рублей. Нерезидент оплатит 4 500 000*30% = 1 350 000 рублей.

Сумма налога переводится по реквизитам, которые вы можете узнать в налоговой службе по месту жительства. Платёж можно осуществить через любой банк, предоставляющий такую услугу. Переводы в личном кабинете интернет-банка также подойдут для этих целей.

Мы рассмотрели, каким налогом облагается продажа. Теперь узнаем, как можно снизить его сумму. Чем выше стоимость жилья, тем больший налог подлежит уплате. Нередко суммы настолько велики, что оплатить НДФЛ по карману не каждому продавцу.

Из данной ситуации государство предусмотрело выход. Существует три способа уменьшить налогооблагаемую сумму и стоимость налога.

• Вычет в 1 млн. рублей;
• Учёт понесённых затрат;
• Получение имущественного вычета из бюджета.

Каждый налогоплательщик может применить один любой из вышеперечисленных способов для уменьшения платежа в налоговую службу. Они не могут применяться одновременно в одном году при продаже нескольких квартир или одного жилья. Каждый из них может использоваться налогоплательщиком только один раз в отчётном периоде.

Если в году продаются две квартиры семейной парой, то воспользоваться одним способом снижения налога можно дважды, поочерёдно каждому члену семьи. Например, продав одно жильё, скидкой в 1 000 000 рублей воспользуется супруг, а при продаже другой квартиры этот же способ применяет его жена.

Каждым вычетом можно воспользоваться, если квартира находилась в собственности менее пяти или трёх лет. Теперь мы остановимся на каждом способе более подробно и разберёмся, как правильно рассчитать налог с их помощью.

Имущественный вычет в 1 миллион рублей

Уменьшить налог с физических лиц можно любым способом, который является в конкретной ситуации наиболее выгодным. Применяя разные методы, можно добиться уплаты минимальной суммы.

Вычет в 1 000 000 рублей применяется любым желающим для расчёта НДФЛ. К примеру, если ваша квартира стоит 6 700 000 рублей, то сумма налога составит 6 700 000*13% = 871 000 рублей. Если принять во внимание вычет, то НДФЛ приравнивается к (6 700 000 – 1 000 000)*13 = 741 000 рублей.

Из примера видно, что второй вариант более выгодный по деньгам. В этом случае налогоплательщику придётся расстаться с меньшей суммой. Также данный вычет часто применяется при небольшой стоимости недвижимости.

Если цена вашей квартиры составляет 970 000 рублей, то налог без вычета равен 970 000*13% = 126 100 рублей. Используя уменьшение налоговой базы, получим следующий результат: 970 000 – 1 000 000 = -30 000 рублей. Иными словами, налоговая база приравнивается к нулевой. В этом случае продажа будет без налога, так как его значение составит «0».

Так можно снизить основу для расчёта налога и рассчитать гораздо меньший налог к уплате. В некоторых случаях продавцу вообще не нужно вносить взнос в налоговую инспекцию.

Понесённые расходы для снижения налога

Не всегда вычет в 1 000 000 рублей выгоден налогоплательщику. Бывает его использование нецелесообразным в случае, когда понесённые затраты значительно больше этой суммы.

К таким расходам могут относиться:

• Изначальное приобретение квартиры по одной цене, а продажа за меньшую стоимость;
• Затраты на ремонт;
• Взносы за кредит (ипотеку).

Все вышеуказанные случаи помогут уменьшить облагаемую сумму дохода. К примеру, квартира покупалась за 3 100 000 рублей, а продаётся за 2 800 000 рублей. Налоговая база составит 2 800 000 – 3 100 000 = -300 000 рублей. То есть, она приравнивается к нулю, и налог платить не надо. Если бы использовался вычет в 1 000 000, то 3 100 000 – 1 000 000 = 2 100 000 рублей, и НДФЛ составит 273 000 рублей.

Очевидно, что последний вариант в рассматриваемой ситуации невыгоден. Всегда учитывайте, что при продаже жилья по цене, меньшей стоимости покупки, налог платить не придётся.

Для налоговой инспекции потребуется обязательно представить документы, подтверждающие право на получение вычета:

• Договор купли-продажи с указанной суммой продажи;
• Расписка приобретателя в получении всей суммы;
• Ипотечное соглашение с банком;
• Чеки и квитанции на проведение ремонта, приобретение стройматериалов.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

Каждый работающий человек, получающий официальный заработок, может вернуть из бюджета 13% от цены приобретённого жилья в сумме не более 2 000 000 рублей. Данный вычет предоставляется только тем лицам, которые могут представить официальные справки о доходах.

При продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трёх или пяти лет, можно использовать взаимозачёт между уплачиваемым налогом и вычетом. Это работает, если ранее имущественный вычет не использовался налогоплательщиком или получен в неполном объёме.

Если стоимость жилья составляет 10 000 000 рублей, то налоговая база с использованием вычета составит 10 000 000 – 2 000 000 = 8 000 000 рублей. Если какая-то сумма вычета уже применялась в предыдущих отчётных периодах, то можно использовать оставшуюся часть.

Данную скидку при оплате НДФЛ можно получить при покупке любого количества квартир, но в размере, не превышающем 260 000 рублей (2 000 000*13%). Её сумма возвращается из уплаченных взносов НДФЛ за каждый год на расчётный счёт налогоплательщика.

Также вычет допускается использовать и для уменьшения суммы налоговой базы. В этой ситуации он не выплачивается на руки.

Нередко у недвижимости несколько владельцев, каждый из которых распоряжается определённой долей в ней.

В таком случае подоходный налог платится в зависимости от того, каким образом продаётся квартира:

• В качестве общей собственности;
• Путём разделения долей.

В первом варианте любой вычет используется в целом на жильё один раз. Второй случай позволяет каждому отдельному собственнику воспользоваться вычетом.

Пример. В квартире 2 собственника, которые продают недвижимость как нераздельную. Они решили поделить деньги после продажи. Общая стоимость жилья 4 800 000 рублей. (4 800 000 – 1 000 000)*13% = 494 000 рублей – это налог к уплате.
Если же собственность долевая, и каждому из двух владельцев принадлежит 1/2, то налог рассчитывается следующим образом: (4 800 000 : 2 – 1 000 000)*13% = 182 000 рублей заплатит каждый из собственников.

Если у квартиры есть несколько собственников, они платят НДФЛ пропорционально свой доле. Налоговый Кодекс этого не запрещает.

Квартира, которая приобретена по наследству согласно завещанию или ГК РФ либо подаренная близким родственником, также облагается по ставке 13%.

Уплатить взнос придётся тогда, когда жильё находилось в собственности меньше трёх лет. Определить срок владения жильем можно, исходя из оформленного права на него, отраженного в Свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость. Но для наследников квартир существуют некоторые исключения. Дата отсчёта срока распоряжения ею будет день, когда открылось право на наследство, после смерти бывшего владельца.

Часто при продаже подобной квартиры собственники сталкиваются с некоторыми трудностями. Например, могут отсутствовать бумаги, подтверждающие первоначальную сумму приобретения жилья. В этом случае невозможно предоставить соответствующие бумаги налоговому сотруднику и получить скидку в размере понесённых расходов.

Узнаем, какая сумма облагается налогом в данном случае. Использование вычета в 1 000 000 рублей – наиболее подходящий вариант, который используется большинством наследников. Если продажная стоимость квартиры составляет 5 400 000 рублей, и сделка состоится через 2.5 года после смерти завещателя, то налог составит (5 400 000 – 1 000 000)*13% = 572 000 рублей.

Продажа дарственной квартиры после трёх лет её владения избавляет собственника от крупной суммы налога. Также не придётся обращаться и в налоговые службы для регистрации декларации 3-НДФЛ,

Законодательство не предусматривает каких-либо льгот при оплате НДФЛ для пенсионеров. Ставка является фиксированной и не зависит от количества лет плательщика.

Лица пенсионного возраста могут воспользоваться любым из вышеперечисленных способов уменьшения налоговой базы. Они применяют вычеты или отнимают затраты на покупку жилья из налогооблагаемой базы.

Граждане данной категории должны отчитаться перед налоговой службой по доходам, если ими было продано жильё ранее трёх лет до 2016 года или ранее 5 – после 2016 года. Если этого не выполнить, то, как и остальным лицам, придётся внести штраф.

Если же недвижимость была 3 года в собственности или 5 лет, то пенсионер не оплачивает НДФЛ в размере 13%. В этом случае нет необходимости обращаться в налоговые органы и предоставлять декларацию, так как соблюдены требуемые законом периоды владения квартирой.

Декларация по форме 3-НДФЛ по сумме от продажи жилья подаётся в налоговые органы по адресу места жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплатить обозначенную в ней сумму следует успеть до 15 июля этого же года. Нарушение сроков приведёт к начислению штрафов и пени.

Подать декларацию возможно в режиме «онлайн» через личный кабинет. Для этого рекомендуется изначально обратиться в справочное бюро налоговой службы за получением логина и пароля. Результат проверки можно увидеть там же.

Принести заполненные документы в инспекцию допускается лично или через представителя на основе доверенности.

Заполняется декларация лично или через специализированные фирмы, оказывающие такую услугу за плату. Её можно оформить в электронном формате, а затем распечатать либо заполнить от руки. Составляется декларация в двух экземплярах: один остаётся у оператора, а другой передаётся вам с отметкой о принятии.

К декларации следует прикрепить следующую документацию:

• Паспорт;
• Заявление на предоставление вычета;
• Документы, подтверждающие цену покупки и продажи;
• Квитанции, чеки или банковский договор для возмещения собственных затрат;
• При использовании имущественного вычета – реквизиты для начисления суммы из бюджета и соответствующее заявление при необходимости;
• Реестр, содержащий наименование и количество приложенных документов.

В 3-НДФЛ не допускаются опечатки или исправления. При их наличии документ становится недействительным. С учётом того, что листы проходят компьютерную проверку, вручную заполнять графы рекомендуется крайне аккуратно.

Достоверность составленной декларации осуществляется сотрудником налоговой инспекции в течение трёх месяцев. При выявлении ошибок вам сообщат о них посредством звонка и попросят составить вторичную декларацию.

Чем грозит несвоевременная уплата налога

Даже если налогоплательщик не предоставит отчёт после продажи жилья ранее трёх либо пяти лет владения ею, будет начисляться штраф. Он приравнивается к одной тысяче рублей.

Если согласно декларации, налог по результатам применения вычета нулевой, то всё равно нужно обратиться в инспекцию и отчитаться о полученных доходах.

Сумма штрафа начисляется, если декларация подана позднее 30 апреля. Если сумма налога, обязательная к уплате, не внесена до 15 июля, то за каждый день просрочки начисляется пеня.

Если налогоплательщик отказывается уплатить сумму налога свыше 600 млн. рублей, он привлекается к уголовной ответственности. В данной ситуации решение выносит суд.

Какой существует налог с продажи недвижимости?

Порядок исчисления и взыскания налога на недвижимое имущество декларирован соответствующим кодексом. Законы из года в год меняются. Вместе с тем и меняются права и обязанности граждан в области налогообложения. Факт, который остается неизменным, – это необходимость уплаты налога.

Какой существует налог с продажи недвижимости?

Право собственности на недвижимое имущество может принадлежать частному лицу, предприятию частного характера или муниципальному органу. Виды недвижимости включают в себя разные варианты: жилые помещения, помещения коммерческого назначения (торговые или офисные здания), производственные помещения, земельный участок и земли сельскохозяйственного назначения. Владелец может иметь право единоличного владения или в составе доли. Во всех случаях, если сделка подпадает под описание налогооблагаемых, налог с продажи недвижимости остается обязательным.

Систему контроля осуществляют налоговые органы и их территориальные подразделения. Факт уплаты или неуплаты налога отражается в ежегодной декларации, подаваемой гражданами.

Согласно российскому законодательству, любой вид официально полученной прибыли облагается налогом. С этой точки зрения отчуждение недвижимости считается поступлением в пользу владельца. Поэтому платить налог с продажи недвижимости обязан именно продавец.

Статья 224 Налогового кодекса РФ гласит, что сумма поступления от отчуждения недвижимости должна облагаться налогом в размере 13 %. Однако этот закон применим не во всех случаях. Подробности будут рассмотрены в данном материале.

Другой закон, на который следует ссылаться, – это Федеральный закон под номером 382. Он актуален с начала 2016 года. Согласно правилам этого закона налог с продажи недвижимости в правовом поле основывается на сроках владения. Данный документ рассматривает два вида владения по срокам:

• Переход права собственности на недвижимость до 2016 года.
• Обладатели недвижимости, чьи права зафиксированы после 01.01.2016.

Первая категория граждан при отчуждении недвижимости руководствуется положениями закона, действовавшего до начала 2016 года. Согласно этому закону налог является обязательным для всех владельцев, которые отчуждают недвижимость в течение первых 3 лет после перехода права собственности. Для второй категории действует новый порядок, согласно которому отметочным сроком владения является 5 лет.

Если рассмотреть общий порядок взыскания налогов, то законом предусмотрены обстоятельства, при которых налог с продажи недвижимости для физических лиц теряет актуальность независимо от срока владения. В частности, рассматривается способ перехода в собственность. Это следующие случаи:

1. Когда объект недвижимости достается владельцу при условии пожизненного иждивения бывшего владельца.
2. Имущество, доставшееся по наследству.
3. Отчуждение объектов недвижимости, право на которые возникло в результате приватизации.
4. Основанием владения является договор дарения.

Если правоустанавливающий документ попадает в одну из данных категорий, то сделка не должна классифицироваться как дополнительный доход и, соответственно, быть обложенной налогом.

Особенности есть также по регионам. Как известно, отечественные законы делятся на федеральные и территориальные. Местные власти вправе адаптировать некоторые федеральные законы без принципиальных противоречий. На практике таким образом обычно облегчаются обстоятельства для отдельной категории граждан. Налог с продажи недвижимости при этом не является исключением.

Например, для Ханты-Мансийского округа действует закон, согласно которому доход от реализации недвижимости не облагается налогом даже в течение первых 3 лет владения. Аналогичные правила действуют и в Ставропольском крае: здесь срок налогооблагаемых сделок уменьшен с 5 до 3 лет. Чтобы узнать о том, какой налог с продажи недвижимости следует платить в том или ином регионе, нужно следить за изменениями территориальных законов.

Гражданин С. А. продал жилой дом, купленный 1,5 года назад за 6 300 000 рублей. Его случай по всем параметрам подходит под определение закона. Он официально трудоустроен, и его трудовой стаж составляет более 10 лет. Какова будет сумма налога при продаже недвижимости для гражданина С. А.

Для подготовки декларации по итогам года необходимо взять следующие сведения:

6 300 000 – 1 000 000 = 5 300 000 – сумма налоговой базы

Сумма налога: (6 300 000 – 1 000 000) х 13 % = 689 000 рублей

Но задолго до конца срока подачи декларации С. А. собрал документы на вычет и получил подтверждение от налоговой службы. Размер вычета был максимальным. Теперь расчеты выглядят иначе:

(6 300 000 – 5 300 000) х 13 % = 130 000 рублей фактическая сумма уплаты.

Если бы гражданин С. А. совершил сделку спустя 5 лет после покупки, то он входил бы в категорию освобожденных.

Налог с продажи недвижимости для физических лиц, его особенности и порядок уплаты декларирован главой 23 Налогового кодекса РФ. Так, субъекты права, обладающие правами на получение доходов в территории РФ, делятся на три категории:

1. Резидент страны – гражданин, который в течение последнего года, но не менее 183 дней проживал в России.
2. Нерезиденты – лица, не попадающие в предыдущую категорию.
3. Условное определение – валютные резиденты – это граждане РФ, которые в течение последнего года проживают в другой стране, но посещают Россию не реже одного раза в год.

При продаже недвижимости нерезидентом налоги и порядок их расчетов регламентируются статьей 209 Налогового кодекса. Так, для них применяется отдельный комплекс взыскания НДФЛ.

Когда юридическое лицо отчуждает недвижимость, находящуюся на собственном балансе, порядок расчетов налогообложения во многом определяется выбранной налоговой системой. Но определенным является тот факт, что, продавая недвижимость, юридическое лицо получает доход. Соответственно, этот доход должен отражаться в бухгалтерском балансе компании. Продолжаем рассматривать налог с продажи недвижимости. С какой суммы и в каком порядке должно его платить юридическое лицо? Необходимо учитывать принадлежность к одному из следующих налоговых режимов:

1. ЕНВД.
2. Упрощенная система.
3. Патентная система.

Тип объекта недвижимости также принимается к сведению. Он может быть жилым, коммерческим помещением, земельным участком или недрами.

Имеют отношение также фактические сведения и форма собственности: ведет ли компания коммерческую деятельность по факту, учредителями являются резиденты или нерезиденты РФ? Чтобы ответить на все эти вопросы, следует руководствоваться статьей 23 НК РФ.

При продаже жилого помещения юридическим лицом доход не облагается НДС, а вот налог с прибыли является обязательным. Ставка подоходного налога также зависит от гражданского статуса учредителей (резидент или нерезидент). Если речь идет об отчуждении нежилого помещения, находящегося на балансе предприятия, то сумма дохода облагается как подоходным налогом, так и НДС. При этом подоходный налог начисляется не на сумму сделки, а на сумму чистых доходов.

Важный нюанс: налог с продажи коммерческой недвижимости не учитывает количество лет владения. Другой нюанс из области оптимизации налогообложения гласит, что предприятие вправе понизить сумму дохода на остаточную цену объекта. Если после бухгалтерских расчетов разница между суммой сделки и конечной суммой окажется отрицательной, то цифра классифицируется как убыток предприятия.

Касается ли налог с продажи недвижимости физических лиц - пенсионеров и иных особых категорий граждан? Согласно действующим законам налоговые льготы или послабления, привязанные к социальному статусу граждан, не предусмотрены. Пенсионеры должны платить налог, если они подпадают под общую категорию налогооблагаемых лиц.

Здесь важно отличить имущественный налог и НДФЛ. Имущественный налог с 2014 года не актуален для пенсионеров. Исключением являются случаи, когда пенсионер использует недвижимость в целях получения прибыли. В остальном они подчиняются общему порядку: налог на продажу недвижимости 3 года для них будет обязательным.

Но у пенсионеров есть возможность существенно снизить налог или вовсе быть освобожденными. Для этого они должны прибегнуть к имущественному вычету. До 2012 года вычет не распространялся на пенсионеров. Принятие Федерального закона №330 предоставило им такое право.

Благодаря этому закону пенсионеры могут получить один из следующих вариантов вычета на налог после продажи недвижимости:

• Если право собственности зафиксировано более 3 лет назад, то освобождаются полностью на общих основаниях.
• Если срок владения меньше, а стоимость объекта не превышает 1 миллиона рублей, они могут получить снижение базы для налога до той суммы, что была потрачена при приобретении объекта.

Субъекты налогообложения имеют право на имущественный налоговый вычет. Оно распространяется на тех граждан, которые официально трудоустроены и со своего дохода отчисляют подоходный налог или НДФЛ в размере 13 %. Есть три варианта вычета:

• Полное освобождение.
• Частичное.
• Начисление налога на весь объем выручки.

При этом максимальная сумма, на которую можно снизить размер налога, составляется 1 миллион рублей.

Пример: гражданин продает квартиру, купленную 2,5 года назад за 4 500 000 рублей. К моменту подачи декларации гражданин также подготовил документы на вычет. Ему полагался максимальный вычет. В итоге сумма налоговой базы составила для него 3 500 000 рублей, а налоги - 455 000 рублей.

Отвечая на вопрос о том, какой налог с продажи недвижимости следует платить, важно упомянуть и вариант совместного владения. Если право собственности на недвижимость распространяется на несколько человек, то обязанность уплаты налога также распределяется в зависимости от доли каждого из них. Или совладельцы могут договориться между собой и понести налоговое обязательство в ином порядке.

Вычетом граждане могут пользоваться неоднократно, так как он распространяется на каждую единицу совершенной сделки. Но в течение 1 года допускается реализация только одного вычета. Благодаря такому послаблению сумма налога при продаже недвижимости может быть существенно снижена.

Методов реализации вычета три:

• Выдача положенных средств наличными.
• Перевод на банковский счет получателя.
• Выписка уведомления в адрес работодателя с указанием освобождения гражданина от уплаты НДФЛ на срок, в течение которого накопилась положенная сумма.

Заявление на вычет оформляется в течение того отчетного периода, в котором совершены сделки. Вычет можно получить в двух видах: фиксированной суммой или суммой, равной затратам. Выбор зависит только от заявителя: предварительно он может посчитать, какой вариант ему более выгоден, и подать именно на тот вид.

Вычет уместен в том случае, когда гражданину необходимо доказать расходы на предшествующую покупку недвижимости, которая была продана в отчетном периоде. Поэтому эти расходы придется закрепить копиями документов на них. В этих целях в налоговый орган подаются копии следующих документов:

• Договор о приобретении недвижимости (купли-продажи).
• Документ, свидетельствующий о пользовании услугами риэлтерских компаний.
• Акт приема-передачи во владение.
• Документы от продавца о получении денег: расписка (если деньги получены наличными) и выписка из банка (если деньги были переведены на счет).
• Платежные поручения.
• Иные документы, формировавшиеся в процессе сделок и представляющие финансовое значение.

После подтверждения заявления на вычет налоговым органом следует снова вернуться к вопросу о налоге с продажи недвижимости. С какой суммы следует платить? Облагаемая база будет существенно снижена. Важно учитывать, что в статью вычетными расходами не входят страховые выплаты и погашения по ипотеке.

После того как граждане узнают о том, каким налогом облагается продажа недвижимости за короткое время владения, и выяснят налоговые ставки, они могут невольно заинтересоваться вариантами сбережения средств законным путем. Для ответа следует обратить внимание на первоначальную цель внедрения данного налога.

Считалось, что мотивом владельцев скорой продажи после покупки является желание заработать на разнице. Все помнят докризисные времена, когда цены на недвижимость росли динамично, а прямых рычагов воздействия у государства не было. С этой точки зрения данный налог играет роль косвенного инструмента контроля рынка недвижимости. И это справедливо, так как при слишком высоких ценах на недвижимость, как правило, будет всегда выигрывать только определенный социальный слой за счет других.

Но рассмотрим иной случай: гражданин М. С. нуждается в расширении жилья, также не прочь перебраться ближе к центральной части города, но не владеет собственными средствами. Он находит компромиссный вариант: продать единственное жилье, временно пожить с семьей у бабушки с дедушкой и оформить ипотеку на более подходящее жилье. Все шло по плану, но тут свои корректировки внес кризис последних лет. Владелец вошел в число тех 20 %, которые не справились с возвратом средств. Несмотря на усилия заемщика, рефинансирование в другом банке не состоялось.

Единственно верным решением оставалось продать недвижимость до того, как банк реализует ее с открытых торгов. В итоге гражданин теряет средства в виде процентных ставок по ипотеке и уплачивает налог с продажи. Если стоимость жилья изменилась, то, возможно, уже он не сможет купить квартиру. И это не единичный случай.

На стадии обсуждения законопроекта обсуждалась возможность освобождения тех лиц, у которых продаваемая недвижимость является единственной. Но у законодателей были опасения, что этим положением могут воспользоваться спекулянты, когда узнают о том, каким налогом облагается продажа недвижимости.

Есть возможность оптимизировать сумму налога помимо вычета. Кроме случаев, рассмотренных законом, есть еще варианты:

• Предоставление документации о понесенных расходах. Такое положение также является официально разрешенным. Например, даже если человек купил недвижимость с целью дальнейшей продажи, то сумма его дохода не равна всей стоимости сделки. Доходом признается лишь разница между купленной и проданной стоимостью.

Расходами считаются: стоимость объекта, расходы на расширение, погашение имеющихся задолженностей по коммунальным услугам, проведение сетей и разрешенные виды перепланировки, улучшение благоустройства и иные ремонтные работы.

• Применение двойного вычета. Задаваясь вопросом о том, какая сумма облагается налогом при продаже недвижимости, следует учитывать и правовой статус налогоплательщика: в рамках реализации данного вида налогообложения он одновременно является и продавцом, и покупателем. Иное важное условие – совершение двух сделок (купли и продажи) в течение одного календарного года. И наконец, третье условие – если покупка была совершена ранее, чем продажа. То есть возможности оптимизации есть только у тех, у кого это не единственное жилье. Если при покупке первой квартиры вычет не был истребован, то сейчас за его счет можно списать обязательство, независимо от того, какой налог с продажи недвижимости предстоит внести в бюджет.
• Применение снижающего коэффициента. Согласно условиям статьи 217 НК РФ доходом считается сумма, равная умножению снижающего коэффициента на кадастровую стоимость. В этом случае даже есть возможность снизить налоговую базу до нуля.

Если статус – частный предприниматель?

Если частный предприниматель продал недвижимость до того, как официально зарегистрировался как ИП, то сделка проходит в налоговых органах в виде обычной декларации НДФЛ. Если к моменту сделки продавец имел статус предпринимателя, то возникает логичный вопрос: каких размеров придется платить налоги при продаже недвижимости ИП?

Здесь важно учитывать, числится ли объект недвижимости в списке кода ОКВЭД как основное средство коммерческих ценностей, приносящих доход или нет. Второй определяющий фактор – система налогообложения ИП. Есть два вида: УСН – упрощенная система и способ «доходы минус расходы».

В первом случае сумма сделки приобщается к общей базе для начисления налога. Ставка выплачиваемого налога – 6 %. При системе «доходы минус расходы» сумма сделки увеличивает сумму прибыли. Но в расходах важно учитывать стоимость покупки объекта и средства, потраченные на его обслуживание и улучшения условий. В качестве доказательства за приобретение следует заранее снять копию правоустанавливающих документов и в последующем предоставить в налоговую.

Рассмотрим случай, когда субъект бизнеса останавливает свою деятельность и ликвидирует статус ИП. Какие налоги платятся при продаже недвижимости в этом случае? На предпринимателя не распространяется правило 3 лет, и он обязан внести в бюджет подоходный налог как физическое лицо, получившее дополнительный доход. Специалисты рекомендуют подготовиться к процессу ликвидации заранее, предварительно переходя на упрощенную систему налогообложения. Такой метод существенно снижает издержки. С точки зрения оптимизации налогообложения целесообразным является реализация недвижимости в статусе физического лица, а не ИП.

В конце каждого года субъекты бизнеса и физические лица, трудящиеся на официальном основании, должны предоставить сведения о движении финансовых средств, имеющихся в распоряжении. В связи с этим актуальным становится вопрос: при продаже недвижимости какой налог платить, чтобы потом не возникли претензии налоговых органов.

Физические лица подают отчет по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего за отчетным периодом года. Орган подачи – местное подразделение органа ИФНС. Если в документе будут допущены ошибки технического характера или связанные с ошибочными расчетами, то налоговый орган не примет отчет. Корректировать существующий документ нельзя. Исправленный отчет оформляется на новом бланке, на титульной странице которого будут сведения о повторной сдаче. Документ формируется в двух идентичных экземплярах. После приема отчета отводится срок на взнос суммы налога. Обычно этот период длится до 15 июля того года, когда был сдан отчет.

Уклонение от уплаты и задержка срока подачи отчетов наказывается:

• За не предоставление нулевых показателей – от 1000 рублей.
• В остальных случаях – до 30 % от начисленной суммы налога.
• Если налог не уплачен в срок, взыскивается сумма налога плюс 20-40 % от ее суммы в качестве штрафа.
• Помимо основных санкций, за каждый день просрочки начисляются пени.

Поэтому важно ответственно подходить к налоговым и юридическим обязательствам. В государственных масштабах от налогов зависит жизнедеятельность всей страны.

Какой существует налог с продажи недвижимости?

Налог с продажи недвижимости исчисляется и уплачивается в порядке, установленном налоговым законодательством. В настоящей статье будет раскрыто, какой налог уплачивают граждане или организации, если они получили доход от продажи недвижимого имущества, какие особенности налогообложения сделок с недвижимостью установлены в 2017 году.

Налогообложение при продаже недвижимости в 2017 году

Сделки с недвижимостью сопряжены с некоторыми нюансами. О госрегистрации прав подробнее см. в нашей статье по ссылке: Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. В настоящей же статье внимание будет уделено налогам.

В 2017 году определение вида налога с продажи недвижимости, как и ранее, происходит в зависимости от того, кто и какой вид недвижимости продает. Если продавец — гражданин, то уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если организация — налог на прибыль и налог на добавленную стоимость (НДС). НДС при этом уплачивается не всегда. Так, согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) реализация жилой недвижимости освобождается от налогообложения.

В отношении налога с продажи недвижимости в 2017 году сделаны, в частности, следующие разъяснения:

• Налог на имущество и НДФЛ предполагают разное исчисление. Доход от наследования налогом не облагается (письмо Минфина РФ «Об уплате налога…» от 29.03.2017 № 03-05-06-01/18230).
• Декларация по налогу на доходы граждан за 2016 год должна была быть подана в срок до 02.05.2017 (информационное письмо ФНС России «О представлении декларации…» от 20.02.2017 № БС-4-11/[email protected], далее — письмо № БС-4-11/[email protected]). Декларация подается, в частности, при продаже недвижимости, которая была в собственности менее 3 лет.
• Направление декларации не означает обязанности сразу же уплатить налог. Сделать это можно в срок до 17.07.2017 (письмо № БС-4-11/[email protected]).
• По новым правилам исчисления налога для граждан в 2017 году используется максимальный из 2 показателей:
  • сумма реализации недвижимости;
  • кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года продажи × 0,7 (письмо № БС-4-11/[email protected]).

Уплата налога с продажи коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью понимаются здания, сооружения и земля, которые используются для увеличения капитала.

Уплата налога с продажи недвижимости коммерческой производится с проверкой соответствия цены сделки рыночной. Несоответствие (продажа недвижимости зависимым лицам для последующей сдачи ими имущества в аренду) влечет взыскание недоимки по налогам. На это указывает ФНС РФ со ссылкой на позиции высших судов (п. 4 письма ФНС РФ «О направлении обзора правовых позиций…» от 23.12.2016 № СА-4-7/[email protected]).

Особенности продажи гражданами-предпринимателями коммерческой недвижимости заключаются в том, что расходы, произведенные на приобретение такой недвижимости, не могут быть учтены для уменьшения налогооблагаемой суммы доходов от продажи данного имущества (письмо Минфина РФ от 28.02.2017 № 03-04-05/11261).

Если же коммерческая недвижимость продана предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения (УСН), то имущественные вычеты, установленные для граждан, на данных субъектов не распространяются, поскольку предприниматели, применяющие УСН, не уплачивают НДФЛ (письмо Минфина РФ от 28.02.2017 № 03-04-05/11261).

Исчисление организацией налога с продажи недвижимости касается НДС. При возмещении НДС от продажи коммерческой недвижимости важно доказать, что участником цепочки по продаже недвижимости налог в бюджет перечисляется, источник возмещения налога в бюджете сформирован (постановление АС ЗСО от 28.02.2017 № Ф04-181/2017 по делу № А27-4533/2016).

Уплата налога на куплю-продажу квартиры

Налог на недвижимость при продаже квартиры имеет ряд нюансов:

• Так, для исчисления налога с продажи недвижимости — единственной квартиры индивидуального предпринимателя, применяющего УСН и использующего ее для проживания, следует использовать нормы о НДФЛ. Такой вывод может быть сделан, в частности, из анализа постановления ФАС ВВО от 10.05.2012 по делу № А79-5243/2011.
• Если же квартиры (комнаты) продаются и покупаются гражданином-предпринимателем для целей осуществления предпринимательской деятельности, то налоговые органы учитывают соответствующие платежи при исчислении УСН (постановление АС ЗСО от 12.01.2017 № Ф04-6115/2016 по делу № А45-7997/2016).
• Особенностью исчисления налога при купле-продаже недвижимости является, в частности, то, что если гражданин продал и купил квартиру в рамках одного налогового периода (календарного года), то он может воспользоваться каждым видом налоговых вычетов, если ранее их не использовал (письмо Минфина РФ от 08.04.2016 № 03-04-05/19956).
• Если стороны определили в соглашении о продаже квартиры, какой налог с продажи недвижимости и в каком размере уплачивается стороной, не являющейся плательщиком налога по законодательству (например, покупатель дает расписку о компенсации продавцу части налога из страха, что сделка может не состояться), то соглашение в указанной части является недействительным и каких-либо правовых последствий не порождает (апелляционное определение Мособлсуда от 14.09.2016 по делу № 33-25097/2016).

Доход от продажи недвижимости: особенности исчисления и налогообложения

Уплата налога при купле-продаже недвижимости производится с учетом положений нормативных правовых актов о налоговых вычетах. Так, при исчислении налога на куплю-продажу недвижимости согласно подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, если продажа состоялась после 01.01.2016, применяются следующие вычеты:

• не более 1 млн руб. — от продажи жилого недвижимого имущества, дач и земельных участков, находящихся в собственности менее установленного периода (3 или 5 лет для разных объектов);
• не более 250 000 руб. — для остальной недвижимости.

Уплата налогов с продажи недвижимости охраняется в том числе и нормами уголовного права. Так, если имеет место сокрытие крупных сумм налога на доходы от продажи недвижимости (например, продажа предпринимателем квартир и иного недвижимого имущества), то указанное является основанием для возбуждения соответствующих уголовных дел. Более того, ведение производства по уголовным делам приостанавливает слушание по соответствующим налоговым спорам в арбитражных судах (определение ВС РФ от 29.12.2016 № 301-КГ16-17938 по делу № А79-8952/2015).

Итак, при продаже недвижимости гражданами уплачивается НДФЛ, индивидуальными предпринимателями — НДФЛ (или осуществляется учет продажи недвижимости при определении налогов в рамках УСН), организациями — НДС (за исключениями, установленными законодательством, в частности при продаже жилой недвижимости) и налог на прибыль.

Важно правильно определять целевое назначение имущества (коммерческое имущество или используемое непосредственно для проживания), цену продажи (ее несоответствие рыночным расценкам может повлечь доначисление недоимки), срок владения (от которого зависит, в частности, возможность использования соответствующих вычетов).

Налог при продаже недвижимости

Налоги с физических и юридических лиц взимаются, ссылаясь на законодательные нормы Налогового кодекса Российской Федерации. При этом следует учитывать, что периодически вносятся некоторые изменения и дополнения.

Кроме того, как для физических, так и для юридических лиц правила вычетов и сроки подачи декларации о полученном с продажи недвижимости доходе едины. Если гражданин уклоняется от обязанностей налогоплательщика, ему придётся нести за это административную ответственность. Она также имеет свойство изменяться и увеличиваться в зависимости от того, какая стоимость была у проданного объекта и какой срок просрочки.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Продажа любой недвижимости должна быть официальной и документированной, поскольку в ином случае сделка с ней будет признана незаконной в суде и ответственность сторон может не ограничиваться только административными мерами. При вычислении налога учитывают не только сведения из декларации, но и сравнивают их с прилагаемыми обязательными документами.

Все сведения в документах должны совпадать друг с другом. Особенно это касается дат и сумм. Крайне важно обратить внимание на пункт стоимости недвижимости до её фактической продажи. Некоторые представители физических лиц ищут способы снижения размера налога посредством ложного указания стоимости объекта в тексте договора. Однако нужно помнить, что помимо договора и декларации в налоговый орган потребуется подать и выписку с расчётного счёта, на который покупатель переводил деньги. Разумеется, сумма перевода должна полностью совпадать с суммой, которая указана в документе.

Насколько целесообразен такой ход, судить сложно, поскольку он несёт больше рисков именно для покупателя. Продавец же обязуется уплачивать тринадцать процентов от стоимости своей недвижимости при её продаже в любом случае.

В Налоговом кодексе прописаны разные варианты исчисления, при условии, что налогообложение касается продажи недвижимости, находящейся в собственности физических либо юридических лиц:

• 13% от заявленной стоимости объекта, если в качестве продавца выступает гражданин России;
• 30% от суммы продажи для иностранных граждан без статуса резидента;
• 13% от цены части недвижимости при её продаже для каждого совладельца, если объект находится в долевой собственности.

Сумму налога можно снизить путём оформления имущественного налогового вычета, когда вслед за продажей оформляется покупка другой недвижимости. По сути, от суммы приобретения нового имущества отнимается цена продажи предыдущей собственности и на остаток считается налог в размере 13% или 30% для нерезидентов.

Статуса резидента, иностранные граждане могут получить и платить налог с продажи собственной недвижимости в размере не 30-и, а 13-и%, при условии проживания на территории Российской Федерации непрерывно сто восемьдесят три дня и более.

Налогообложение физических лиц при продаже их собственной недвижимости касается имущества, которое было получено до 2016-го года и находилось в собственности человека меньше трёх лет. Если прошло больше времени с момента оформления прав собственности до продажи объекта, то налог взиматься не будет.

В связи с последними изменениями, недвижимость, которая была оформлена в собственность уже в 2016-м и последующих годах, обременяется более длительным сроком минимального владения. Иными словами, платить налог придётся, если продавец владел данным имуществом менее пяти лет, а не трёх, как было до этого. Только по истечению пятилетнего срока можно быть освобождённым от уплаты налога при продаже недвижимости.

Изменения никоим образом не коснулись размеров налоговой ставки, которая по-прежнему составляет тринадцать и тридцать процентов соответственно. Кроме того, не касаются новшества и категории некоторых сделок.

Разумеется, для представления в налоговый орган следует самостоятельно проверить сроки владения имуществом. Это связано с тем, что некоторые категории лиц ошибочно начинают отсчёт от фактического владения собственностью. Такие ситуации не редкость, особенно когда дело касается наследуемой недвижимости единственным наследником.

Чтобы не платить процент налога от суммы продажи жилья, нужно документально подтвердить, что проданное имущество было получено в результате:

• Договора дарения;
• Законного наследства или по завещанию;
• Переуступки прав на недвижимость;
• Договора пожизненной ренты с содержанием владельца приватизированной квартиры;
• Факта приватизации жилья в многоквартирном доме.

Необходимость в подтверждении остаётся лишь до тех пор, пока не истечёт минимальный срок владения объектом недвижимости. Датой, от которой таковой отсчитывается, считается дата:

• Смерти наследодателя, который являлся предыдущим собственником;
• Полной выплаты паевого взноса;
• Приёма-передачи жилья после оформления ипотеки или кредита.

После того, как квартира была продана, граждане должны произвести расчет, заполнить декларацию, подготовить необходимые документы и подать их налоговому органу на рассмотрение. После этого следует заплатить столько, сколько покажет расчет, и в порядок, установленный налоговым органом. Декларацию по форме 3-НДФЛ можно взять непосредственно на месте обращения или, не выходя из дома, на сайте налоговой инспекции. Расчет суммы производится самим гражданином, после чего проверяется сотрудником налогового органа по поданным документам.

Общий перечень требуемых бумаг, которые нужно представить:

• Личный паспорт и идентификационный код (копии);
• Заполненная декларация;
• Договор продажи-покупки приватизированной квартиры или доли в ней (копия);
• Выписка со счёта о переведённой сумме или оформленная по всем правилам расписка о получении денежных средств от покупателя. Сумма должна совпадать с указанной в договоре;
• В случае долевой собственности нужно подать заявление о проведении расчета суммы налога по долям для каждого участника.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Налог при продаже недвижимости. Новый налог на продажу недвижимости

Продавцы недвижимости, получив доход от сделки, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Сбор налогов - процедура, находящаяся под строгим контролем государства. Однако качество ее выполнения, как говорят эксперты, в силу ряда послаблений в современном законодательстве, не на высоте. Очень многие граждане на совершенно легальных основаниях уклоняются от уплаты налогов. А многие, в свою очередь, переплачивают, не зная о значительных льготах, которые государство гарантирует участникам рынка недвижимости. Что нужно иметь в виду, продавая квартиру? Как наиболее корректным образом уплачивать налог при продаже недвижимости?

Общие принципы налогообложения при продаже квартир

Эксперты выделяют следующие основные принципы налогообложения сделок по продаже недвижимости согласно российскому законодательству:

• НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной от покупателя жилья, начисляется и подлежит уплате, если квартира находилась в собственности продавца менее 3 лет;
• бывший владелец недвижимости обязан предоставить в территориальное отделение ФНС декларацию по соответствующей форме не позднее, чем 30 апреля года, который следует за тем, когда была совершена сделка купли-продажи квартиры;
• исчисленный НДФЛ должен быть полностью уплачен гражданином до 15 июля того года, когда подается декларация.

Вычеты при продаже недвижимости

Законами РФ определены определенного рода льготы, гарантированные продавцам недвижимости. Речь идет от так называемых налоговых вычетах. Они представляют собой цифру, на которую можно уменьшить сумму денежных средств, полученных от продажи недвижимости. Вычеты, таким образом, бывают для обоих типов сделок - продажа, покупка недвижимости. Налог, однако, платится только при одном из них.

Сейчас вычет составляет 1 млн руб. Итоговый налог при продаже недвижимости исчисляется посредством очень простых математических формул. Рассмотрим пример.

Гражданин Иванов продал квартиру за 2,5 млн руб. По умолчанию он должен заплатить НДФЛ в размере 13% от этой суммы, то есть 325 тыс. Однако он решил воспользоваться законным правом получить налоговый вычет в размере 1 млн. Поэтому фактическая облагаемая база составит 1,5 млн руб. Иванов, таким образом, должен будет заплатить государству 195 тыс. руб.

Израсходовать 1 млн рублей вычетов можно как за счет одной сделки купли-продажи, так и на базе нескольких, но только в течение года. Если сумма доходов, полученных от реализации недвижимости, не достигла 1 млн, то никаких налогов платить не надо (но вместе с тем декларацию подавать до 30 апреля нужно).

Еще один важнейший механизм вычета - включение в "формулу" подтвержденных сумм, связанных с расходами на приобретение квартиры. То есть если, например, Иванов, который продал квартиру за 2,5 млн руб., купил ее до этого, скажем, за 2,7 - то он имеет право отразить данную сумму в форме 3-НДФЛ (приложив подтверждающие документы - выписки, договора и т. д.) и не быть должным государству вообще ничего. Налог при продаже недвижимости в этом случае не платится.

Вычеты при долевой и совместной собственности

Если продаваемой квартирой владеют двое и более лиц на основании долевой или совместной собственности, то вычет в размере 1 млн руб. распределяется между ними. Если речь идет о первом варианте владения - то в соответствии с процентным распределением, указанным в свидетельствах о праве собственности. Во втором случае - по договоренности. Если прийти к компромиссу не удается, то через суд. Согласие о том, что совладельцы готовы разграничить свои интересы согласно тем или иным процентным распределениям, считается достигнутым, когда каждый из них подписывает договор продажи недвижимости. Каких-либо дополнительных бумаг, подтверждающих "компромисс", как правило, не требуется.

Вместе с тем у лиц, обладающих правом собственности на долю в квартире, есть право продать свою часть недвижимости без согласования с совладельцами и при этом получить вычет в полном объеме, единолично. Разумеется, ответственность за уплату налога при продаже недвижимости в данном случае полностью индивидуальная.

В сообществе риэлторов и граждан, принимающих участие в сделках с недвижимостью, иногда возникает вопрос: почему в некоторых случаях налоговая ставка по сделкам равна 30%? Какой налог с продажи недвижимости выходит столь обременяющим? Ответ прост. Этот показатель - для нерезидентов РФ. Ими, как правило, являются иностранные подданные, которые решили продать свою недвижимость в России.

Но нередки и случаи, когда нерезидентами признаются также и граждане РФ. Дело в том, что человек, не проживающий на территории своей страны более 183 дней в году, вне зависимости от наличия у него национального российского гражданства, признается нерезидентом. Его обязанность - уплачивать подоходный налог намного больший, чем если бы он жил в РФ более полугода. И еще один важнейший нюанс. Если идет продажа недвижимости нерезидентом, налоги не компенсируются никакими вычетами. Сроки их выплат остаются теми же, порядок отчетности перед ФНС - таким же.

Что, если не предоставить декларацию?

Для такой сферы, как купля-продажа недвижимости, налоги - важнейший аспект. И потому соответствующие ведомства в достаточной мере строги в отношении политики слежения за движением денежных средств в рамках сделок с квартирами. Поэтому если продавец недвижимости не предоставит в установленный срок декларацию, отражающую полученные суммы за реализацию жилья, то в соответствии со статьей 119 НК РФ его ждет штраф, равный 5% от налога (или той суммы, которая не была уплачена), начисляемый каждый месяц с момента предоставления документов в ФНС (но его максимальная величина не может превысить 30% от долга перед государством, а минимальный его размер - 1 тыс. руб.).

В случае если продавец недвижимости не заплатил исчисленный НДФЛ, то ФНС выставит требование о внесении соответствующей суммы денежных средств, начислит штраф (20% от суммы налога) и пени (в процентах, равных 1/300 части ставки рефинансирования Центробанка - начисляются они ежедневно, пока идет просрочка).

Нужно ли платить налог пенсионерам?

Есть версия, что от уплаты НДФЛ за выручку от продажи квартиры освобождены пенсионеры. Это неверно. Доход от реализации жилья с точки зрения налогового законодательства приравнивается к зарплате. Каких-либо льгот на налог с продаж недвижимости пенсионерам государство не предоставляет. Кроме того, для них обязательства по передаче в ФНС декларации 3-НДФЛ в срок, а также своевременной уплате исчисленных сумм совершенно те же, что и для работающих людей. Разумеется, остается актуальным и правило, при котором налог при продаже недвижимости менее 3 лет в собственности не уплачивается.

Есть три основных варианта предоставления формы 3-НДФЛ, отражающей цифры по сделкам с недвижимостью, в территориальный орган ФНС. Во-первых, человек может сделать это, обратившись в ведомство лично, во-вторых - написав на кого-нибудь завизированную нотариусом доверенность, в третьих - отправить форму в электронном виде через "Госуслуги" (предварительно зарегистрировавшись там).

В среде экспертов и некоторых СМИ появляются сведения о том, что в России вскоре появится новый налог на продажу недвижимости. Или, по крайней мере, в текущее законодательство будут внесены существенные поправки. О чем здесь может идти речь? Какова вероятность того, что год, в котором будет введен новый налог с продажи недвижимости, - 2015-й?

В 2014 году в стадии публичного обсуждения находится законопроект, призванный внести изменения в существующую схему взимания налога при продаже недвижимости. Речь идет о том, чтобы НДФЛ исчислялся, исходя из кадастровой стоимости жилья. Эта формулировка, подчеркивают эксперты, пока ориентировочная. Но конкретная цель законодателя ясна: власти хотят осуществлять "отбеливание" сделок, при которых включенная в договор продажи недвижимости стоимость объекта ниже, чем реальная цена квартиры (это делается с тем, чтобы "уложиться" в 1 млн налогового вычета или же использовать его по максимуму). Про этом кадастровая стоимость жилья, полагает законодатель, должна более или менее соответствовать рыночной (сейчас она, как правило, существенно ниже).

Каков предполагаемый механизм работы закона в сравнении с действующими на сегодняшний день процедурами? Рассмотрим несколько примеров.

Гражданин Иванов, оформив договор долевого участия, вложил в застройку дома 700 тыс. руб. Через два года компания-подрядчик сдала жилье в эксплуатацию. К тому моменту рыночная цена квартиры Иванова выросла до 2,5 млн. Он захотел продать ее, но в договоре прописать стоимость, равную 1,7 млн. Из этой суммы он, в соответствии с текущим законодательством, сможет вычесть 700 тыс. по расходам на долевое строительство, а также уменьшить ее на положенный вычет в размере 1 млн. Таким образом Иванов полностью "закрывает" официально полученную по договору выручку, чтобы не платить НДФЛ. Согласно текущим нормам закона все, что задумал Иванов, может и должно получиться.

Поправки в НК РФ, которые сейчас обсуждаются, могут вынудить гражданина платить НДФЛ в любом случае. Дело в том, что в соответствии с кадастровой переоценкой стоимость квартиры может составить, к примеру, 2,2 млн руб. Это на 500 тыс. руб. больше, чем в договоре купли-продажи, составленном Ивановым и его покупателем. И с этих 500 тыс. продавец будет обязан заплатить положенный НДФЛ в размере 13%.

Есть вариант, как отмечают эксперты, что законодатель внедрит некоторого рода послабления в свои "формулы". Речь идет о так называемом "понижающем коэффициенте", на который умножается кадастровая оценка недвижимости. Сейчас в законе фигурирует показатель, равный 0,7. В случае со сделкой гражданина Иванова итоговая цифра получится посредством умножения 2,5 на 0,7. То есть 1,54 млн руб. Что, в принципе, должно Иванова устроить - в его договоре цифры даже больше этой. Но что если его квартира стоила бы не 2,5 млн, а все 4? В этом случае кадастровая оценка, скорее всего, была бы приближена к рыночной. И тогда продавцу недвижимости пришлось бы основательно раскошелиться.

Многие эксперты, а также сами представители законодательных кругов, вместе с тем, говорят о том, что "понижающий коэффициент" может быть не утвержден вообще. Возможен также вариант с тем, чтобы наделить полномочиями по определению соответствующей цифры региональные парламенты, мотивировав, как говорят эксперты, их тем, что вся выручка от уплаты НДФЛ на базе кадастровой стоимости будет оставаться в бюджете субъекта.

Сроки публичного обсуждения законопроекта - до 30 октября 2014 года. Затем он будет передан на рассмотрение депутатами Госдумы. Есть вероятность, что уже в 2015 году поправки в НК РФ вступят в силу.

Новый закон: льготы и послабления

Как мы видим, государство решило осуществить основательно вмешательство в такое явление как купля-продажа недвижимости. Налоги, как ожидают, вероятно, власти, должны собираться в этом направлении активнее. В каких-то моментах, между тем, политика законодателя допускает ряд уступок. Несмотря на то что поправки в НК РФ еще не приняты, на публику уже вынесены некоторые их нюансы, связанные с льготами и послаблениями по сделкам с недвижимостью. Обозначим некоторые из них.

НДФЛ можно будет не платить вообще, если гражданин продает свое единственное жилье (либо то, что имело данный статус на протяжении последних 12 месяцев до момента продажи). Правда, максимальная стоимость квартиры при этом не должна быть больше, чем 5 млн руб. Также предполагается, что существующая на сегодня норма, дающая право на освобождение от уплаты НДФЛ по факту реализации недвижимости, а именно - 3 года в собственности, сохранится.

Очень многие эксперты рынка сомневаются в том, что ведомствам, ответственным за реализацию норм нового закона, удастся сформировать корректный алгоритм кадастровой оценки. Специалисты признаются, что им не очень понятно, откуда будут браться цифры. Вполне возможны, считают эксперты, расхождения в методах, применяемых разными "оценщиками". Есть версия, что новый закон окажет негативное влияние на первичный рынок недвижимости, так как инвестиционная привлекательность долевого строительства снизится. В конечном счете результатом может быть повышение стоимости недвижимости во всех сегментах.

Вместе с тем в среде экспертов есть также и мнение, что реформы нужны. Причем именно в направлении ужесточения мониторинга за сделками. Повышать или понижать ставки бессмысленно. С учетом огромного количества "серых сделок" становится абсолютно не важным, каким налогом облагается продажа недвижимости - его не платят вообще.

Ответственность за "серые сделки" сегодня

Возникает резонный вопрос: а неужели те "серые схемы", к "отбеливанию" которых стремятся власти, никак нельзя выявлять и пресекать на законных основаниях сегодня? Неужели все те "махинации", связанные с указанием в договорах купли-продажи недвижимости заниженных цифр, не подразумевают никакой ответственности?

Как отмечают эксперты, четко отработанного алгоритма по выявлению подобных сделок у ФНС нет. Хотя бы потому, что с юридической точки зрения у налоговиков не может быть никаких претензий к участикам рынка недвижимости. Покупатель и продавец составляют два совершенно легальных договора. Первый - основной, в нем указывается сумма до 1 млн. Эта бумага - для налоговиков. Второй договор отражает, в свою очередь, не сделку по недвижимости, а компенсацию покупателем издержек продавца, связанных с "улучшением вида квартиры". По сути дела, он является распиской о приеме-передачи денежных средств. Этот договор налоговая, как правило, не требует (и суммы, прописанные в нем, нигде официально не фигурируют).

Вместе с тем в структурах ФНС может осуществляться непубличная работа в этом направлении. В частности, есть факты о том, что центральный аппарат этого ведомства время от времени рассылает в адрес своих территориальных подразделений письма о том, что необходимо создавать особые функциональные единицы - именно с целью борьбы с уклонением граждан от уплаты НДФЛ при продаже жилья в полном объеме.

Согласно одному из таких документов, которые попали в распоряжение некоторых российских СМИ, региональнеые структуры налоговой службы получили распоряжение изучать договора купли-продажи и проводить проверки дознавательного характера - в виде визитов к налогоплательщикам домой, проведения бесед. В случае если "серые схемы" будут выявлены - начислять "правильные" суммы НДФЛ (на основе независимой оценки стоимости квартиры) и заодно штрафовать граждан.

К слову, очень многим экспертам импонирует подход к контролю над тем, как идет продажа недвижимости в Украине. Налоги там, так же как и у нас, не маленькие - могут доходить до 15%. И потому, чтобы свести к минимуму вероятность "серых сделок", украинские власти с недавних пор ввели норму: нотариусы, заверяющие договора купли-продажи жилья, обязаны проверять в "облачной" базе данных информацию о независимой рыночной оценке объекта недвижимости. Если сведений в онлайне обнаружено не будет, то заверять документы нотариус не имеет права.

Актуальность процедур по выявлению "серых схем", полагают эксперты, особенно возросла в связи с поправками в НК РФ, регулирующими имущественные вычеты для покупателей недвижимости. Дело в том, что до 1 января 2014 года приобретатели квартир имели право воспользоваться налоговым вычетом только один раз и по единственному объекту недвижимости. Если они покупали жилье, а в договоре была указана сумма в 1 млн, то все, на что они могли рассчитывать, - это 13% от этой суммы.

Поэтом, многих покупателей не устраивали "серые схемы" и они просили продавцов составлять договора с реальными цифрами. Но после того как в НК были внесены поправки, получать имущественный вычет стало возможно с любого количества сделок по недвижимости. И теперь покупателям, в принципе, все равно, какая сумма фигурирует в договоре купли-продажи. Им не важно, какой налог с продажи недвижимости пожелают платить продавцы и захотят ли они это делать вообще.

Рассмотрим вкратце аспекты, касающиеся налогообложения сделок, в которых продавцы недвижимости - юридические лица (хозяйственные общества и т. д.). Схема начисления сборов здесь, конечно, отличается от той, что характерна для физлиц. Но она вполне понятна и логична. Если речь идет о таком явлении как продажа недвижимости юридическим лицом, налоги здесь уплачиваются двух типов.

Во-первых, это НДС (18%). Во-вторых, это налог на прибыль организаций (20%). Каких-либо вычетов не предусмотрено. Вместе с тем, если организация применяет УСН, то совсем по другим нормам осуществляется продажа недвижимости. Налог на прибыль у фирм по "упрощенке" отсутствует, а выручка от реализации собственности приравнивается к коммерческой. Согласно нормам для УСН, фирма должна будет заплатить 6% от доходов с продажи либо 15% с разницы между выручкой и затратами на покупку этой недвижимости.

Аналогичные правила касаются также и индивидуальных предпринимателей. Если они работают по УСН, то платят за реализацию имущества 6% с доходов или 15% с "разницы". При общей системе налогообложения надо платить НДС и подоходный налог. Правда, при этом важно, чтобы получение денежных средств от покупателя шло через официально зарегистрированный расчетный счет в банке. Если ИП продаст недвижимость через "обычный" банковский счет, то ему придется платить НДФЛ как физлицу. Правда, и вычетом в этом случае пользоваться можно.

(Пока оценок нет)

Загрузка...