Що таке взаємозалік при покупці квартири

Содержание

Взаємозалік в угодах купівлі-продажу нерухомості

Останнім часом в рекламі забудовників часто можна зустріти фразу про те, що квартиру в будинку можна придбати за взаємозаліком. Не всім росіянам зрозуміла суть цієї схеми, хоча змінити свою стару квартиру на нові апартаменти хотіли б багато. Завдяки взаємозаліку довгий і енерговитратний процес продажу лад квартири і покупки нової можна значно полегшити і прискорити.

Сьогодні на ринку нерухомості практикуються різні схеми взаємозаліку:

  1. Класичний взаємозалік: продаж квартири на вторинному ринку забудовником і покупка нової власником квартири. Різниця в ціні між двома об'єктами може бути виплачена одноразово або в розстрочку. Іноді взаємозалік виходить зробити без доплати з боку власника: якщо нова квартира купується на початковому етапі будівництва, то можна значно поліпшити свої житлові умови без вкладень, продавши старе житло.
  2. Взаємозалік без вторинного житла. Така ситуація зустрічається не так часто і передбачає врахування квартири в інший новобудові в рахунок вартості в новій. Причинами можуть бути поповнення в сімействі, розчарування в колишньому об'єкті, затягування термінів здачі об'єкта, вигідне інвестування та ін.
  3. Взаємозалік плюс іпотека. Власник нерухомості через забудовника виставляє свою квартиру на продаж, одночасно бронює підходящий варіант в новобудові. Паралельно з цим він звертається в банк за оформленням іпотечного кредиту: схваленої суми повинно вистачити для внесення різниці між ціною продажу і ціною покупки.

взаємозалік - зручна схема для поліпшення своїх житлових умов. Проте, вона не позбавлена ​​недоліків.

реклама здесь 1

Основний з них - груба оцінка належить власнику об'єкта нерухомості.

Що таке взаємозалік при покупці квартириТерміни взаємозалік і обмін не є юридичними, тому розмежувати ці поняття можна тільки з точки зору їх традиційного вживання стосовно операцій з нерухомістю.

Різниця між ними в наступному:

  1. Обмін зазвичай передбачає угоду між двома фізособами-власниками квартир на вторинному ринку. Взаємозалік має на увазі участь фізичної особи (він же власник старої квартири) і юридичного (забудовника - продавця квартири).
  2. При взаємозалік мова йде про продаж старої квартири на вторинному ринку для покупки житла в новобудові. 90% таких угод відбуваються саме таким способом.
  3. Взаємозалік має на увазі деяку доплату за нову квартиру (хоча іноді вдається обійтися без нього), тоді як обмін - рівнозначна угода, де гроші фігурують тільки в договорі.

Взаємозалік слід відрізняти від схеми «трейд-ін». В останньому випадку забудовник викупляє квартиру у власника з деяким дисконтом (до 10-15%) і враховує її вартість в рахунок покупки житла в новобудові.

Перелік необхідних документів

Що таке взаємозалік при покупці квартириДля того щоб квартира могла брати участь в схемі взаємозаліку вона повинна належати покупцеві на правах власності (тобто це не може бути неприватизоване, муніципальне, наймане або орендоване житло) і не обтяжена заставою або арештом.

Для підтвердження цього власнику необхідно зібрати наступні документи:

  1. Актуальна виписка з ЕРГН.
  2. Свідоцтво про власність, виписка з Росреестра.
  3. Документ, на підставі якого були придбані права власності: договір дарування, купівлі-продажу тощо.

Варто враховувати, що до квартир для взаємозаліку звичайно пред'являються високі вимоги. Так, нерідко забудовники вимагають, щоб квартира належала власнику не менше 3 років (Цей факт підтверджує правовстановлюючі і правоутверждающіе документи).

реклама здесь 2

Також в числі стандартних вимог: відсутність прописаних осіб (підтверджується випискою з будинкової книги або довідкою про склад сім'ї, отримані в паспортному столі або Еріці) або можливість звільнення ними квартири в найкоротші терміни, відсутність боргів по комунальних платежах (підтверджується випискою з особового рахунку).

Іноді певні вимоги накладають на вік будинку, в якому розташовується квартира і до її плануванні (наявність кухні та ін.). Важливе значення має відсутність неузаконеним перепланування. Для цього пред'являється експлікація і поверховий план з БТІ.

Покроковий алгоритм взаємозаліку при придбанні квартири

Взаємозалік при придбанні нерухомості припускає проходження наступних етапів:

  1. Клієнт підбирає квартиру в новобудові, в якій реалізується продаж за взаємозаліком.
  2. Фахівці агентства нерухомості роблять оцінку ринкової вартості належної йому квартири і озвучують йому умови купівлі-продажу.
  3. Якщо умови його влаштовують, підписується договір на надання посередницьких послуг з продажу квартири.
  4. Клієнт вносить аванс для фіксації вартості квартири в новобудові і укладає із забудовником договір бронювання. Бажано, щоб він був завірений нотаріально на термін, необхідний для продажу старої квартири.
  5. Квартира клієнта виставляється на продаж.
  6. Після того як покупець знайдений, з ним підписується договір купівлі-продажу і переоформляються права власності на його адресу.
  7. Виручені гроші відразу надходять до забудовника в якості внеску за квартиру в новобудові, одночасно підписується договір купівлі-продажу квартири в новобудові.
  8. Після введення об'єкта в експлуатацію підписується акт прийому-передачі квартири в новобудові.
  9. На підставі договору із забудовником і отриманого акта оформляються права власності через Росреестр. Держмито за процедуру становить 2000 р.
  10. На підставі держреєстрації клієнт отримує виписку з ЕГРН, яка підтверджує його правовий статус власника.
  11. Після закріплення власності в квартирі можна оформити прописку.

Не знаєте, як отримати свідоцтво про розірвання шлюбу після рішення суду? Наша стаття допоможе вам у цьому питанні.

Ви розлучилися з чоловіком, але у вас залишився загальний кредит. Дізнайтеся, як він ділиться в разі розлучення, прочитавши наш матеріал.

Схема взаємозаліку має деякі ризики:

  1. Основний з них - це підвищення вартості новобудови в той момент поки не буде продана стара квартира. В результаті суми заощаджень або схваленої іпотеки може не вистачити для доплати. Сумлінні агентства нерухомості дозволяють зафіксувати ціну на квартиру. Багато забудовників також йдуть назустріч своїм клієнтам і пропонують їм розстрочку платежу.
  2. Зазвичай для фіксації ціни на об'єкт в новобудові покупець вносить аванс або заставу. Якщо в подальшому обрана квартира його не влаштує, він втратить гроші.
  3. Квартири за взаємозаліком зазвичай купуються на початковому етапі будівництва. В даному випадку збільшуються ризики того, що будівництво затягнеться або об'єкт зовсім не введуть в експлуатацію. З урахуванням можливої ​​зміни термінів здачі варто заздалегідь визначитися з постійною або тимчасовою пропискою.
  4. Нерідко через взаємозалік забудовники намагаються позбутися неліквідного житла: наприклад, на останніх поверхах або з невдалим плануванням.
  5. Іноді агентства нерухомості і забудовники навмисно завищують вартість квартири, що продається за взаємозаліком. Тому надану інформацію необхідно перевіряти самостійно.

Необхідно уважно підійти до майбутнього договору з компанією: чи передбачена в ньому фіксація ціни на квартиру, чи буде повернений аванс за умови, що угода не відбудеться і ін.

Що таке взаємозалік при покупці квартири в новобудові

Що таке взаємозалік при покупці квартириКількість новобудов з кожним роком все зростає і зростає, користуючись практично незнижуваної популярністю. І найчастіше люди прагнуть придбати квартиру в новобудові аж ніяк не з метою інвестування і вкладення вільних грошових коштів, а з метою поліпшити свої умови проживання. Адже, як відомо, вторинне житло, а особливо старого року побудови, несе в собі багато проблем - все частіше вимагає ремонту, заміну труб, уваги до каналізації і т. П. Тому хочеться придбати нові стіни, і зробити ремонт на свій розсуд. А деяким просто потрібно збільшити кількість квадратних метрів, в зв'язку, наприклад, із збільшенням в сімействі, а купувати "вторинку" зовсім не хочеться, або що не підібрали підходящий варіант. До того ж, в процесі купівлі-продажу квартири, коли одну треба продати, а іншу купити, виникають труднощі, оскільки ці дії повинні пройти приблизно одномоментно, а то ніде буде жити якусь кількість часу. Та й вартість квартири в новобудові може змінитися. Продаж нерухомості необхідно здійснити максимально швидко, що на вторинному ринку не так-то просто зробити, та й звернення в ріелторське агентство є обов'язковим для безпеки угоди, а це - комісійна винагорода.

В такій непростій справі існує досить оптимістичний вихід - покупка квартири в новобудові з урахуванням вже наявного житла. Такі схеми досить популярні на ринку нерухомості, хоча не всі будівельні організації на них згодні. Для покупця, який хоче здійснити процедуру заліку «вторинки», це найбільш вигідний метод, що економить сили, нерви, а також надає кваліфікований супровід угод.

Існує два варіанти реалізації проекту покупки новобудови з урахуванням вторинного житла.

В даній схемі клієнт звертається в компанію-забудовник сподобалася квартири в новому будинку. Будинок може знаходитися на початковому етапі будівництва, активно будуватися, бути не зданими, але вже побудованим, або ж і зовсім бути тільки-тільки зданим.

Перше, що відбувається - це підписання договору між забудовником і клієнтом про продаж вторинного житла. Згідно з угодою, продажем наявної квартири клієнта займається або ріелторське агентство по домовленості із забудовником, або ж фахівець з нерухомості, що знаходиться у нього в штаті.

У цьому способі заліку житла найважливішим є вміння і знання ріелтора, який займається продажем. Він повинен правильно оцінити цю нерухомість, поставити адекватну ціну, щоб квартира якомога швидше продалася. Але і занижувати її вартість не потрібно. Від нього залежать терміни продажу, які досить критичні, оскільки прописані в договорі.

Договір укладається на певну кількість місяців - найчастіше близько 3-х. Саме ця кількість вважається оптимальним для продажу квартири. Але цей термін може варіюватися - встановлюватися за угодою сторін. На цей же час бронюється нерухомість в новобудові. Тобто, за відведений термін необхідно продати наявну вторинне житло, інакше «бронь» по новій квартирі згорить і її може придбати хтось інший.

Чи вигідний взаємозалік при продажу та купівлі квартири: переваги і недоліки

Послуга взаємозаліку, як і багато інших послуг, що надаються на ринку нерухомості, мають особливу популярність. Ця процедура покликана економити час і сили покупців квартири. Причому вигоду отримують не тільки вони, а й компанії-забудовники. Таке взаємовигідне співробітництво не може залишитися без уваги.

Що таке взаємозалік і як він проводиться?

Взаємозаліком називають одночасне набуття нової квартири і продаж старої. Гроші, отримані під час реалізації старого житла, повністю йдуть на покриття витрат на покупку нової квартири. Деякі забудовники проводять особливо активну рекламну кампанію, яка пропонує покупцям фактично обміняти старі квартири на нові.

Процедура взаємозаліку досить проста. Спершу покупець повинен вибрати житло, яким він би хотів мати в майбутньому. Воно обов'язково повинно знаходитися в новобудові, яка була зведена забудовником, які беруть участь у такій програмі обміну. Як тільки така компанія буде знайдена, можна приступати до безпосереднього оформлення взаємозаліку.

Продаж старої квартири починається з її оцінки експертами

На стару квартиру покупця приїде команда експертів, що займаються оцінкою нерухомості. Вони підрахують її реальну вартість і обговорять з клієнтом форму майбутньої оплати. Якщо ціна на старе житло буде занадто низькою, і її не вистачатиме для здійснення покупки нової нерухомості, то клієнт зможе зайнятися оформленням іпотечного кредиту. При необхідності його замінюють розстрочкою.

Після завершення пошуків потрібного банку, покупець повинен відвідати агентство нерухомості, з яким буде укладено угоду про продаж старої квартири. При цьому покупцеві не обов'язково займатися самостійним пошуком можливих покупців. Ці обов'язки повністю ляжуть на агентство, причому воно своїми силами буде створювати рекламу старій квартирі, щоб її купили якомога швидше. Крім цього, буде гарантовано якісний супровід всіх етапів купівлі-продажу.

Зазвичай пошук покупця завершується досить швидко. Як правило, агентства нерухомості вказують занижену ціну на житло, тому чекати довго не потрібно. На цьому етапі відразу ж підписують дві угоди: про продаж старої нерухомості і про покупку нової. Розрахунок при цьому проводиться за допомогою осередку в банку.

Як вже відомо багатьом громадянам, при продажу нерухомості завжди потрібно платити державі податок. Взаємозалік теж не виключає подібну необхідність, так як покупцеві житла в новобудові доводитися здійснювати попередній продаж старої квартири. У ситуації, якщо володіння старим житлом обмежилося періодом менше 3 років, то слід сплатити податок за процентною ставкою 13%.

Також продавець отримує право на відрахування, якщо раніше вони жодного разу ним не користувався. Більш того, відрахування за продаж і покупку нерухомості можна підсумувати, якщо вони відбувалися в один час.

Бувають випадки, коли взаємозалік просто не встигає відбуватися в один і той же час. Наприклад, житло було продано в грудні 2014, а покупка відбулася в січні наступного року. При таких обставинах покупець не може претендувати підсумувати обидва відрахування. Йому доведеться оформляти дві різні декларації, причому податок з торішнього продажу він виплачує в повному розмірі. Що стосується вирахування, то його можна отримати тільки по закінченню поточного року (в даному прикладі 2015 г.).

Чи є недоліки в подібній схемі?

На перший погляд може здатися, що покупка квартири взаємозаліком - це дуже вигідна схема, що дозволяє міняти старе житло на нове з невеликою доплатою. Насправді все не так просто. Під час проходження даної процедури покупець житла в новобудові втрачає частину грошових коштів. Це відбувається через те, що ріелтори фіктивно занижують ціну на старе житло, щоб його купили якомога швидше.

Другий мінус пов'язаний з обмеженим вибором житла. У Росії далеко не всі забудовники практикують цю схему, тому що банки, що видають кредити, ставлять дуже жорсткі вимоги для таких фірм. Вони просять пред'являти всю існуючу документацію на будинок, а від клієнтів - вимагають певного рівня доходів. Якщо хоча б одна умова не буде дотримана, то кредит не буде виданий.

Більш того, швидкий продаж старої квартири і така ж швидка покупка житла в новобудові припускають поспішний переїзд. Як правило, під час переїзду потрібно перевозити величезну кількість речей, та й сам клієнт може бути неготовим до такого поспішного рішення. Саме з цієї причини більшість покупців квартир намагається уникати такого методу покупки.

Взаємозалік став досить популярним способом купівлі квартир в новобудовах, так як покупець відразу ж продає старе житло і стає щасливим володарем нового. Однак за такий обмін йому доведеться доплатити, так як квартири постійно ростуть в ціні. Більш того, він може зіткнутися з проблемою пошуку банку, який бажає дати потрібний кредит, тому грошову різницю у вартості старого і нового житла слід відразу ж мати на руках.

Продаж квартири, де прописаний неповнолітній як правило тягне за собою додаткові складності.

Генеральна довіреність на покупку квартири обов'язково підтверджується нотаріусом. Більш докладно про це написано в цій статті.

Купівля та продаж квартири за взаємозаліком: плюси і мінуси способу

Взаємозалік - це одночасна процедура покупки нової квартири і продажу старої. Грошові кошти, які були виручені за старе житло, повністю покривають витрати при покупці нового. Забудовники дуже часто пропонують обмін старої нерухомості на ту, яка розташовується в новобудові. Але, взаємозалік при продажу не враховує внесення додаткових грошей, тобто ту різницю, яка становить між старою квартирою та нової. А цей факт, в свою чергу, дуже часто є перешкодою для осіб, які мріють переїхати.

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Що таке взаємозалік при покупці квартириЦей процес складається з декількох стадій:

  1. Громадянин визначається з варіантом в новобудові, серед тих, які були запропоновані йому агентством. Варіанти пропонуються тільки з тих забудовників, хто бере участь у такій програмі. Агентство краще вибирати велике, щоб воно працювало з великою кількістю забудовників, так вибору у громадянина буде набагато більше.
  2. Працівники агентства виїжджають на стару квартиру особи і проводять його незалежну оцінку. Вони вирахують реальну вартість і проконсультують клієнта про те, скільки приблизно того доведеться доплачувати забудовнику за нову нерухомість.
  3. Агентство починає рекламу старої квартири для швидкої її реалізації. При цьому рекламна компанія проводиться досить велика і активна, довго чекати покупців не доведеться.
  4. Особа може почати пошуки банку, для взяття іпотечного кредиту, якщо грошової суми на оплату різниці між двома об'єктами нерухомості у нього немає. Звернення до банківської установи не гарантує отримання необхідних грошових коштів.
  5. Коли, на старе житло знайдеться покупець, паралельно з документами на реалізацію своєї квартири громадянин підпише договір на придбання нової. Агентство буде повністю контролювати всі етапи угоди. Оптимальним варіантом для особи, матиме вже готову грошову суму, для виплати різниці між ними. Коли, стара нерухомість буде продана, колишньому власнику доведеться звільнити її протягом кількох тижнів.

Податкові відрахування при продажу та купівлі

Важливо! Якщо податковий період, в якому відбувся продаж і купівля нерухомого майна, був один (наприклад, з 01 січня по 31 грудня 2018 року), то податки повинні бути виплачені з обох угод. Те, що громадянин, на гроші, виручені зі старою нерухомості, придбав нову квартиру, не знімає з нього відповідальності щодо сплати податків. За оподаткуванню, це дві різні угоди, з кожною з якої повинен бути заплачений податок.

  1. Що таке взаємозалік при покупці квартириПри продажу. У разі, коли житло перебувало у власності у громадянина менше трьох років, то необхідно платити податок з вартості, яка перевищує 1000000 рублів, або податок з різниці між грошової суми з продажу і покупки цієї квартири (13%). Якщо, були збережені документи з угоди купівлі. Коли нерухоме майно знаходиться у власності у особи менше ніж три роки, то податок не платимо.
  2. При покупці нерухомості. Громадянин при придбанні квартири має право повернути з бюджету 260000 рублів. Зробити це можна тільки один раз за все життя, повторно отримати таке вирахування не можна. Тому, в разі реалізації житла ціною в 3,5 руб. і придбання житла, вартість якого становить 4,5 млн. рублів, від суми буде вирахуваний податкове вирахування. Тобто відбудеться взаємозалік податку при продажу та купівлі квартири і обличчя заплатить меншу суму податку.

Податковий Кодекс регулює податковий період, відрахування та інші виплати, пов'язані зі зміною житла.

[Smartcontrol_youtube_shortcode key = "купити квартиру за взаємозаліком» cnt = "1" col = "1" shls = "true"]

Така процедура має як свої недоліки, так і переваги для осіб, які бажають змінити своє місце проживання. До недоліків можна віднести:

  • проданий об'єкт нерухомості завжди матиме занижену вартість, так як ріелторам потрібно швидше її реалізувати;
  • зазвичай в процедурі взаємозаліку бере участь тільки та нерухомість, яка перебуває у власності понад три роки;
  • особи, які проживають в квартирі повинні бути готові звільнити її в самий найближчий час після продажу, незважаючи на те, що нове житло знаходиться в будинку, що будується;
  • досить вузький вибір житла, що купується, особливо в маленьких містах. Навіть незважаючи на те, що в 2018 році взаємозалік став популярний і в невеликих провінціях.

До переваг даної процедури відноситься:

  • допомога компанії в пошуку покупця на квартиру особи, яка придбає нерухомість у партнера забудовника;
  • повний юридичний супровід всіх угод.

[Smartcontrol_youtube_shortcode key = "Взаємозалік при продажу квартири та купівлі квартири» cnt = "1" col = "1" shls = "true"]

Особі, також буде потрібно знайти банк, в разі, коли у нього немає коштів на оплату різниці між житлом, для того, щоб оформити іпотечний кредит. Але ж від них може надійти відмова, тому певну суму потрібно завжди мати при собі.

Процедура взаємозаліку при продажу та купівлі квартири, стає все більш популярною серед громадян в 2018 році. Пов'язано це з великою кількістю новобудов, які з'являються в різних містах і бажанням забудовників швидше реалізувати нерухомість.

Угода по взаємозаліком: як переїхати зі старої квартири в новобудову?

Обміняти старе житло на нове допоможе система trade-in, але доведеться зробити знижку за швидкість.

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Джерело зображення: Фотобанк Лорі

Забудовники житла в рекламі іноді вказують, що квартири у них можна придбати за допомогою взаємозаліку. Що ж це таке і як проходить ця процедура?

«Суть послуги trade-in на ринку житла полягає в тому, що агентство нерухомості або забудовник викупляє стару квартиру з одноразовим оформленням квартири в новобудові на клієнта, - каже Інна Ігнаткина, директор компанії МІЦ-Нерухомість на Пресні. - На практиці ж агентство нерухомості бере на реалізацію стару квартиру клієнта. Після її продажу клієнт отримує квартиру в новобудові ».

Євген Редькін, генеральний директор компанії «Реаліст», розповів про два основні варіанти взаємозаліку: «Або забудовник, сам або через підрядника, приймає вторинні квартири на реалізацію - тобто, виступає в ролі ріелтора, - або викуповує квартиру сам. З одного боку, для покупця цей варіант (терміновий викуп) простіше: не треба чекати, поки продасться квартира на ринку, можна відразу укладати угоду. З іншого - не обходиться без «підводних каменів»: як правило, забудовник готовий викуповувати квартиру за умови досить істотного дисконту - від 10 до 30 відсотків ринкової вартості об'єкта. Так забудовник страхується від ситуації, коли квартира «зависне» у нього на реалізації надовго.

Сама угода при терміновому викупі є оформлення квартири на юрособу, відбувається одночасне підписання договору купівлі-продажу вторинної квартири і договору придбання квартири в новобудові.

У разі ж, коли забудовник бере квартиру на реалізацію (виступаючи фактично як ріелтор), клієнт спочатку оформляє договір на агентські послуги, і квартира виставляється на продаж. Далі все відбувається як зі звичайною продажем - об'єкт розміщується в базах, ведеться рекламна кампанія і т.п. У цьому випадку забудовник точно так же, як і клієнт, зацікавлений у швидкій продажу квартири - угода по покупці новобудови відбувається після того як реалізована вторинна квартира. Тому він також може намагатися скорегувати клієнта за ціною - домогтися дисконту в кілька відсотків, щоб прискорити продаж. Втім, часто це навіть не дисконт, а просто більш твереза ​​ринкова оцінка об'єкта ».

У чому ж плюси і мінуси покупки квартири в новобудові по системі взаємозаліку?

Клієнт, який звернувся в агентство нерухомості або забудовникові, що працює за системою trade-in, перш за все, береже свої нерви і економить час і кошти. «По суті, тут діє принцип« одного вікна », коли клієнт одного разу звертається до забудовника, а той в свою чергу бере всю роботу на себе (оцінка ринкової вартості житла, перевірка юридичної чистоти, реклама, пошук покупців, оформлення угоди та т.д.). - говорітМарія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп». - Друге, не менш важлива перевага взаємозаліку - фіксація вартості нової квартири. Таким чином, клієнт не опиниться в ситуації, коли йому доведеться раптово терміново шукати додаткові кошти для укладення угоди або брати іпотечний кредит на бпроБільшу суму.

Мабуть, єдиний недоліком є ​​те, що, на відміну від альтернативних угод на вторинному ринку, при покупці за взаємозаліком клієнт не має можливість оформити реєстрацію. Покупець до моменту отримання права власності на об'єкт, куплений на первинному ринку, по суті, живе без реєстрації і без власності (яку можна оформити тільки після завершення будівництва). При альтернативних угодах на вторинному ринку такої проблеми не виникає - обмін правом власності відбувається одноразово ».

В той же час,за словами Інни Ігнаткіним, продати квартиру самостійно буде вигідніше, так як в основі взаємозаліку лежить продаж квартири за ціною нижче ринкової, не вище 70% від ринкової вартості.

У скільки обходиться клієнтові подібна послуга?

Як розповів Олександр Зубець, генеральний директор ТОВ «Нові Ватутинки», «Кожен забудовник самостійно встановлює комісію за свої послуги. У нашому житловому комплексі вартість становить 2% від ціни вторинного житла, але не менше 198 000 рублів. При цьому дана комісія значно нижче середньоринкової. Деякі агентства нерухомості за продаж вторинної квартири беруть 4-4,5% від суми угоди. Відповідно, звертаючись в нашу компанію, клієнти заощаджують свої кошти на продажу старої нерухомості », - підкреслив експерт.

Варто також відзначити, що не будь-квартира приймається за схемою взаємозаліку. Багато девелоперів висувають певні вимоги до об'єктів вторинного ринку. Наприклад, щоб житло перебувало у власності не менше трьох років або щоб в квартирі на момент продажу ніхто не був прописаний і т.п.

За словами експертів, в даний час на ринку взаємозалік не є широко поширеною послугою. Марія Литинецкая розповіла, що сьогодні відомо про декілька девелоперах, що пропонують зробити покупку в їх проектах за взаємозаліком. «Наприклад, компанія« Мортон »надає можливість продати свою квартиру і придбати новобудову в будь-якому з більш ніж 30 споруджуваних і реалізованих об'єктах. Така ж схема діє і в ЖК «Нові Ватутинки» від девелопера «Інвесттраст». Спеціальні умови на придбання житла по trade-in пропонують і в Мікрогороде «У лісі» від компанії ROSE GROUP. В Urban Group також діє подібна послуга ».

Таким чином, схема взаємозаліку має свої плюси як для покупців, так і для забудовників. Клієнти бережуть свій час і нерви, тоді як девелопери мають можливість залучити додаткових клієнтів - що особливо актуально при спокійному ринку. Втім, самостійний продаж квартири для клієнта була б, звичайно, вигідніше - так як при схемі trade-in вона реалізується з дисконтом.

Взаємозалік: квартира в новобудові за вторинне житло. Особливості, етапи та переваги угод

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Взаємозалік квартири при покупці житла в новобудові - зручна і вигідна схема, в рамках якої можна зробити:

  • обмін вторинної квартири в Москві або Підмосков'ї на квартиру в новобудові
  • обмін квартири в новобудові на квартиру (наприклад, більшої площі або іншій стадії готовності) в інший новобудові.

Детальніше про програму.

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Зміна старої квартири на просторі апартаменти в новобудові - мрія багатьох сімей. Однак процес продажу старої квартири і покупки нової - довгий і клопіткий. Його може значно прискорити покупка квартири взаємозаліком - простої схеми, що дозволяє обміняти своє житло на квартиру в новому будинку.

Квартира в новобудові взаємозаліком: переваги підходу

Купити квартиру взаємозаліком щодо просто. Клієнт агентства нерухомості вибирає відповідні апартаменти в новобудові, після чого експерти агентства проводять оцінку старого житла і виставляють його на продаж. Для прискорення процесу запускається реклама продаваної квартири із залученням всіх можливостей ріелторської компанії. На цей час обрана квартира в новобудові буде заброньована на ім'я клієнта. Як тільки знайдеться покупець на старе житло, клієнт підпише договір продажу і одночасно - договір купівлі квартири в новобудові. У деяких випадках покупцеві доводиться доплачувати певну суму - одноразово або в розстрочку.

Звичайно, можна спробувати провести всю операцію без залучення агентства, але на таке мало хто наважується - без реклами покупця можна шукати місяцями, а іноді й роками, і жодна компанія не стане тримати бронь квартири в новобудові так довго. Та й оформити всі необхідні папери буває непросто, так що без допомоги юристів все одно не обійтися.

Переваги схеми «квартира взаємозаліком» очевидні - агентство, зацікавлена ​​в швидкому проведенні операції, активно шукає покупця і допомагає клієнту з усіма юридичними формальностями, супроводжуючи угоду від початку до кінця. Ця схема вигідніше іпотеки, так як покупцеві квартири в новобудові не доводиться виплачувати відсотки по кредиту під заставу власної нерухомості.

Купівля квартири за взаємозаліком дуже схожа на обмін - поширену колись схему. Вона існує і сьогодні - про обмін кажуть в тих випадках, коли угода відбувається між фізичними особами, двома власниками квартир. Якщо ж в угоді беруть участь фізичне (власник старої квартири) і юридична (забудовник) особи, її прийнято називати взаємозаліком житла. Сьогодні 90% всіх обмінних операцій на ринку нерухомості укладається з участю новобудов. Звичайно, спробувати обміняти одну квартиру на вторинному ринку на іншу можна, але успіх такого заходу буде близький до нуля - шанс, що власник придивилася вам квартири захоче обміняти її саме на вашу, вкрай малий.

Багато хто плутає поняття «взаємозалік» і «трейд-ін» - угоду по швидкій продажу старої квартири і негайного придбання нової. Поняття трейд-ін (trade in) прийшло на ринок нерухомості з автобізнесу, де така схема використовується вже давно. Там трейд-ін має на увазі викуп старої машини з невеликою знижкою (до 15%). Натомість клієнт отримує нове авто, доплачуючи різницю у вартості.

Сьогодні на ринку нерухомості «трейд-іншому» і взаємозаліком нерідко називають один і той же тип угод, що й породжує певну плутанину. Насправді, різниця є і вона суттєва. Trade in - це прискорений викуп старої квартири агентством по кілька зниженою ціною. На практиці ця схема використовується нечасто, в більшості випадків агентство виставляє квартиру на продаж.

Умови і порядок угод по типу взаємозаліку

Процес покупки квартири за взаємозаліком складається з декількох етапів.

  1. Клієнт агентства вибирає квартиру в новобудові з числа варіантів, пропонованих агентством. Очевидно, що звертатися краще в великі агентства, які працюють з десятками забудовників і пропонують на продаж безліч квартир в новобудовах.
  2. Фахівці агентства проводять незалежну експертну оцінку старого житла і починають рекламну компанію з метою його продажу. Чим більше і серйозніше агентство, тим ширше його рекламні можливості - і, відповідно, тим швидше знайдеться покупець.
  3. Клієнт бронює обрану квартиру в сподобалася новобудові на весь час продажу старої квартири.
  4. Коли покупець знайдеться, одночасно підписується договір продажу старої квартири і договір купівлі квартири в новобудові. Юридичну підтримку і повний супровід угоди рієлторськоє агентство бере на себе.

Для такої угоди підійдуть будь-які об'єкти, на які у клієнта оформлено право власності. Головне - тверезо оцінювати свої можливості і вартість житла. При взаємозалік компанії висувають певні вимоги до старих квартирах - так, в столиці найчастіше для взаємозаліку приймаються квартири, що знаходяться у власності понад три роки, юридично і фізично вільні - тобто господарі повинні бути готові звільнити житло протягом кількох тижнів після досягнення домовленості.

В цілому, для угод за схемою взаємозаліку набагато більш охоче приймаються високоліквідні квартири у відносно нових будинках (2000-х років будівництва) і в хорошому стані. Втім, жорсткість вимог залежить від компанії-забудовника - деякі пропонують вельми необтяжливі умови.

Купівля квартири в новобудові за взаємозаліком з «Абеткою Житла»: за і проти

«Азбука Житла» - одне з найбільших агентств нерухомості Москви і Московської області. Компанія, заснована в 1997 році, пропонує повний спектр ріелторських послуг і успішно вирішує будь-які, навіть самі нестандартні, завдання на ринку нерухомості. Для тих, хто бажає поліпшити свої житлові умови, підійде особлива програма «Взаємозалік на новобудову». В рамках даної програми клієнти «Абетки Житла» можуть на вигідних умовах здійснити обмін вторинної квартири в Москві або Підмосков'ї на новобудову або обмін квартири в новобудові на іншу новобудову (наприклад, більшої площі або іншій стадії будівництва). Компанія працює з величезною кількістю забудовників, так що клієнти агентства не обмежені у виборі. У каталозі «Абетки Житла» - безліч об'єктів в різних районах Москви і Підмосков'я, від бюджетних до елітних. На сьогоднішній день компанія пропонує кілька адрес, за якими можливий взаємозалік:

  • Звенигород, мкр. східний;
  • Москва, ЖК «Горизонт»;
  • Щелково, мкр. Жегалова;
  • Андріївка, ЖК «Зеленоградский»;
  • Балашиха, ЖК «Олексіївська гай»;
  • Лопатин, ЖК «Государев будинок»;
  • Поварова, ЖК «Поварова перший».

За участю в програмі клієнти можуть не турбуватися, що обрану квартиру в новобудові купить хтось інший - нові квартири бронюються на 2 місяці з фіксацією ціни на час продажу старого житла.

До недоліків покупки квартири за взаємозаліком з «Абеткою Житла» можна віднести лише те, що не всі новобудови Москви і Підмосков'я беруть участь в програмі агентства. Однак, варто зазначити, що у цього ріелтора список можливих варіантів один із самих великих, і вибрати відповідний варіант, без сумніву, можна.

Купівля квартири взаємозаліком ще не стала поширеною практикою для «Абетки Житла», але популярність цієї системи зростає. Вже було проведено кілька вдалих угод.

Балтійський берег поряд ...

Клієнт звернувся в «Абетку Житла» з проханням продати 2-кімнатну квартиру площею 56 кв. м в Москві на вул. Свободи вартістю 12 800 000 рублів і купити 2-кімнатну квартиру площею 63 кв. м в новому ЖК «Балтійський квартал» з обгородженої територією, стоянкою і підземним паркінгом. Вартість нової квартири становила 12 400 000 рублей.

З клієнтом був укладений договір на надання послуг з продажу його квартири на вул. Свободи, після чого агентством була заброньована обрана клієнтом квартира в ЖК «Балтійський квартал» з фіксацією вартості на час продажу старої житлової площі. Агентство швидко знайшло покупця і уклало угоду з продажу квартири. після державної

Новосели «Бутово Парк»

За аналогічною схемою було проведено продаж 2-кімнатної квартири в м Залізничний, мкр. Південне Кучино, площею 50 кв. м і вартістю 5 100 000 рублів. На виручені гроші клієнт агентства купив попередньо заброньований «Азбукою Житла» 2-кімнатну квартиру площею 60 кв. м вартістю 4 780 000 рублів на новому житловому комплексі «Бутово Парк».

Множимо на два

Фахівцями «Абетки Житла» було здійснено продаж 3-кімнатної квартири на вул. Нелідовской, площею 65 кв. м і вартістю 11 500 000 рублів. Відразу після оформлення права власності на нового власника клієнт агентства придбав дві 2-кімнатних квартири площею по 64 кв. м і вартістю по 5 000 000 рублів в ЖК «Путілково».

Незважаючи на деякі обмеження, які накладає схема покупки квартири за взаємозаліком, вона залишається одним з найшвидших, зручних і найменш ризикованих способів поліпшити житлові умови. Навіть в порівнянні з іпотекою під заставу житла взаємозалік простіше і значно дешевше.

Якщо скористатися звичайною схемою - продати стару квартиру і за допомогою агентства знайти квартиру в новобудові, яка не входить в список програми взаємозаліку, - доведеться заплатити комісію за підбір і оформлення нового житла, як правило, 2-4% від вартості квартири. Але учасники програм взаємозаліку можуть заощадити на покупці - квартири в нових ЖК, з якими співпрацює агентство, оформляються або з великою знижкою, або безкоштовно.

Як повернути податок при продажу та купівлі квартири в одному році і коли можливий взаємозалік в одному податковому періоді?

Нерідко причиною продажу квартири є бажання поліпшити житлові умови і, продаючи одну квартиру, сім'я відразу набуває іншу велику за площею.

Відомо, що продаж квартири відноситься до оподатковуваних доходів за ставкою ПДФО 13% і з урахуванням чималої вартості нерухомості, сума виходить чимала. Але чи може громадянин розраховувати на певні податкові послаблення і хоч якось знизити податкове навантаження? Так, якщо в тому ж році він купить собі нове житло.

Що таке взаємозалік при покупці квартири

Чи потрібно платити якщо купуєш іншу?

Порядок отримання повернення ПДФО залежить від того, скільки по часу ви володіли даною квартирою. Якщо більше 3-х років або 5-ти (після 2016), то ситуація істотно спрощується: ви звільняєтесь від оподаткування з продажу. Тоді як при покупці нового житла ви наділені правом на майнове відрахування в сумі, що відповідає витратам.

Але якщо ж ви володіли квартирою менше 3-х / 5-ти років, то ситуація ускладнюється. В цьому випадку вам необхідно оформити по суті два варіанти податкового повернення: на покупку і продаж. Сума і порядок отримання преференцій на придбану нерухомість проводиться в штатному порядку. Ліміти залишаються незмінними: 260 і 390 тис. Р.

Повернення податків, пов'язаний з продажем квартири, також має максимальне значення в 1 000 000 р. Саме на цю суму зменшуються отримані доходи.

Але це обмеження діє, зокрема, якщо квартира отримана по дарчим або в результаті приватизації. Якщо ж ви купили її і готові підтвердити свої витрати документально (пред'явити договір купівлі-продажу, платіжні документи, іпотечний договір та ін.), То допускається застосовувати в якості зменшення розміру фактичних витрат. Цей спосіб може мати більше вигідний, коли витрати перевищили 1 млн р.

Порядок отримання подвійного вирахування в межах одного року повністю спирається на норми НК РФ. Подробиці цієї процедури наводиться в статті 220 Податкового кодексу.

Повернення податків продавцям регламентується пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ, покупцям - пп.3.

Підтвердження права платника податку на отримання подвійного вирахування в одному податковому періоді підтверджує рекомендаційний лист Мінфіну від січня 2015 N 03-04-05 / 3648.

Коли можна отримати податкове вирахування при купівлі квартири одноразово з продажем в один рік?

Для отримання податкових послаблень необхідно, щоб дотримувалися кілька умов:

  • житло куплено в тому ж році, що і продано;
  • або нове житло придбано раніше, ніж продано старе і по купленій квартирі право на відрахування ще не оголошувалося (наприклад, житло куплено в 2015-му, інше - продано в 2016-му - тоді в 2017-му році допускається заявити відразу про двох податкових відрахуваннях );
  • платник податку не скористався своїм правом на відрахування до 2014 року або ж не вичерпав покладений йому ліміт в 2 млн р. після 2014 року;
  • квартира повинна знаходитися у власності більше 3 (5) років.

Це, наприклад, пенсіонери, підприємці-спрощенці, безробітні та працюючі неофіційно.

Коли взаємозалік в одному податковому періоді не покладено?

Складнощі можуть виникнути у покупців житла на етапі будівництва. Фактично вони можуть придбати квартиру, але передавальний акт ними отримано не було. Тоді вони не зможуть заявити на відрахування для покупців до моменту отримання ними цього документа.

Чи можна врахувати витрати на покупку нової квартири?

Формально отриманий оподатковуваний дохід у вигляді продажу нерухомості не підлягає зменшенню на будь-які витрати. Але у продавців є право на отримання податкових відрахувань.

З 2016 правила розрахунку бази оподаткування посилилися. Раніше продавці з метою ухилення від оподаткування прописували в договорі купівлі-продажу суму в межах або рівну 1 млн р. Це давало їм право законно піти від сплати ПДФО, тому що їх доходи повністю нівелювалися за рахунок застосування податкового зменшення в 1 млн р. Тепер спокуси занизити ціну у них не буде: розрахунки будуть проводитися від кадастрової вартості.

Можливо два варіанти розрахунку:

  • коли кадастрова вартість перевищила договірну ціну, то береться за облік 70% від кадастрової;
  • якщо договірна ціна перевищила кадастрову, то враховується вартість з договору.

Виходить, що в розрахунках ПДФО завжди бере участь більше значення.

Наведемо приклади:

  1. За договором квартира продана за 3,5 млн р. Її кадастрова вартість більше - 6 млн р. З урахуванням понижуючого коефіцієнта 0,7 кадастрова вартість склала 4,2 млн р. (6000000 * 0,7). Саме це сума і буде виступати базою оподаткування.
  2. Квартира була продана за 8 млн р. Її кадастрова вартість - 8,3 млн р. Якщо врахувати понижуючий коефіцієнт (8300000 * 0,7 = 5810000), то чає, що договірна ціна - вище. Вона і враховується при розрахунках.

Продавець зменшує податок або на 1 млн р. або на фактичні витрати (за умови, що він здатний їх підтвердити документально, і вони вище 1 млн р., інакше це невигідно). Якщо сума витрат на квартиру перевищить її продажну вартість (Така ситуація можлива, якщо житло продавалося в терміновому порядку), то і податок платити не потрібно.

Наведемо приклади:

  1. Кімната в квартирі продана за 900 тис. Р. Це більше її кадастрової вартості. Продавець застосував відрахування в 1 млн р. Оподатковуваний база буде розраховуватися так: (950 000 - 1 000 000). Податок дорівнює нулю.
  2. Квартира куплена за 4,8 млн р., Продана - за 3,5 млн р. Податок також виходить нульовим: (3500000-4800000).

Що потрібно знати при продажу та купівлі перед тим як його розраховувати?

Перед тим як приступити до розрахунків, варто врахувати кілька правил:

  1. Другий відрахування ( «для покупців») надається тільки за умови його невикористання до 2014 р або НЕ вичерпання встановленого законом ліміту.
  2. Спочатку доходи продавців зменшуються на перший відрахування (1 000 000 р. Або витрати). Якщо отриманої суми виявилося недостатньо для повного зменшення, використовується другий - для покупців.
  3. Якщо не весь ліміт для покупців виявився витрачений, то її переносять на наступні роки.
  4. Сума зменшення для продавців не може перевищувати отриманий дохід від продажу квартири, сума зменшення для покупців - їх фактичні витрати на покупку або 2 000 000 р.
  5. У Росії діє єдина ставка ПДФО. При продажу квартири вона становить 13%.

Приклад розрахунку ПДФО для продавців

Розрахунок ПДФО до сплати буде виглядати так:

Дохід від продажу - Відрахування продавцям (1 млн р. Або фактичні витрати) - Зменшення покупцям (до 2 млн руб).

Наведемо приклади розрахунків:

ситуація 1. Житло продано за 7,8 млн р. Нова куплена за 9 млн р.

Застосовуємо перший зменшення в 1 млн р .: (7800000-1000000) = 6800000р.

Тепер зменшуємо отримане значення на 2000000 р. (Решта 7 млн ​​р. В розрахунках не беруть участь, тому що перевищують встановлений ліміт). Виходить податок до сплати складе (6800000-2000000 р.) * 13% = 624 тис. Р.

ситуація 2. Нерухомість продана за 3,2 млн р., Куплена - за 1,5 млн р.

Застосовуємо всі варіанти знизити ПДФО (3200000-1000000-1500000) = 700000 р. ПДФО становить (700000 * 13%) = 91 тис. Р.

У такій ситуації витрати на купівлю нової квартири можна врахувати в повному обсязі, так як її вартість менша ліміту в 2 млн р. Невикористану суму в 500 тис. Р. платник податків може пред'явити в якості суми, що повертається в наступному податковому періоді.

ситуація 3. Квартира продана за 3 млн р., Куплена раніше за 3,3 млн р. Нова придбана за 1,9 млн р.

Після застосування першого вирахування в розмірі фактичних витрат податок до сплати вийшов нульовим: (3000000-3300000) = 0.

Платник податків має право отримати зменшення в розмірі повної вартості нової квартири (1900000 * 0,13) = 247 тис. Р. Недовикористані 13 тис. Р. він зможе відшкодувати при покупці житла в подальшому.

ситуація 4. Дохід від продажу старого житла склав 2,1 млн р. Нове придбано за 2.3 млн р.

В результаті застосування першого варіанту зниження бази з ПДФО дохід склав 1,1 млн р. Цю суму допускається зменшити в повному обсязі і тоді ПДФО платити не потрібно. Більш того, за платником податків залишається невикористана сума в 900 тис. Р.

ситуація 5. Квартиру продали за 950 тис. Р., Придбали - за 2,8 млн р.

Оподатковуваний дохід відсутній, так як 950 тис. Р. - менш 1 000 000 р. Майновий вирахування покладено платнику податків в повному розмірі 260 тис. Р. з суми покупки більш 2 млн р.

Приклади розрахунків, як повернути податок з покупки

Припустимо, нерухомість продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для зменшення оподатковуваної бази покупець використав 500 тис. Р., Ще на 1 000 000 р. він зменшив за рахунок стандартного мільйонного зменшення. У нього в запасі залишилося 1 500 000 млн. Невикористаних рублів. Їх він може компенсувати в подальшому в сумі 195 тис. Р.

Це може бути одноразова сума або надбавка до зарплати у вигляді неутримуючими ПДФО, наприклад, його дохід становить 50 тис. Р. в місяць (чистими він отримує 43500 р. за вирахуванням ПДФО). Тоді він буде додатково отримувати до зарплати 6500 р. в місяць, поки ця сума не досягне 195 тис. р.

Якщо квартира купується на кілька власників, то кожен з них отримує своє право на повернення бюджетних коштів. Наприклад, квартира придбана в загальнопайової власність за 8 млн р., Власникам належить за ½ частки. Кожен з них має право заявити свої права в ФНС і в сукупності вони отримають 520 тис. Р. (По 260 тис. Р. Кожен з урахуванням лімітів).

Якщо платник податків не тільки витратив гроші на покупку квартири, але і, наприклад, на навчання сина у вузі, то ці виплати підсумовуються. Припустимо, він витратив на покупку квартири 1 000000 р. і 100 тис. р. - на навчання. Йому належить виплата компенсації з бюджету в розмірі (1000000 + 100000) = 143 тис. Р.

Як оформити 3-ПДФО при одночасній купівлі і продажу квартири?

Проблем з відображенням в декларації одночасно двох відрахувань бути не повинно. Для кожного виду тут передбачений свій розділ: один для оподатковуваних доходів, отриманих у звітному році, інший - для податкових вирахувань, в тому числі, майнових. Окремо можна прописати і соціальні відрахування, але з огляду на той факт, що вони не переносяться на наступні роки.

Важливо враховувати, що навіть якщо податок до сплати вийшов нульовим, це не позбавляє вас обов'язку подання декларації. Тут ви повинні підтвердити правомірність всіх розрахунків, а інспектора - проводитимуть камеральну перевірку представлених розрахунків.

Спори з податковою за подвійними відрахуванням

Незважаючи на численні пояснення Мінфіну та пряма вказівка ​​в Податковому кодексі на можливість застосування одночасно декількох відрахувань в межах одного податкового періоду, непоодинокі випадки, коли платників податків на місцях обмежують в такому праві. Аргументація наводиться найрізноманітніша: наприклад, то що взаємозалік різних груп податків неможливий.

Ви маєте право оскаржити неправомірну відмову в наданні вирахування в судовому порядку з посиланням на норми Податкового кодексу або подати скаргу на ім'я керівника Інспекції.

Податківці мають рацію тільки в 1-му випадку: Якщо ви продали квартиру в одному році (наприклад, в 2015-му), а купили - в наступному (в 2016-м). Тоді право на відрахування як у покупця у вас виникне тільки в 2017-му році, але відзвітувати про отримані доходи при продажу потрібно було ще в 2016 році.

Платник податків має право на отримання подвійного вирахування в разі купівлі / продажу житла в межах одного періоду. Він одночасно має право одержати відрахування як продавець (1 млн р. Або фактичні) і в якості покупця (260 тис. Р.). Для цього необхідно подати 3-ПДФО декларацію в ФНС у встановлені законом терміни.

Такі відрахування здатні істотно скоротити фіскальне навантаження, а в деяких випадках замість того, щоб платити ПДФО, покупець може компенсувати сплачений до бюджету податок у сумі до 260 тис. Р. Але може виникнути ситуація, що навіть після застосування двох відрахувань платнику податків потрібно доплатити податок з продажу житла в бюджет. Зазвичай подібна ситуація виникає при відсутності документів, що підтверджують витрати на покупку квартири в минулому, і сумі продажу понад 3 млн р.

Якщо продав квартиру і купив іншу, який буде податок?

питання:

Я продав свою квартиру і купив іншу в одному році. Чи потрібно мені платити податок в цьому випадку, і який? Чи можливий взаємозалік податку при продажу однієї квартири, і податкового вирахування - при покупці іншого?

Що таке взаємозалік при покупці квартири відповідь:

Якщо хтось продає одну квартиру і відразу купує іншу, дорожче, за ту ж ціну або дешевше (тобто здійснює альтернативну операцію), То виникає резонне питання - чи потрібно платити податок? І якщо потрібно, то як правильно розрахувати податок і податкові відрахування в цьому випадку? Чи можливий тут взаємозалік податку і відрахування?

Такі ж питання виникають і в разі, якщо це не одна Відкриється в новій вкладці. "> Альтернативна операція, а дві окремі угоди - продажу і покупки квартири - але вчинені в одному році (тобто в одному податковому періоді). Який тут буде податок? Не переживайте, зараз все пояснимо.

Традиційна помилка багатьох в тому, що вони по наївності вважають приблизно так: «Якщо я продав свою квартиру, припустимо, за 100 рублів, і купив собі іншу в цьому ж році за ті ж 100 рублів, то значить, доходу в цьому році у мене немає, і податок платити не треба. Ура! ». Але ж ні. Не все так просто.

Податковий кодекс (пп.2, п.2, Відкриється в новій вкладці. "> ст.220 НК РФ) Говорить про покупку і продаж нерухомого майна буквально наступне (цитата):

"... платник податків має право зменшити суму своїх оподатковуваних податком доходів на суму фактично зроблених ним та документально підтверджених витрат, пов'язаних з придбанням ЦЬОГО майна".

Ключове слово тут - «ЦЬОГО». Якщо майно інше (інша квартира), То це правило не застосовується.

Іншими словами, якщо ти спочатку купив квартиру за 100 руб., а потім продав ЦЮ квартиру за ті ж 100 руб., То податок з продажу дійсно платити не треба. Тут діє Відкриється в новій вкладці. "> Податкове вирахування при продажу квартири на суму зроблених витрат (докладніше про нього див. за посиланням).

Якщо ж ти спочатку продав ОДНУ квартиру, а потім (або відразу) Купив ІНШУ, в межах одного податкового періоду (календарного року), То податки і податкові відрахування застосовуються до кожного об'єкту нерухомості окремо. Тобто потрібно платити податок з продажу першої квартири, і можна отримувати податкові відрахування з купівлі другої квартири.

А чи можна влаштувати тут взаємозалік податку і відрахування? Можна, можливо. Але не завжди, і не повністю. Як так? Розглянемо цей випадок докладніше.

Взаємозалік податку при продажу та купівлі квартири в одному році (податковому періоді)

Сплата податку при продажу квартири в першу чергу залежить від того, скільки років ми їй володіли. Якщо ми володіли квартирою три роки і більше (а для квартир, куплених після 1 січня 2016 року - 5 років і більше), То ми повністю звільняємося від сплати цього податку.

Якщо ж термін володіння квартирою був менше 3-х років (або менше 5-ти років для куплених після 01.01.2016), То податок з продажу платити треба. Правда, щоб продавці квартир не сильно нервували, для них передбачені три види податкових відрахувань (докладніше про них - див. посилання нижче).

У підсумку залишається питання - як бути з податками, якщо ти продав квартиру, колишню у власності менше 3-х років (або менше 5-ти для куплених з 01.01.2016), І купив іншу? Чи можна при сплаті податку за продаж квартири, врахувати витрати на покупку іншої квартири?

Відповідь: витрати на покупку тут зарахувати не вийде - не той випадок (см. вище цитату з НК РФ). А от зменшити розмір податку за продаж, застосувавши податкове вирахування за покупку, дуже навіть можна (краще прочитати це повільно ще раз, щоб було зрозуміло, про що мова).

Мало того, в ситуації, коли в одному податковому періоді відбувається продаж однієї квартири і купівля іншої, можна застосовувати відразу два податкових вирахування при сплаті податку за продаж.

Перший - це «стандартний» відрахування в 1 мільйон руб., який віднімається з оподатковуваної бази за продаж квартири. Другий - це відрахування в 2 мільйони руб., який дається за покупку житла, і застосовується до доходів Покупця, що оподатковуються ПДФО (до зарплати, наприклад). А так як отримані за продаж нашої квартири гроші - це теж наш оподатковуваний дохід, то другий відрахування може застосовуватися і до цієї суми теж.

Так, податковий кодекс - та ще «книга джунглів». Мало кому вдається з першої спроби зрозуміти, що там написано ... Щоб розвіяти утворився туман в голові, наведемо конкретний приклад по нашому випадку.

Разом: Безпосередньо взаємозаліку доходів і витрат від продажу і покупки різних квартир не відбувається (тобто сума покупки з суми продажу не вираховується). Але податок з продажу можна зменшити не тільки на стандартний вирахування в 1 млн. Руб., Але ще і на відрахування з купівлі іншої квартири в тому ж році - в розмірі цієї покупки, але не більше, ніж на 2 млн. Руб. А з решти платимо податок ПДФО-13%.

застосувати відразу два податкових вирахування в альтернативну операцію з квартирами можна при дотриманні наступних умов:

  1. продаж однієї квартири і купівля іншої відбулися в одному податковому періоді (календарному році);
  2. податкове вирахування за покупку житла що раніше не використовувався (або був раніше використаний не повністю - тоді застосовується його залишок);
  3. покупка квартири була не у близького родича (податківці не люблять, коли їх дурять).

Нюанси застосування податкових відрахувань при продажу та купівлі квартир

При цьому потрібно пам'ятати, що податкові відрахування в 1 млн. Руб. і в 2 млн. руб. - це максимальні суми відрахувань, які доступні платнику податків. Якщо ж ціни проданої і купленої квартир менше витрат на пальне, то відрахування будуть дорівнювати цінам квартир.

Наприклад, якщо ціна першої (проданої) Квартири була 900 тис. Руб., То відрахування за продаж буде дорівнювати цій ціні, і податок від суми продажу стає рівним нулю і без другого вирахування. А другий відрахування за покупку квартири ціною, наприклад, 1,5 млн. Руб., Дозволить Покупцеві повернути собі сплачений з зарплати ПДФО в розмірі 1,5 млн. Руб. х 13% = 195 000 руб.

Крім того, якщо перша (продана) Квартира була раніше нами куплена, то податкове вирахування можна застосовувати не «стандартний» 1 млн. руб., а - «в розмірі витрат»На цю квартиру, що як правило, набагато вигідніше.

А якщо друга (куплена) Квартира була придбана з використанням Відкриється в новій вкладці. "> Іпотечного кредиту, то для Покупця доступний ще один податкове вирахування - на суму сплачених за кредитом відсотків (але не більше 3 млн. руб.).

Детальніше про всі типи податкових відрахувань розказано в окремій статті Глосарію по посиланню нижче.

Справедливості заради варто помітити, що на практиці місцеві податкові можуть і відмовити в зменшенні оподатковуваної бази з продажу квартири, на суму вирахування з купівлі іншої квартири, мотивуючи це «різними категоріями податкових платежів». У податковій запропонують в такому випадку спочатку сплатити податок з продажу, а потім вже - застосувати відрахування з купівлі, повертаючи «надміру сплачений ПДФО» вже в наступному році.

Сперечатися з фіскалами, розмахуючи податковим кодексом, або піти з цього нерозумного шляху - кожен вирішує вже сам.

А якщо продаж і купівля квартири відбулися в різні роки (в різні податкові періоди)? Відповідь очевидна - потрібно розраховуватися з бюджетом за кожен рік окремо.

Порядок організації угоди купівлі-продажу квартири дивись на інтерактивній карті Відкриється у спливаючому вікні. "> Покрокова інструкція (відкриється у спливаючому вікні).

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

+ 53 = 57

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:


map