Купівля та продаж нерухомості в одному податковому періоді. Розбір можливих ситуацій

Найбільша кількість питань і суперечок при заяві права на майнове відрахування (далі ІВ), виникає при продажу та купівлі нерухомості в одному податковому періоді (році). І якщо із взаємозаліком все більш менш зрозуміло, то питання повернення витрачених на покупку квартири засобів вже після її продажу, коли правовстановлюючі документи передані новому власнику, викликає велику кількість суперечок. У статті будуть дані відповіді на найбільш часто виникають і спірні питання, пов'язані з одночасною купівлею і продажем нерухомості.

• ситуація 1. Взаємозалік при продажу та подальшої купівлі нової нерухомості

Іванов С.П. в 2015 році продав квартиру, яка була в його власності менше 3-х років * за 3 254 800 руб. і через місяць купив іншу квартиру вартістю 2 300 000 руб. Документи з придбання першої квартири у нього відсутні (була отримана у спадок від матері).

* Мінімальний термін володіння майном, що звільняє власника від необхідності сплати податку.

Так як термін володіння нерухомістю становить менше 3-х років Іванов повинен сплатити з суми отриманого доходу (3 254 800 руб.) ПДФО до бюджету в розмірі 13% від цієї суми.

ПДФО, що підлягає сплаті до бюджету в даному випадку буде дорівнює 432 124 руб.

3 254 800 * 13%

Згідно із законом Іванов може скористатися ІВ при продажу майна в розмірі 1 млн. Руб., А саме зменшити отриманий дохід на 1 млн. Руб. Якби на руках у нього були документи, що підтверджують покупку проданої квартири, він міг би зменшити дохід на всю суму витрат при покупці.

Таким чином, сума ПДФО з урахуванням ІВ при продажу, складе 293 124 руб.

(3 254 800 - 1 млн. Руб.) * 13%

Також законодавство при продажу і одночасній купівлі нерухомості в одному році дозволяє зробити взаємозалік, а саме зменшити дохід від продажу майна на суму податкового вирахування покладеного при покупці квартири. Таким чином, в даній ситуації Іванов зможе скористатися двома ІВ відразу і загальна сума пільги, зменшує його отриманий дохід, буде дорівнює 3 000 000 руб. Якщо він застосує обидва ІВ, сума до сплати складе 33 124 руб.

(3 254 800 - 2 млн. Руб. - 1 млн. Руб.) * 13%

Для того щоб отримати обидва ІВ, разом з декларацією (а при отриманні доходу вона повинна бути подана до податкового органу до 30 квітня наступного року) необхідно прикласти всі документи, що підтверджують продаж однієї квартири і покупку інший.

Якщо право на взаємозалік при продажу та подальшої купівлі нерухомості в одному році підтверджується Мінфіном і питань в даному випадку не виникає, то ось на протилежне (спочатку покупкою, а потім продажем тієї ж самої квартири) виникає багато складнощів.

• ситуація 2. Взаємозалік при покупці і подальшому продажі квартири в одному році.

Іванов С.П. в 2015 році купив квартиру за 2 650 000 руб. Через півроку він продав її за 3 254 630 руб. Так як термін володіння даною власністю був менше трьох років, Іванов повинен сплатити з суми отриманого доходу ПДФО.

Так само як і в попередньому випадку, Іванов може зменшити суму доходу на ІВ при продажу, рівний одному мільйону рублів.

Відносно можливості застосування вирахування при купівлі квартири і при її подальшому продажі виникає багато суперечок. Як правило, податкова в даному випадку відмовляє в поверненні (взаємозалік) коштів, витрачених на покупку нерухомості, так як відсутні документи, що підтверджують право власності на квартиру. В даному випадку можна спробувати подати до податкової копії правовстановлюючих документів (якщо вони є) або докласти разом з декларацією і документами, що підтверджують продаж квартири, паперу з придбання даної квартири.

У разі якщо податкова відмовить у відрахуванні з причини відсутності правовстановлюючих документів, оскаржити дане рішення буде проблематично.

Іванов В.С. купив в січні 2014 роки квартиру за 1 752 000 руб. і продав її в березні за 3 546 900 руб. У серпні він придбав ще одну квартиру за 4 560 300 руб.

В даному випадку, Іванову найвигідніше буде скористатися ІВ при продажу квартири в сумі витрат, витрачених на її покупку (дана пільга може бути застосована тільки в тому випадку, якщо є документи, що підтверджують витрати при покупці).

З урахуванням даної пільги ПДФО до сплати складе 233 337 руб.

(3 546 900 - 1 752 000) * 13%

Також Іванов може скористатися ІВ при покупці нової квартири в сумі 2 млн. Руб.

Тоді податок до сплати складе 0 руб.

3 546 900 - 1752 000 - 2 млн. Руб. = - 205 100

Залишок ІВ (205 100 руб.) Іванов зможе заявити в наступному періоді.

Продаж квартири і покупка квартири в одному податковому періоді

Продаж квартири і покупка квартири в одному податковому періоді - ця ситуація зустрічається досить часто. У зв'язку з чим виникає питання: чи можливо зробити нарахування обов'язкових платежів з оплатного відчуження будинку / квартири і одержати відрахування з купівлі нерухомості одночасно?

Чи треба платити податок з продажу квартири

Фіскальні відрахування відповідно до законодавства стягуються з продажу нерухомості в обов'язковому порядку. Це стосується всіх громадян, які є резидентами держави. Податок при продажу квартири можна зменшити, а в деяких випадках і зовсім його уникнути. Норми права встановлюють мінімальний період перебування об'єкта нерухомості у власності громадянина. Він становить 5 років. Якщо людина володіє квартирою понад цей термін, то при її продажу податок не нараховується. НК (Податковий кодекс) виділяє категорію осіб, для яких мінімально допустимий час володіння нерухомим майном становить 3 роки.

До таких належать громадяни, які придбали об'єкти у власність на наступних підставах:

• в результаті правонаступництва у спадок і за угодою дарування (за умови, що спадкодавець / дарувальник були членами сім'ї отримав майно особи);
• за підсумками приватизаційного процесу;
• на підставі договору, який передбачає довічне утримання.

Вищеназваним громадянам за умови, що майно перебувало у них менше 3 років, доведеться заплатити податок.

Новели в податковому законодавстві при продажу нерухомого майна та податкове вирахування

Діяв до січня 2016 р мінімально допустимий термін володіння нерухомістю, після закінчення якого платити податок при продажу не було потрібно, становив 3 роки. Після зазначеної дати він збільшився до 5. Відлік ведеться від дня, коли майно було придбано, відомості про це внесено в ГКН (державний кадастр нерухомості). Дата запису має велике значення. Так, якщо квартира куплена до останнього дня грудня місяця 2016 року, а інформація в кадастр занесена в січні 2017 р мінімальний термін володіння становитиме 5 років. Якщо ж внесення відомостей до ГКН відбудеться одночасно з покупкою, то в даному випадку він буде дорівнює 3 років.

Владні органи регіону мають можливість скоротити мінімально допустимий часовий період володіння об'єктом до нульової позначки. Зміна його в сторону збільшення не допускається.

НК надає два види відрахувань при відчуженні житла, яке перебувало у власності менше встановленого мінімального періоду.

До таких належать виплати у розмірі:

• коштів, витрачених громадянином на покупку приміщення;
• фіксованої суми.

У першому випадку для здійснення вирахування необхідно подати документи, що підтверджують фактично понесені витрати на придбання житлоплощі.

В якості таких доказів розглядаються:

1. Договір купівлі-продажу.
2. Акт по прийому-передачі об'єкта.
3. Папери, які свідчать про повну оплату квартири (банківські документи, чеки та інше).

Для розрахунку ПДФО (податок на доходи фіз. Осіб) застосовується формула: ПДФО = (дохід - витрата) * 13%.

Л.В. Романцова продала в 2016 р, власну нерухомість за 2 700 000 р., При цьому придбала її в 2014 р за 1 800 000 р. Фіскальний платіж з продажу складе (2700000 - 1800000) * 13% =: 117 000 р.

У другому варіанті відрахування при відчуженні житла буде дорівнює 1 000 000 р. Розрахунок проводиться за формулою: ПДФО = (дохід - відрахування) * 13%.

А.Н. Чугунов продав квартиру, що знаходилася у нього у володінні менше 5-річного терміну, за 4 000 000 р. Коли застосовується фіксований відрахування, база для оподаткування складе 3 000 000 р. Отже, обов'язковий платіж буде дорівнює: (4 000 000 - 1 000 000) * 13% = 390 000 р.

Можлива і така ситуація, коли база для оподаткування відсутній.

Д.В. Городечна купила будинок в 2015 р, витративши на це 2 500 000 р., І продала його в 2017 р за аналогічну ціну. Відповідно: 2500000 - 2500000 = 0 р.

У будь-якому випадку вибираючи той чи інший відрахування, виходити платник податків повинен зі своєї вигоди.

Види відрахувань при покупці нової нерухомості

Як говорилося раніше, кожен громадянин зобов'язаний робити фіскальні відрахування з отриманих доходів. Однак норми права дають можливість зменшити податкове навантаження при покупці і продажу майна. Обов'язковою умовою для цього буде наявність офіційного працевлаштування та факт того, що роботодавцем своєчасно сплачується кожен із страхових внесків. Варто уважно розглянути відрахування при придбанні нерухомості.

Виділяються два види:

1. Порівнянні з розміром витрат, понесених громадянином при будівництві або покупці житла / часткою в нерухоме майно.
2. У розмірі погашених відсотків за кредитним договором, отриманим для придбання / зведення об'єктів нерухомості.

У першому варіанті відрахування не може перевищити 2 000 000 р., Якщо людина витратила меншу кількість грошей, то залишок врахує при покупці іншого об'єкта.

Громадянин А.В. Потєхін в 2015 р придбав гостинку, яка продавалася за 1 500 000 р., З цієї суми він отримав майнове відрахування. З 2016 року А.В. Потєхін став власником будинку, заплативши 2 500 000 р. і, отже, отримав право при подачі 3 ПДФО вказати 500 000 р. в якості засобів, що підлягають відшкодуванню.

Громадянин А.Д. Медведєв в 2015 р купив квартиру, витративши 3 000 000 р. Його дохід в якості співробітника будівельної фірми протягом податкового періоду склав 600 000 грн. Відповідно, ПДФО, перерахований роботодавцем, дорівнює 78 000 р. (Тобто 13% від 600 000). Рівне ту ж суму фіскальні органи повернули А.Д. Медведєву в 2016 р Як підсумок, на 2017 р перенесено 1 400 000 р. прямих витрат, понесених ним при купівлі житла (максимальний розмір в 2 000 000 -600 000) і 182 000 р. як залишок до відшкодування.

Якщо громадянин купив квартиру, то до фактичних витрат законодавець віднесе кошти, витрачені:

1. На складання кошторису і підготовку проекту.
2. Придбання будматеріалів.
3. Підключення до інфраструктури.
4. Штукатурно-малярні, оздоблювальні роботи тощо.

У своєму листі ФНС (Федеральна податкова служба) роз'яснила: громадянин має право відшкодувати витрати по ремонту житла, отриманого від забудовника без обробки, додатково до вже використаному податковому послаблення, але в сумі, що не перевищує встановленого граничного розміру (2 млн р.).

Відшкодування здійснюється за податковий період і відповідає розміру коштів, виплачених по прибутковому податку за той же відрізок часу.

Максимальний розмір відрахування в разі використання позикових грошей з урахуванням виплачених відсотків становить 3 000 000 р.

Для його отримання потрібно дотримати наступні умови:

1. Кредитний договір повинен мати цільове призначення (іпотека, позика).
2. Потрібно сплатити відсотки, що підлягають компенсації.

Щоб підтвердити останнє, необхідно надати банківську виписку. Виходячи з цього документа буде визначено розмір відшкодування. Наприклад, відсотки по кредиту у відповідному часовому відрізку погашені на суму 100 000 р. Значить, відрахування дорівнюватиме 13% від 100 000 р. = 13 000 р.

Засоби по відсоткам можна повернути як в один податковий період, коли були понесені фактичні витрати, так і в інший вбрання платником час.

Нормами права передбачена можливість отримати податкові послаблення по кредиту, взятому для рефінансування іпотечного кредиту.

Хто має право повернути прибутковий податок при покупці

Майновий вирахування може отримати людина, який підпадає під наступні критерії:

1. Громадянин РФ (Російської федерації), якщо мова йде про який прибув з іншої держави - наявність статусу податкового резидента обов'язково.
2. Офіційно працевлаштовані особи, які виплачують прибутковий податок.
3. На придбання нерухомість витрачені власні або позикові кошти.

Податковим законодавством також визначена група громадян, повернення прибуткового податку для яких неможливий.

До таких належать особи, чиї витрати на покупку будинку / квартири покриваються за рахунок коштів:

1. Роботодавців.
2. Материнського капіталу.
3. Федеративних і регіональних владних органів при реалізації державних програм, спрямованих на придбання нерухомості.
4. Бюджету всіх рівнів.

Відшкодувати понесені витрати не зможуть також близькі родичі, які вчинили угоду з купівлі-продажу.

Якщо людина виплатив частину власних грошей більше тих, що надійшли з вищеназваних джерел, він має право звернутися в фіскальний орган за відшкодуванням.

Хто здійснює відшкодування і які документи надаються

Щоб отримати відшкодування по закінченні податкового періоду, що становить один рік, в фіскальні органи передаються такі дані:

1. Що свідчать про виникнення права власності на об'єкт (виписка з Росреестра).
2. Банківські документи, що підтверджують перерахування коштів за придбану нерухомість, інші платіжні паперу (квитанції, акти про покупку будматеріалів і так далі).
3. Декларація (3 ПДФО).
4. Виписка з кредитної організації про своєчасне погашення відсотків за позикою.

Відшкодувати прибутковий податок можна в районному відділенні фіскального органу або за місцем роботи платника. Якщо відрахування оформляється в інспекції, виплата проводиться відразу за весь попередній податковий період.

При одночасному продажу та купівлі квартири можна розрахуватися з фіскальними органами взаємозаліком. Що це означає, стає ясно з нижчевикладеній ситуації.

І.П. Перелигін в 2016 р була відчужена належить йому житлоплощу, ціна договору склала 3 млн р. Відповідно до діючих норм права він повинен виплатити податок з продажу квартири. Так як документи, що підтверджують витрати на придбання житла, у нього були відсутні, І.П. Перелигін вирішив скористатися правом на відрахування у вигляді фіксованої суми, що дорівнює 1 млн р. Відповідно, обов'язковий платіж складе (3 000 000 - 1 000 000) * 13% = 260 000р. В цьому ж році громадянин зробив покупку іншої квартири за 4 500 000 р. Максимальний відрахування в цьому випадку буде 2 млн р.

Норми права дозволяють при одночасній купівлі і продажу житла зробити взаємозалік. Мається на увазі один податковий період. При проведенні даної процедури відбувається зменшення доходу від відчуження нерухомості на суму податкового вирахування, що покладається при покупці нової квартири. Таким чином, сплачувати гроші в бюджет І.П. Перелигін не буде потрібно. Виходячи з формули: ПДФО = (продажна ціна нерухомості - відрахування при відчуженні - відрахування при покупці) * 13%, слід (3000 000 -1000 000 - 2000 000) = 0 р. А це означає, що база оподаткування відсутня.

Коли дохід після проведених розрахунків має позитивну величину, на нього нараховується 13%. Якби І.П. Перелигін купив за 4 500 000, а продав за 5 000 000 р. квартиру в одному році, то при всіх інших рівних умовах взаємозалік при продажу розраховується (5 000 000 - 1000 000 - 2 000 000) = 2 000 000 р. Оподатковуваний база ПДФО = 2000 000 * 13% = 260 000 р.

Якщо дані папери не будуть пред'явлені в фіскальний орган, то зустрічного заліку не відбудеться.

Як повернути податок при продажу та купівлі квартири в одному році і коли можливий взаємозалік в одному податковому періоді?

Нерідко причиною продажу квартири є бажання поліпшити житлові умови і, продаючи одну квартиру, сім'я відразу набуває іншу велику за площею.

Відомо, що продаж квартири відноситься до оподатковуваних доходів за ставкою ПДФО 13% і з урахуванням чималої вартості нерухомості, сума виходить чимала. Але чи може громадянин розраховувати на певні податкові послаблення і хоч якось знизити податкове навантаження? Так, якщо в тому ж році він купить собі нове житло.

Чи потрібно платити якщо купуєш іншу?

Порядок отримання повернення ПДФО залежить від того, скільки по часу ви володіли даною квартирою. Якщо більше 3-х років або 5-ти (після 2016), то ситуація істотно спрощується: ви звільняєтесь від оподаткування з продажу. Тоді як при покупці нового житла ви наділені правом на майнове відрахування в сумі, що відповідає витратам.

Але якщо ж ви володіли квартирою менше 3-х / 5-ти років, то ситуація ускладнюється. В цьому випадку вам необхідно оформити по суті два варіанти податкового повернення: на покупку і продаж. Сума і порядок отримання преференцій на придбану нерухомість проводиться в штатному порядку. Ліміти залишаються незмінними: 260 і 390 тис. Р.

Повернення податків, пов'язаний з продажем квартири, також має максимальне значення в 1 000 000 р. Саме на цю суму зменшуються отримані доходи.

Але це обмеження діє, зокрема, якщо квартира отримана по дарчим або в результаті приватизації. Якщо ж ви купили її і готові підтвердити свої витрати документально (пред'явити договір купівлі-продажу, платіжні документи, іпотечний договір та ін.), То допускається застосовувати в якості зменшення розміру фактичних витрат. Цей спосіб може мати більше вигідний, коли витрати перевищили 1 млн р.

Порядок отримання подвійного вирахування в межах одного року повністю спирається на норми НК РФ. Подробиці цієї процедури наводиться в статті 220 Податкового кодексу.

Повернення податків продавцям регламентується пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ, покупцям - пп.3.

Підтвердження права платника податку на отримання подвійного вирахування в одному податковому періоді підтверджує рекомендаційний лист Мінфіну від січня 2015 N 03-04-05 / 3648.

Коли можна отримати податкове вирахування при купівлі квартири одноразово з продажем в один рік?

Для отримання податкових послаблень необхідно, щоб дотримувалися кілька умов:

• житло куплено в тому ж році, що і продано;
• або нове житло придбано раніше, ніж продано старе і по купленій квартирі право на відрахування ще не оголошувалося (наприклад, житло куплено в 2015-му, інше - продано в 2016-му - тоді в 2017-му році допускається заявити відразу про двох податкових відрахуваннях );
• платник податку не скористався своїм правом на відрахування до 2014 року або ж не вичерпав покладений йому ліміт в 2 млн р. після 2014 року;
• квартира повинна знаходитися у власності більше 3 (5) років.

Це, наприклад, пенсіонери, підприємці-спрощенці, безробітні та працюючі неофіційно.

Коли взаємозалік в одному податковому періоді не покладено?

Складнощі можуть виникнути у покупців житла на етапі будівництва. Фактично вони можуть придбати квартиру, але передавальний акт ними отримано не було. Тоді вони не зможуть заявити на відрахування для покупців до моменту отримання ними цього документа.

Чи можна врахувати витрати на покупку нової квартири?

Формально отриманий оподатковуваний дохід у вигляді продажу нерухомості не підлягає зменшенню на будь-які витрати. Але у продавців є право на отримання податкових відрахувань.

З 2016 правила розрахунку бази оподаткування посилилися. Раніше продавці з метою ухилення від оподаткування прописували в договорі купівлі-продажу суму в межах або рівну 1 млн р. Це давало їм право законно піти від сплати ПДФО, тому що їх доходи повністю нівелювалися за рахунок застосування податкового зменшення в 1 млн р. Тепер спокуси занизити ціну у них не буде: розрахунки будуть проводитися від кадастрової вартості.

Можливо два варіанти розрахунку:

• коли кадастрова вартість перевищила договірну ціну, то береться за облік 70% від кадастрової;
• якщо договірна ціна перевищила кадастрову, то враховується вартість з договору.

Виходить, що в розрахунках ПДФО завжди бере участь більше значення.

Наведемо приклади:

1. За договором квартира продана за 3,5 млн р. Її кадастрова вартість більше - 6 млн р. З урахуванням понижуючого коефіцієнта 0,7 кадастрова вартість склала 4,2 млн р. (6000000 * 0,7). Саме це сума і буде виступати базою оподаткування.
2. Квартира була продана за 8 млн р. Її кадастрова вартість - 8,3 млн р. Якщо врахувати понижуючий коефіцієнт (8300000 * 0,7 = 5810000), то чає, що договірна ціна - вище. Вона і враховується при розрахунках.

Продавець зменшує податок або на 1 млн р. або на фактичні витрати (за умови, що він здатний їх підтвердити документально, і вони вище 1 млн р., інакше це невигідно). Якщо сума витрат на квартиру перевищить її продажну вартість (Така ситуація можлива, якщо житло продавалося в терміновому порядку), то і податок платити не потрібно.

Наведемо приклади:

1. Кімната в квартирі продана за 900 тис. Р. Це більше її кадастрової вартості. Продавець застосував відрахування в 1 млн р. Оподатковуваний база буде розраховуватися так: (950 000 - 1 000 000). Податок дорівнює нулю.
2. Квартира куплена за 4,8 млн р., Продана - за 3,5 млн р. Податок також виходить нульовим: (3500000-4800000).

Що потрібно знати при продажу та купівлі перед тим як його розраховувати?

Перед тим як приступити до розрахунків, варто врахувати кілька правил:

1. Другий відрахування ( «для покупців») надається тільки за умови його невикористання до 2014 р або НЕ вичерпання встановленого законом ліміту.
2. Спочатку доходи продавців зменшуються на перший відрахування (1 000 000 р. Або витрати). Якщо отриманої суми виявилося недостатньо для повного зменшення, використовується другий - для покупців.
3. Якщо не весь ліміт для покупців виявився витрачений, то її переносять на наступні роки.
4. Сума зменшення для продавців не може перевищувати отриманий дохід від продажу квартири, сума зменшення для покупців - їх фактичні витрати для придбання або 2 000 000 р.
5. У Росії діє єдина ставка ПДФО. При продажу квартири вона становить 13%.

Приклад розрахунку ПДФО для продавців

Розрахунок ПДФО до сплати буде виглядати так:

Дохід від продажу - Відрахування продавцям (1 млн р. Або фактичні витрати) - Зменшення покупцям (до 2 млн руб).

Наведемо приклади розрахунків:

ситуація 1. Житло продано за 7,8 млн р. Нова куплена за 9 млн р.

Застосовуємо перший зменшення в 1 млн р .: (7800000-1000000) = 6800000р.

Тепер зменшуємо отримане значення на 2000000 р. (Решта 7 млн ​​р. В розрахунках не беруть участь, тому що перевищують встановлений ліміт). Виходить податок до сплати складе (6800000-2000000 р.) * 13% = 624 тис. Р.

ситуація 2. Нерухомість продана за 3,2 млн р., Куплена - за 1,5 млн р.

Застосовуємо всі варіанти знизити ПДФО (3200000-1000000-1500000) = 700000 р. ПДФО становить (700000 * 13%) = 91 тис. Р.

У такій ситуації витрати на купівлю нової квартири можна врахувати в повному обсязі, так як її вартість менша ліміту в 2 млн р. Невикористану суму в 500 тис. Р. платник податків може пред'явити в якості суми, що повертається в наступному податковому періоді.

ситуація 3. Квартира продана за 3 млн р., Куплена раніше за 3,3 млн р. Нова придбана за 1,9 млн р.

Після застосування першого вирахування в розмірі фактичних витрат податок до сплати вийшов нульовим: (3000000-3300000) = 0.

Платник податків має право отримати зменшення в розмірі повної вартості нової квартири (1900000 * 0,13) = 247 тис. Р. Недовикористані 13 тис. Р. він зможе відшкодувати при покупці житла в подальшому.

ситуація 4. Дохід від продажу старого житла склав 2,1 млн р. Нове придбано за 2.3 млн р.

В результаті застосування першого варіанту зниження бази з ПДФО дохід склав 1,1 млн р. Цю суму допускається зменшити в повному обсязі і тоді ПДФО платити не потрібно. Більш того, за платником податків залишається невикористана сума в 900 тис. Р.

ситуація 5. Квартиру продали за 950 тис. Р., Придбали - за 2,8 млн р.

Оподатковуваний дохід відсутній, так як 950 тис. Р. - менш 1 000 000 р. Майновий вирахування покладено платнику податків в повному розмірі 260 тис. Р. з суми покупки більш 2 млн р.

Приклади розрахунків, як повернути податок з покупки

Припустимо, нерухомість продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для зменшення оподатковуваної бази покупець використав 500 тис. Р., Ще на 1 000 000 р. він зменшив за рахунок стандартного мільйонного зменшення. У нього в запасі залишилося 1 500 000 млн. Невикористаних рублів. Їх він може компенсувати в подальшому в сумі 195 тис. Р.

Це може бути одноразова сума або надбавка до зарплати у вигляді неутримуючими ПДФО, наприклад, його дохід становить 50 тис. Р. в місяць (чистими він отримує 43500 р. за вирахуванням ПДФО). Тоді він буде додатково отримувати до зарплати 6500 р. в місяць, поки ця сума не досягне 195 тис. р.

Якщо квартира купується на кілька власників, то кожен з них отримує своє право на повернення бюджетних коштів. Наприклад, квартира придбана в загальнопайової власність за 8 млн р., Власникам належить за ½ частки. Кожен з них має право заявити свої права в ФНС і в сукупності вони отримають 520 тис. Р. (По 260 тис. Р. Кожен з урахуванням лімітів).

Якщо платник податків не тільки витратив гроші на покупку квартири, але і, наприклад, на навчання сина у вузі, то ці виплати підсумовуються. Припустимо, він витратив на покупку квартири 1 000000 р. і 100 тис. р. - на навчання. Йому належить виплата компенсації з бюджету в розмірі (1000000 + 100000) = 143 тис. Р.

Як оформити 3-ПДФО при одночасній купівлі і продажу квартири?

Проблем з відображенням в декларації одночасно двох відрахувань бути не повинно. Для кожного виду тут передбачено свій розділ: один для оподатковуваних доходів, отриманих у звітному році, інший - для податкових вирахувань, в тому числі, майнових. Окремо можна прописати і соціальні відрахування, але з огляду на той факт, що вони не переносяться на наступні роки.

Важливо враховувати, що навіть якщо податок до сплати вийшов нульовим, це не позбавляє вас обов'язку подання декларації. Тут ви повинні підтвердити правомірність всіх розрахунків, а інспектора - проводитимуть камеральну перевірку представлених розрахунків.

Спори з податковою за подвійними відрахуванням

Незважаючи на численні пояснення Мінфіну та пряма вказівка ​​в Податковому кодексі на можливість застосування одночасно декількох відрахувань в межах одного податкового періоду, непоодинокі випадки, коли платників податків на місцях обмежують в такому праві. Аргументація наводиться найрізноманітніша: наприклад, то що взаємозалік різних груп податків неможливий.

Ви маєте право оскаржити неправомірну відмову в наданні вирахування в судовому порядку з посиланням на норми Податкового кодексу або подати скаргу на ім'я керівника Інспекції.

Податківці мають рацію тільки в 1-му випадку: Якщо ви продали квартиру в одному році (наприклад, в 2015-му), а купили - в наступному (в 2016-м). Тоді право на відрахування як у покупця у вас виникне тільки в 2017-му році, але відзвітувати про отримані доходи при продажу потрібно було ще в 2016 році.

Платник податків має право на отримання подвійного вирахування в разі купівлі / продажу житла в межах одного періоду. Він одночасно має право одержати відрахування як продавець (1 млн р. Або фактичні) і в якості покупця (260 тис. Р.). Для цього необхідно подати 3-ПДФО декларацію в ФНС у встановлені законом терміни.

Такі відрахування здатні істотно скоротити фіскальне навантаження, а в деяких випадках замість того, щоб платити ПДФО, покупець може компенсувати сплачений до бюджету податок у сумі до 260 тис. Р. Але може виникнути ситуація, що навіть після застосування двох відрахувань платнику податків потрібно доплатити податок з продажу житла в бюджет. Зазвичай подібна ситуація виникає при відсутності документів, що підтверджують витрати на покупку квартири в минулому, і сумі продажу понад 3 млн р.

Взаємозалік при купівлі-продажу квартири

Податковим кодексом громадянам РФ надається можливість отримати відшкодування частини сплачених з їх доходів податків при продажу або купівлі нерухомого майна. Процедура оформляється двома різновидами податкових відрахувань, по кожній з яких діє свій ліміт повернення коштів. Шляхом зіставлення результатів застосування пільг по угоді придбання активів і операції реалізації оформляється взаємозалік.

Взаємозалік при купівлі-продажу квартири: особливості оподаткування

У разі продажу нерухомості, що знаходилася у власності, у фізичної особи з'являються доходи в сумі вартості майна. З усього обсягу отриманих коштів утримується ПДФО і перераховується до бюджету. Оподаткуванню не підлягають операції з об'єктами нерухомості, якими продавець володів довше 3 років.

Максимальний розмір податкового вирахування за угодою продажу квартири та іншої нерухомості дорівнює 1 млн руб. При покупці житла фізична особа може претендувати на пільгу в межах 2 млн руб. (Ст. 220 НК РФ). Взаємозалік при купівлі-продажу квартири можливий за умови, що обидва договори були реалізовані в одному календарному році. При порушенні цього правила, платнику податків треба буде заплатити належний податок, а при виникненні права на другий тип вирахування звернутися в ФНС за відшкодуванням податку.

Приклад реалізації процедури взаємозаліку

Платник податків в січні 2018 року продав квартиру вартістю 2,5 млн руб. У березні було куплено нове житло за ціною 3,36 млн руб. Майнові відрахування раніше фізично особою не заявлялися. Алгоритм розрахунків:

1. Визначається податкова база з ПДФО з суми доходів після продажу з урахуванням вирахування - підсумок дорівнює 1 500 000 руб. (2 500 000 - 1 000 000).
2. Виводяться податкові зобов'язання з продажу майна - сума обчисленого податку дорівнює 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
3. Обчислюється сума, на яку громадянин може претендувати до відшкодування після покупки житла - платник податків має право скористатися максимальним розміром пільги, рівним 2 000 000 руб. Величина прибуткового податку по поверненню сягатиме 260 000 руб.
4. Проводиться взаємозалік податку при продажу та купівлі квартири - розмір податку коригується в бік зменшення вирахуванням з придбання майна. В результаті отримуємо від'ємне значення, тому податкові зобов'язання фізичної особи дорівнюють нулю (195 000 - 260 000 = - 65 000 руб.). Громадянин має право додатково отримати повернення податку в сумі 65 000 руб.

Якби вартість нерухомості, що продається була вище, то податкові відрахування могли не покрити весь обсяг обчисленого до сплати ПДФО. Тоді довелося б сплатити в бюджет скоригований залишок податкового зобов'язання.

Як оформити взаємозалік податку при продажу та купівлі квартири

При віднесення операцій з продажу та купівлі житлової нерухомості на різні звітні періоди податок від доходу в результаті реалізації квартири або будинку доведеться заплатити, але з урахуванням коригування на відрахування в розмірі 1 млн руб. Після покупки нового житла фізособа звертається в ФНС за сплатою ПДФО за майновим відрахування. В обох випадках громадянин фактично застосовує майнові відрахування. Для цього він подає заяви в ФНС з деклараціями 3-ПДФО за кожен період.

При взаємозалік операції купівлі-продажу реалізуються в один рік. Тому процедура взаємного коригування податкових зобов'язань та відшкодування відображається однією декларацією. Форма 3-ПДФО повинна бути подана в ФНС навіть в разі, якщо в результаті заліку зобов'язань з податку у громадянина не виникло. Додатково до звітної форми прикладається повний комплект виправдувальною і платіжної документації по кожному виду угоди.

При заповненні деклараційної форми треба прописати;

• отриманий від продажу дохід, відрахування по цій угоді;
• відрахування по угоді придбання нової квартири;
• скоригований на суми пільг оподатковуваний дохід;
• розрахункову величину податкового зобов'язання.

Взаємозалік: квартира в новобудові за вторинне житло. Особливості, етапи та переваги угод

Взаємозалік квартири при покупці житла в новобудові - зручна і вигідна схема, в рамках якої можна зробити:

• обмін вторинної квартири в Москві або Підмосков'ї на квартиру в новобудові
• обмін квартири в новобудові на квартиру (наприклад, більшої площі або іншій стадії готовності) в інший новобудові.

Детальніше про програму.

Зміна старої квартири на просторі апартаменти в новобудові - мрія багатьох сімей. Однак процес продажу старої квартири і покупки нової - довгий і клопіткий. Його може значно прискорити покупка квартири взаємозаліком - простої схеми, що дозволяє обміняти своє житло на квартиру в новому будинку.

Квартира в новобудові взаємозаліком: переваги підходу

Купити квартиру взаємозаліком щодо просто. Клієнт агентства нерухомості вибирає відповідні апартаменти в новобудові, після чого експерти агентства проводять оцінку старого житла і виставляють його на продаж. Для прискорення процесу запускається реклама продаваної квартири із залученням всіх можливостей ріелторської компанії. На цей час обрана квартира в новобудові буде заброньована на ім'я клієнта. Як тільки знайдеться покупець на старе житло, клієнт підпише договір продажу і одночасно - договір купівлі квартири в новобудові. У деяких випадках покупцеві доводиться доплачувати певну суму - одноразово або в розстрочку.

Звичайно, можна спробувати провести всю операцію без залучення агентства, але на таке мало хто наважується - без реклами покупця можна шукати місяцями, а іноді й роками, і жодна компанія не стане тримати бронь квартири в новобудові так довго. Та й оформити всі необхідні папери буває непросто, так що без допомоги юристів все одно не обійтися.

Переваги схеми «квартира взаємозаліком» очевидні - агентство, зацікавлена ​​в швидкому проведенні операції, активно шукає покупця і допомагає клієнту з усіма юридичними формальностями, супроводжуючи угоду від початку до кінця. Ця схема вигідніше іпотеки, так як покупцеві квартири в новобудові не доводиться виплачувати відсотки по кредиту під заставу власної нерухомості.

Купівля квартири за взаємозаліком дуже схожа на обмін - поширену колись схему. Вона існує і сьогодні - про обмін кажуть в тих випадках, коли угода відбувається між фізичними особами, двома власниками квартир. Якщо ж в угоді беруть участь фізичне (власник старої квартири) і юридична (забудовник) особи, її прийнято називати взаємозаліком житла. Сьогодні 90% всіх обмінних операцій на ринку нерухомості укладається з участю новобудов. Звичайно, спробувати обміняти одну квартиру на вторинному ринку на іншу можна, але успіх такого заходу буде близький до нуля - шанс, що власник придивилася вам квартири захоче обміняти її саме на вашу, вкрай малий.

Багато хто плутає поняття «взаємозалік» і «трейд-ін» - угоду по швидкій продажу старої квартири і негайного придбання нової. Поняття трейд-ін (trade in) прийшло на ринок нерухомості з автобізнесу, де така схема використовується вже давно. Там трейд-ін має на увазі викуп старої машини з невеликою знижкою (до 15%). Натомість клієнт отримує нове авто, доплачуючи різницю у вартості.

Сьогодні на ринку нерухомості «трейд-іншому» і взаємозаліком нерідко називають один і той же тип угод, що й породжує певну плутанину. Насправді, різниця є і вона суттєва. Trade in - це прискорений викуп старої квартири агентством по кілька зниженою ціною. На практиці ця схема використовується нечасто, в більшості випадків агентство виставляє квартиру на продаж.

Умови і порядок угод по типу взаємозаліку

Процес покупки квартири за взаємозаліком складається з декількох етапів.

1. Клієнт агентства вибирає квартиру в новобудові з числа варіантів, пропонованих агентством. Очевидно, що звертатися краще в великі агентства, які працюють з десятками забудовників і пропонують на продаж безліч квартир в новобудовах.
2. Фахівці агентства проводять незалежну експертну оцінку старого житла і починають рекламну компанію з метою його продажу. Чим більше і серйозніше агентство, тим ширше його рекламні можливості - і, відповідно, тим швидше знайдеться покупець.
3. Клієнт бронює обрану квартиру в сподобалася новобудові на весь час продажу старої квартири.
4. Коли покупець знайдеться, одночасно підписується договір продажу старої квартири і договір купівлі квартири в новобудові. Юридичну підтримку і повний супровід угоди рієлторськоє агентство бере на себе.

Для такої угоди підійдуть будь-які об'єкти, на які у клієнта оформлено право власності. Головне - тверезо оцінювати свої можливості і вартість житла. При взаємозалік компанії висувають певні вимоги до старих квартирах - так, в столиці найчастіше для взаємозаліку приймаються квартири, що знаходяться у власності понад три роки, юридично і фізично вільні - тобто господарі повинні бути готові звільнити житло протягом кількох тижнів після досягнення домовленості.

В цілому, для угод за схемою взаємозаліку набагато більш охоче приймаються високоліквідні квартири у відносно нових будинках (2000-х років будівництва) і в хорошому стані. Втім, жорсткість вимог залежить від компанії-забудовника - деякі пропонують вельми необтяжливі умови.

Купівля квартири в новобудові за взаємозаліком з «Абеткою Житла»: за і проти

«Азбука Житла» - одне з найбільших агентств нерухомості Москви і Московської області. Компанія, заснована в 1997 році, пропонує повний спектр ріелторських послуг і успішно вирішує будь-які, навіть самі нестандартні, завдання на ринку нерухомості. Для тих, хто бажає поліпшити свої житлові умови, підійде особлива програма «Взаємозалік на новобудову». В рамках даної програми клієнти «Абетки Житла» можуть на вигідних умовах здійснити обмін вторинної квартири в Москві або Підмосков'ї на новобудову або обмін квартири в новобудові на іншу новобудову (наприклад, більшої площі або іншій стадії будівництва). Компанія працює з величезною кількістю забудовників, так що клієнти агентства не обмежені у виборі. У каталозі «Абетки Житла» - безліч об'єктів в різних районах Москви і Підмосков'я, від бюджетних до елітних. На сьогоднішній день компанія пропонує кілька адрес, за якими можливий взаємозалік:

• Звенигород, мкр. східний;
• Москва, ЖК «Горизонт»;
• Щелково, мкр. Жегалова;
• Андріївка, ЖК «Зеленоградский»;
• Балашиха, ЖК «Олексіївська гай»;
• Лопатин, ЖК «Государев будинок»;
• Поварова, ЖК «Поварова перший».

За участю в програмі клієнти можуть не турбуватися, що обрану квартиру в новобудові купить хтось інший - нові квартири бронюються на 2 місяці з фіксацією ціни на час продажу старого житла.

До недоліків покупки квартири за взаємозаліком з «Абеткою Житла» можна віднести лише те, що не всі новобудови Москви і Підмосков'я беруть участь в програмі агентства. Однак, варто зазначити, що у цього ріелтора список можливих варіантів один із самих великих, і вибрати відповідний варіант, без сумніву, можна.

Купівля квартири взаємозаліком ще не стала поширеною практикою для «Абетки Житла», але популярність цієї системи зростає. Вже було проведено кілька вдалих угод.

Балтійський берег поряд ...

Клієнт звернувся в «Абетку Житла» з проханням продати 2-кімнатну квартиру площею 56 кв. м в Москві на вул. Свободи вартістю 12 800 000 рублів і купити 2-кімнатну квартиру площею 63 кв. м в новому ЖК «Балтійський квартал» з обгородженої територією, стоянкою і підземним паркінгом. Вартість нової квартири становила 12 400 000 рублей.

З клієнтом був укладений договір на надання послуг з продажу його квартири на вул. Свободи, після чого агентством була заброньована обрана клієнтом квартира в ЖК «Балтійський квартал» з фіксацією вартості на час продажу старої житлової площі. Агентство швидко знайшло покупця і уклало угоду з продажу квартири. після державної

Новосели «Бутово Парк»

За аналогічною схемою було проведено продаж 2-кімнатної квартири в м Залізничний, мкр. Південне Кучино, площею 50 кв. м і вартістю 5 100 000 рублів. На виручені гроші клієнт агентства купив попередньо заброньований «Азбукою Житла» 2-кімнатну квартиру площею 60 кв. м вартістю 4 780 000 рублів на новому житловому комплексі «Бутово Парк».

Множимо на два

Фахівцями «Абетки Житла» було здійснено продаж 3-кімнатної квартири на вул. Нелідовской, площею 65 кв. м і вартістю 11 500 000 рублів. Відразу після оформлення права власності на нового власника клієнт агентства придбав дві 2-кімнатних квартири площею по 64 кв. м і вартістю по 5 000 000 рублів в ЖК «Путілково».

Незважаючи на деякі обмеження, які накладає схема покупки квартири за взаємозаліком, вона залишається одним з найшвидших, зручних і найменш ризикованих способів поліпшити житлові умови. Навіть в порівнянні з іпотекою під заставу житла взаємозалік простіше і значно дешевше.

Якщо скористатися звичайною схемою - продати стару квартиру і за допомогою агентства знайти квартиру в новобудові, яка не входить в список програми взаємозаліку, - доведеться заплатити комісію за підбір і оформлення нового житла, як правило, 2-4% від вартості квартири. Але учасники програм взаємозаліку можуть заощадити на покупці - квартири в нових ЖК, з якими співпрацює агентство, оформляються або з великою знижкою, або безкоштовно.

Якщо продав квартиру і купив іншу, який буде податок?

питання:

Я продав свою квартиру і купив іншу в одному році. Чи потрібно мені платити податок в цьому випадку, і який? Чи можливий взаємозалік податку при продажу однієї квартири, і податкового вирахування - при покупці іншого?

відповідь:

Якщо хтось продає одну квартиру і відразу купує іншу, дорожче, за ту ж ціну або дешевше (тобто здійснює альтернативну операцію), То виникає резонне питання - чи потрібно платити податок? І якщо потрібно, то як правильно розрахувати податок і податкові відрахування в цьому випадку? Чи можливий тут взаємозалік податку і відрахування?

Такі ж питання виникають і в разі, якщо це не одна Відкриється в новій вкладці. "> Альтернативна операція, а дві окремі угоди - продажу і покупки квартири - але вчинені в одному році (тобто в одному податковому періоді). Який тут буде податок? Не переживайте, зараз все пояснимо.

Традиційна помилка багатьох в тому, що вони по наївності вважають приблизно так: «Якщо я продав свою квартиру, припустимо, за 100 рублів, і купив собі іншу в цьому ж році за ті ж 100 рублів, то значить, доходу в цьому році у мене немає, і податок платити не треба. Ура! ». Але ж ні. Не все так просто.

Податковий кодекс (пп.2, п.2, Відкриється в новій вкладці. "> ст.220 НК РФ) Говорить про покупку і продаж нерухомого майна буквально наступне (цитата):

"... платник податків має право зменшити суму своїх оподатковуваних податком доходів на суму фактично зроблених ним та документально підтверджених витрат, пов'язаних з придбанням ЦЬОГО майна".

Ключове слово тут - «ЦЬОГО». Якщо майно інше (інша квартира), То це правило не застосовується.

Іншими словами, якщо ти спочатку купив квартиру за 100 руб., а потім продав ЦЮ квартиру за ті ж 100 руб., То податок з продажу дійсно платити не треба. Тут діє Відкриється в новій вкладці. "> Податкове вирахування при продажу квартири на суму зроблених витрат (докладніше про нього див. за посиланням).

Якщо ж ти спочатку продав ОДНУ квартиру, а потім (або відразу) Купив ІНШУ, в межах одного податкового періоду (календарного року), То податки і податкові відрахування застосовуються до кожного об'єкту нерухомості окремо. Тобто потрібно платити податок з продажу першої квартири, і можна отримувати податкові відрахування з купівлі другої квартири.

А чи можна влаштувати тут взаємозалік податку і відрахування? Можна, можливо. Але не завжди, і не повністю. Як так? Розглянемо цей випадок докладніше.

Взаємозалік податку при продажу та купівлі квартири в одному році (податковому періоді)

Сплата податку при продажу квартири в першу чергу залежить від того, скільки років ми їй володіли. Якщо ми володіли квартирою три роки і більше (а для квартир, куплених після 1 січня 2016 року - 5 років і більше), То ми повністю звільняємося від сплати цього податку.

Якщо ж термін володіння квартирою був менше 3-х років (або менше 5-ти років для куплених після 01.01.2016), То податок з продажу платити треба. Правда, щоб продавці квартир не сильно нервували, для них передбачені три види податкових відрахувань (докладніше про них - див. посилання нижче).

У підсумку залишається питання - як бути з податками, якщо ти продав квартиру, колишню у власності менше 3-х років (або менше 5-ти для куплених з 01.01.2016), І купив іншу? Чи можна при сплаті податку за продаж квартири, врахувати витрати на покупку іншої квартири?

Відповідь: витрати на покупку тут зарахувати не вийде - не той випадок (см. вище цитату з НК РФ). А от зменшити розмір податку за продаж, застосувавши податкове вирахування за покупку, дуже навіть можна (краще прочитати це повільно ще раз, щоб було зрозуміло, про що мова).

Мало того, в ситуації, коли в одному податковому періоді відбувається продаж однієї квартири і купівля іншої, можна застосовувати відразу два податкових вирахування при сплаті податку за продаж.

Перший - це «стандартний» відрахування в 1 мільйон руб., який віднімається з оподатковуваної бази за продаж квартири. Другий - це відрахування в 2 мільйони руб., який дається за покупку житла, і застосовується до доходів Покупця, що оподатковуються ПДФО (до зарплати, наприклад). А так як отримані за продаж нашої квартири гроші - це теж наш оподатковуваний дохід, то другий відрахування може застосовуватися і до цієї суми теж.

Так, податковий кодекс - та ще «книга джунглів». Мало кому вдається з першої спроби зрозуміти, що там написано ... Щоб розвіяти утворився туман в голові, наведемо конкретний приклад по нашому випадку.

Разом: Безпосередньо взаємозаліку доходів і витрат від продажу і покупки різних квартир не відбувається (тобто сума покупки з суми продажу не вираховується). Але податок з продажу можна зменшити не тільки на стандартний вирахування в 1 млн. Руб., Але ще і на відрахування з купівлі іншої квартири в тому ж році - в розмірі цієї покупки, але не більше, ніж на 2 млн. Руб. А з решти платимо податок ПДФО-13%.

застосувати відразу два податкових вирахування в альтернативну операцію з квартирами можна при дотриманні наступних умов:

1. продаж однієї квартири і купівля іншої відбулися в одному податковому періоді (календарному році);
2. податкове вирахування за покупку житла що раніше не використовувався (або був раніше використаний не повністю - тоді застосовується його залишок);
3. покупка квартири була не у близького родича (податківці не люблять, коли їх дурять).

Нюанси застосування податкових відрахувань при продажу та купівлі квартир

При цьому потрібно пам'ятати, що податкові відрахування в 1 млн. Руб. і в 2 млн. руб. - це максимальні суми відрахувань, які доступні платнику податків. Якщо ж ціни проданої і купленої квартир менше витрат на пальне, то відрахування будуть дорівнювати цінам квартир.

Наприклад, якщо ціна першої (проданої) Квартири була 900 тис. Руб., То відрахування за продаж буде дорівнювати цій ціні, і податок від суми продажу стає рівним нулю і без другого вирахування. А другий відрахування за покупку квартири ціною, наприклад, 1,5 млн. Руб., Дозволить Покупцеві повернути собі сплачений з зарплати ПДФО в розмірі 1,5 млн. Руб. х 13% = 195 000 руб.

Крім того, якщо перша (продана) Квартира була раніше нами куплена, то податкове вирахування можна застосовувати не «стандартний» 1 млн. руб., а - «в розмірі витрат»На цю квартиру, що як правило, набагато вигідніше.

А якщо друга (куплена) Квартира була придбана з використанням Відкриється в новій вкладці. "> Іпотечного кредиту, то для Покупця доступний ще один податкове вирахування - на суму сплачених за кредитом відсотків (але не більше 3 млн. руб.).

Детальніше про всі типи податкових відрахувань розказано в окремій статті Глосарію по посиланню нижче.

Справедливості заради варто помітити, що на практиці місцеві податкові можуть і відмовити в зменшенні оподатковуваної бази з продажу квартири, на суму вирахування з купівлі іншої квартири, мотивуючи це «різними категоріями податкових платежів». У податковій запропонують в такому випадку спочатку сплатити податок з продажу, а потім вже - застосувати відрахування з купівлі, повертаючи «надміру сплачений ПДФО» вже в наступному році.

Сперечатися з фіскалами, розмахуючи податковим кодексом, або піти з цього нерозумного шляху - кожен вирішує вже сам.

А якщо продаж і купівля квартири відбулися в різні роки (в різні податкові періоди)? Відповідь очевидна - потрібно розраховуватися з бюджетом за кожен рік окремо.

Порядок організації угоди купівлі-продажу квартири дивись на інтерактивній карті Відкриється у спливаючому вікні. "> Покрокова інструкція (відкриється у спливаючому вікні).

(Пока оценок нет)

Загрузка...