Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Содержание

Договор доверительного управления имуществом

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ДРУГИЕ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Согласно настоящему договору Учредитель управления передает Управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.

1.2. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.

1.3. Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя.

1.4. Сделки с переданным в управление имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Управляющего «Д.У.».

1.5. Объектом доверительного управления является , именуемое в дальнейшем «имущество».

1.6. Размер вознаграждения Управляющего составляет: рублей и выплачивается в следующие сроки и в следующем порядке: .

1.7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается у Управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.

1.8. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

1.9. Имущество передается в следующем порядке: .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО

2.1. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом Управляющий осуществляет в следующих случаях: .

2.2. Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Управляющего, исполняются за счет этого имущества.

2.3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со статьями 301, 302, 304 и 305 ГК.

2.4. Управляющий представляет Учредителю отчет о своей деятельности в следующие сроки и в следующем порядке: .

2.5. Управляющий имеет право на возмещение понесенных им расходов за счет доходов от использования имущества.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО

3.1. Управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя, возмещает Учредителю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

3.2. Управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя.

3.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества – на имущество Учредителя, не переданное в доверительное управление.

4.1. Настоящий договор заключен сроком до: .

4.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4.3. При отказе одной Стороны от настоящего договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора.

4.4. При прекращении настоящего договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю.

Это особый договор по управлению имуществом собственника – Учредителя управления. В интересах собственника выступает Доверительный Управляющий.

Учредителем управления может быть только собственник или несколько собственников, имеющих имущество в долевой или совместной собственности. При передаче имущества не наступает смены собственника. Доверительный управляющий вправе совершать любые фактические действия.

Объектами управления являются предприятия, недвижимость, ценные бумаги, исключительные права. Деньги не могут быть объектами управления. Также не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

В договоре обязательно указываются существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным, а именно:

  • состав имущества;
  • наименование гражданина или юридического лица, имуществом которого необходимо управлять;
  • размер и форма вознаграждения управляющему;
  • срок действия договора;

Предельный срок действия договора – пять лет.

Договор управления недвижимостью подлежит государственной регистрации.

Договор доверительного управления имуществом (образец)

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Договор доверительного управления имуществом регулирует отношения между собственником имущества и лицом, которому он доверяет распоряжаться имуществом от своего имени.

Особенности договора доверительного управления зависят от вида имущества, переданного в управление.

Мы рассмотрим следующие виды договоров доверительного управления, с образцами:

  • общий (рамочный) договор
  • договор управления имуществом подопечного
  • договор управления имуществом, составляющим целевой капитал
  • договор управления имуществом безвестно отсутствующего гражданина
  • договор управления недвижимым имуществом
  • договор управления наследственным имуществом

Для всех перечисленных видов договоров существуют общие требования. Они состоят в следующем:

Договор заключается между собственником и управляющим. Собственник, может поручить управляющему, действовать в своих личных интересах, либо в интересах иного лица, которое не является стороной договора.

Для договора устанавливается определенный срок действия. В течение этого срока управляющий практически не ограничен в распоряжении имуществом, находящимся в управлении. Главное условие – все действия должны совершаться в интересах собственника.

Участники правоотношений имеют право знать, что заключают договор не с собственником имущества, а с управляющим. По устным сделкам он обязан предупреждать об этом, а в сделках совершенных в письменной форме делать специальную пометку вида «Д.У.». Нарушение этого требования влечет за собой материальную ответственность самого управляющего, а не за счет имущества, находящегося в доверительном управлении.

Какое имущество можно передать в доверительное управление?

Объектом доверительного управления чаще всего выступает недвижимость, ценные бумаги, имеющие стоимостное выражение права (имущественные и интеллектуальные) а также другие виды имущества.

Собственно закон устанавливает три запрета на доверительное управление. Так, не могут быть переданы в управление:

а) деньги, как самостоятельный объект

б) вещи, которые находятся в хозяйственном ведении

в) вещи, которые находятся в оперативном управлении

Соответственно, любые объекты, не подпадающие под эти запреты, могут быть предметом доверительного управления.

Деньги же передаются в доверительное управление через механизм фондов, либо с использованием банков и особенностей, предусмотренных законодательством о рынке ценных бумаг.

Кто может быть доверительным управляющим?

Выступать доверительным управляющим может юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которых соответствующий вид деятельности предусмотрен в уставных (учредительных) документах или при регистрации. А в случае необходимости получения дополнительных разрешений – при наличии таких разрешений (например, для профессиональных участников рынка ценных бумаг).

Из числа граждан доверительным управляющим может являться названный в завещании душеприказчик (лицо исполняющее завещание), либо попечитель, управляющий имуществом подопечного.

В большинстве случаев, в силу договора доверительным управляющим выступает коммерческая организация или предприниматель, а на основании закона привлекаются к доверительному управлению физические лица.

Запрещено выступать в качестве доверительного управляющего органам местного самоуправления и государственной власти, а также унитарным предприятиям.

Не допускается совмещать две роли по договору доверительного управления, а именно управляющего и выгодоприобретателя. Причина, думаю очевидна. Как минимум – подозрения в отсутствии объективности.

Ответственность доверительного управляющего

Управляющий должен преследовать одну и главную цель – заботу об интересах лица, поручившего ему осуществлять управление имуществом.

За нарушение этого принципа, нерадивый доверительный управляющий обязан возместить прямые убытки, причиненные имуществу и упущенную выгоду от его использования по прямому назначению.

Однако, забота – палка о двух концах. Слишком усердный управляющий, нарушивший предел предоставленных полномочий, отвечает за причиненный вред собственным имуществом.

Также как и отвечает по долгам, которые образовались в результате реализации доверительного управления.

В свою очередь, из доходов, полученных от использования имущества, находящегося в доверительном управлении, управляющему выплачивается вознаграждение.

Что нужно обязательно указать в договоре доверительного управления?

Договор доверительного управления всегда заключается в письменном виде.

Если предметом управления является недвижимость, то договор доверительного управления необходимо зарегистрировать, как при купле-продаже.

Нарушение любого из вышеперечисленных условий влечет недействительность договора.

Имущество, которое передается в управление, конкретно перечисляется в договоре.

В нем также указывается, кто является учредителем управления. Иными словами, кто является собственником имущества, принявшим решение передать его в управление.

Отдельно оговаривается, в каком размере, форме и в какие сроки управляющий получает вознаграждение за свою деятельность.

По общему правилу, срок действия договора доверительного управления не превышает пяти лет. Существующие исключения связаны с законодательством об инвестировании и ценных бумагах.

Если при истечении срока действия договора доверительного управления никто из участников не заявит о намерении его расторгнуть, то договор считается продленным на тот же срок.

Образцы договоров доверительного управления для скачивания:

Рамочный договор доверительного управления имуществом (образец) скачать

Договор доверительного управления имуществом подопечного (образец) скачать

Договор доверительного управления имуществом, составляющим целевой капитал (образец) скачать

Договор доверительного управления имуществом безвестно отсутствующего гражданина (образец) скачать

Договор доверительного управления недвижимым имуществом (образец) скачать

Договор доверительного управления наследственным имуществом (образец) скачать

Прекращение договора доверительного управления

Существует определенный перечень обстоятельств, вследствие которых договор доверительного управления считается прекратившим свое действие. Среди них:

  • смерть или ликвидация (для организаций) выгодоприобретателя
  • отказ выгодоприобретателя получать выгоду по договору в дальнейшем
  • смерть, утрата дееспособности или банкротство доверительного управляющего
  • отказ от договора вследствие того, что доверительный управляющий утратил возможность лично распоряжаться управляемым имуществом
  • отказ от договора со стороны учредителя по иным причинам, с обязательной выплатой вознаграждения управляющему

По общему правилу, сторона, которая намерена отказаться от договора доверительного управления, обязана известить об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен другой срок.

Имущество, переданное в доверительное управление при расторжении (прекращении действия) договора, возвращается учредителю.

Остались вопросы? Не стесняйтесь задать их в комментариях!

Договор доверительного управления имуществом (образец)

Как в процессе коммерческой деятельности, так и во многих других случаях может возникнуть необходимость составить договор доверительного управления имуществом. Подробнее об этом договоре будет рассказано в данной статье.

Договор доверительного управления — кто и с какой целью может его заключить?

Договор доверительного управления недвижимым имуществомДоговор доверительного управления имуществом составляется в случаях, когда хозяин передает свое имущество лицу, которое будет им управлять в интересах собственника либо иного субъекта. Обычно имущество переходит в управление для более эффективного его использования и извлечения наибольшей выгоды. Иногда объект поступает в доверительное управление, если временно отсутствуют лица, обязанные о нем заботиться (например, до момента вступления наследников в наследственные права нотариус вправе заключить договор доверительного управления имуществом).

В число участников договора входят:

  1. Учредитель управления — хозяин объекта.
  2. Доверительный управляющий — субъект, принимающий на себя обязанность по управлению имуществом.
  3. Выгодоприобретатель (факультативная фигура) — лицо, в интересах которого осуществляется использование объекта. В ситуации, когда в договоре он не указан, прибыль от использования объекта получает учредитель управления.

По общему правилу доверительным управляющим может быть физлицо, имеющее статус ИП, либо коммерческая организация. Это правило вполне логично, так как деятельность управляющего является предпринимательской. Если же договор доверительного управления имуществом заключается по основаниям, указанным в законе, то подобного ограничения нет.

Для желающих оформить договор доверительного управления имуществом образец данного соглашения размещен на нашем сайте.

Какие объекты можно передать в управление?

В доверительное управление передаются те объекты, из которых можно извлечь прибыль в результате управления ими. Управление подразумевает разнообразные юридические и фактические действия, совершаемые для получения прибыли (например, сдача в аренду одной части земельного участка и выращивание сельхозпродукции на другой).

Как правило, договор доверительного управления имуществом оформляется для управления недвижимостью (торговыми, офисными помещениями и пр.) либо имущественным комплексом (к примеру, предприятием). Среди движимых вещей чаще всего передаются в управление ценные бумаги. Денежные средства сами по себе не могут перейти в доверительное управление, но если они являются составной частью предприятия, то переходят в управление вместе с иными составляющими этого имущественного комплекса.

Заложенные вещи в доверительное управление передать можно, однако это не помешает залогодержателю взыскать сумму долга за счет такого имущества. В связи с этим собственник обязан известить управляющего о том, что на поступающее к нему имущество наложено обременение в виде залога. Если он этого не сделает, то управляющий вправе через суд расторгнуть договор доверительного управления имуществом и получить компенсацию, равную годовому вознаграждению.

Как оформляется договор доверительного управления недвижимым имуществом? Форма договора

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Нормы закона определяют, что договор доверительного управления имуществом составляется строго в письменном виде. При невыполнении данного условия соглашение между собственником и управляющим будет считаться недействительным.

Имеет свои особенности оформление сделки в тех случаях, когда в управление переходит недвижимость. Правила оформления договора об управлении недвижимостью аналогичны правилам, установленным для случая ее продажи. В частности, договор доверительного управления имуществом следует зарегистрировать в Росреестре, если в управление переходит:

В остальных случаях при переходе к доверительному управляющему недвижимости регистрируется не само соглашение, а только факт передачи имущества.

Особенности договора доверительного управления имуществом

Это соглашение имеет некоторые сходства с другими сделками. Так, в рамках агентского соглашения агент, так же как и доверительный управляющий, осуществляет в интересах другой стороны различные действия (фактические и юридически значимые). В отношениях аренды арендатор использует чужое имущество, в том числе для получения прибыли. Аналогично поступает и управляющий.

Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:

  1. Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
  2. Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
  3. Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
  4. В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
  5. Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего. Этот объект не может быть взыскан по долгам его собственника (за исключением заложенного имущества и случая банкротства).

Условия договора доверительного управления имуществом

Гражданский кодекс четко перечисляет те условия, которые обязательно следует отразить в тексте соглашения. Без согласования их сторонами договор доверительного управления имуществом считается попросту незаключенным. Так, к существенным относятся условия:

  • об объектах, переходящих к управляющему (сложносоставное имущество передается по описи);
  • субъекте, в интересах которого будет осуществляться договор;
  • величине вознаграждения, которое собственник будет выплачивать управляющему (если вознаграждение не предполагается, то в тексте соглашения следует прямо указать на его безвозмездность);
  • сроке действия соглашения (максимально — 5 лет).

Остальные условия договора доверительного управления имуществом не носят обязательного характера. Однако во избежание разногласий и неясностей стоит отразить в соглашении:

  • наличие ограничений по совершению отдельных операций с имуществом (например, запрет на его отчуждение);
  • возможность распоряжения недвижимым объектом;
  • периодичность представления управляющим отчета о своей работе;
  • право управляющего поручить выполнение определенных действий другому субъекту;
  • причины досрочного расторжения договора;
  • порядок компенсации затрат управляющего, понесенных им при исполнении своих обязательств;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон при нарушении договора.

Несет ли управляющий какую-либо ответственность?

За ненадлежащее исполнение своих обязанностей (в частности, некачественное управление имуществом) управляющий несет имущественную ответственность. В таком случае он должен компенсировать:

  • выгодоприобретателю — упущенную выгоду;
  • собственнику — ущерб, вызванный повреждением имущества.

Управляющий освобождается от ответственности, если сможет доказать, что ущерб причинен в силу непреодолимых обстоятельств либо в результате действий собственника или выгодоприобретателя.

Если управляющий при заключении сделок с третьими лицами выйдет за установленные для него рамки полномочий, он будет отвечать по таким сделкам самостоятельно. Однако при этом учредителю управления понадобится доказать, что третьи лица знали (или должны были знать) о том, что управляющий выходит за установленные рамки.

В остальных случаях расходы по сделкам, заключенным управляющим в процессе управления объектом, оплачиваются за счет такого имущества. Если стоимости данного имущества окажется недостаточно для покрытия всех долгов, взысканию подлежит собственность управляющего. Если же и в этом случае не удастся полностью погасить долги, взыскивается имущество, принадлежащее учредителю управления.

В каких случаях действие договора завершается?

По истечении срока договора доверительного управления имуществом отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Если же ни собственник, ни управляющий не захотят прекращать сотрудничество, договор считается продленным на такой же период.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:

  • при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
  • возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
  • принятии собственником решения о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
  • банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
  • в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Примерный шаблон договора доверительного управления имуществом

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

г. ___________ «__»________ ____ г.

1.1. Сторона 1 передает Стороне 2 в доверительное управление имущество согласно перечню, содержащемуся в п. 2 договора на период, определенный в разделе 4 договора, а Сторона 2 обязуется осуществлять управление этим имуществом в соответствии с условиями договора.

1.2. Имущество, переходящее в доверительное управление, является собственностью Стороны 1, что подтверждается ______________________.

2. ОБЪЕКТ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Объектом доверительного управления выступает: __________________________________________________________________.

3.1. Сторона 2 обязана:

  • осуществлять управление имуществом в интересах Стороны 1;
  • иные обязанности: __________________________________________________________________.

3.2. Сторона 2 вправе:

  • самостоятельно решать вопрос о путях осуществления управления;
  • иные права: ______________________________________________________________.

3.3. Сторона 1 обязана:

  • передать имущество в управление Стороне 2 по передаточному акту;
  • иные обязанности: _____________________________________________________.

4.1. Договор приобретает силу с момента его подписания.

4.2. Договор заключается на период до ________ .

Ответственность сторон договора определяется действующим законодательством.

Стороны должны незамедлительно уведомлять друг друга о смене своего адреса, банковских реквизитов, номеров телефонов.

Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом — это соглашение о передаче избранных правомочий собственника управляющему на определенное время, как правило, с целью извлечения дохода. Подробнее о существенных условиях этого вида сделок, об особенностях их заключения и исполнения рассказывается в этой статье.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Образец договора доверительного управления имуществом.doc

Договор доверительного управления

Договор доверительного управления имуществом — успешно развивающийся вариант имущественных правоотношений, особый процесс управления собственностью, предусматривающий максимально широкие полномочия управляющего в отношении объекта управления.

До принятия ныне действующего Гражданского кодекса российский законодатель пытался привить из англосаксонской ветви права доверительную собственность, или траст, что в итоге так и не прижилось.

Доверительное управление не есть отчуждение имущества, то есть управляющий не получает передаваемого ему имущества в собственность. Это главное отличительное свойство доверительного управления в сравнении с трастом, при котором предполагается переход вещного права доверительному собственнику (утративший силу указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2296).

Причинами переведения имущества в доверительное управление (далее — ДУ) чаще всего становится недостаток у собственника знаний и/или опыта для самостоятельного управления или отсутствие такой возможности.

Цель использования этого механизма управления собственностью — получение прибыли от имущества без непосредственного участия и затрат времени.

Особенности договора доверительного управления имуществом

К особенностям договора доверительного управления имуществом относятся следующие:

  • Заключение договора допускается исключительно собственником. Игнорирование этого требования порождает ничтожность сделки, за исключением случаев, указанных в ст. 1026 ГК РФ (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2011 № Ф09-1569/11-С5).
  • Характер правоотношений длящийся, разовая сделка как цель деятельности управляющего исключается (постановление ФАС Московского округа от 30.01.2001 № КГ-А41/112-01).
  • Обособленность имущества: учет производится на отдельном балансе, а для расчетов по ДУ используется отдельный банковский счет, открытый управляющими с пометкой «Доверительное управление» (постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2011 № Ф09-5496/11).
  • Возможно заключение в пользу 3-го лица — выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
  • Срок действия договора доверительного управления имуществом ограничен 5 годами (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
  • Управляющий правомочен на осуществление действий юридического и фактического характера с имуществом; ограничение его прав исключительно фактической деятельностью приводит к тому, что договор доверительного управления имуществом квалифицируется в суде как оказание услуг (постановление ФАС Поволжского округа от 14.11.2000 № А12-2240/2000-с24).
  • Задолженность, ставшая итогом управления имуществом, покрывается из его стоимости (п. 3 ст. 1022 ГК РФ).

ВАЖНО! На предмет доверительного управления нельзя обратить взыскание в рамках исполнительного производства.

Однако из этого положения существует ряд исключений:

  • банкротство учредителя ДУ — в этом случае указанное имущество составляет конкурсную массу наравне с остальной собственностью (п. 2 ст. 1018 ГК РФ);
  • передача в ДУ залогового имущества — залогодержатель в такой ситуации не лишается возможности истребовать его в порядке взыскания (ст. 1019 ГК РФ).

Однако, когда процедура исполнительного производства уже инициирована и/или имущество должника арестовано, передача в управление будет расценена как злоупотребление правом, а сделка признана ничтожной (п. 10 Информационного письма президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127).

Существенные условия договора доверительного управления имуществом

К существенным условиям договора доверительного управления имуществом относятся:

Стороны договора доверительного управления имуществом

В названной роли могут выступать:

  • учредитель управления;
  • выгодоприобретатель;
  • доверительный управляющий.

По умолчанию учредителем управления считается собственник. Однако есть исключения, дозволенные российским правом:

  • опекун/попечитель (ст. 38 ГК РФ);
  • душеприказчик или нотариус (ст. 1173 ГК РФ);
  • государственный орган и т. д.

Выгодоприобретателем может быть гражданин или юрлицо. Он не является стороной в договоре доверительного управления имуществом и в правоотношении присутствует не всегда. Появление бенефициара придает рассматриваемому договору черты обязательства в пользу 3-го лица, вследствие чего становится невозможным расторгнуть или изменить соглашение без согласия этого 3-го лица (ст. 430 ГК РФ).

Учредитель управления и выгодоприобретатель могут совпадать. Если последний в договоре доверительного управления имуществом не указан, то обязательство исполняется по умолчанию в пользу учредителя.

Доверительный управляющий по общему принципу — это субъект предпринимательства; из коммерческих организаций не вправе заниматься данной деятельностью лишь унитарные предприятия. Если в законе есть специальное указание, то управляющим может стать физическое лицо или некоммерческая организация. Стать выгодоприобретателем доверительный управляющий не вправе в силу прямого запрета закона (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Специфика доверительного управляющего

Функционал управляющего подразумевает отчетность перед учредителем управления (п. 4 ст. 1020 ГК РФ), а также несение перед ним ответственности:

  • На управляющего возложена обязанность возмещать не только реальный ущерб, но и упущенную выгоду.
  • По обязательствам ДУ сверх стоимости доверенного объекта управляющий отвечает, в первую очередь, своим имуществом, и только при недостаточности последнего возможно обращение взыскания на имущество собственника.
  • При превышении своих полномочий управляющий отвечает за причиненный ущерб лично.
  • Закон возлагает на управляющего обязанность проявлять должную заботливость о законном интересе лиц, учредивших управление либо бенефициаров. Однако в судебной практике нет устоявшейся позиции по вопросу, что следует понимать под проявлением должной заботливости. Поэтому при обращении в суд придется доказать причинно-следственную связь действий управляющего и причиненных убытков (постановление 9-го ААС от 02.12.2013 № 09АП-39337/2013).

Управляющий действует от собственного имени. О его статусе по отношению к управляемому объекту говорит пометка «Доверительное управление» в документах (п. 3 ст. 1012 ГК РФ; определение ВАС РФ от 21.12.2011 № ВАС-14518/11). Ее отсутствие приведет к тому, что ответственность по сделкам будет нести управляющий непосредственно своим имуществом.

Необходимо подробнее описывать полномочия управляющего, особенно в части распоряжения имуществом, например, допустимость заключения договора аренды на срок, превышающий срок ДУ, а также продажу имущества (постановление президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 495/11).

Виды договоров доверительного управления

Вид ДУ зависит от объекта, передаваемого в управление, который определяет особенности договора и продолжительность его действия.

Так, договор ДУ может заключаться в отношении:

  • ценных бумаг;
  • исключительных прав;
  • предприятий;
  • недвижимости;
  • наследственного имущества;
  • воздушных или морских судов и т. д.

Однако по ценным бумагам существуют некоторые ограничения: в силу раздела II приказа ФСФР РФ «Об утверждении Порядка осуществления деятельности по управлению ценными бумагами» от 03.04.2007 № 07-37/пз-н объектами управления могут быть далеко не все их виды. В частности, не допускается ДУ в отношении:

  • товарораспорядительных ценных бумаг,
  • векселей,
  • чеков,
  • депозитных сертификатов,
  • неименных сберкнижек (на предъявителя).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Перевод недвижимости в доверительное управление подлежит процедуре госрегистрации, проводимой органами Росреестра.

ВАЖНО! Регистрировать надлежит не договор, а именно передачу недвижимого объекта как основание для ее обременения, поскольку этот факт фиксируется в ЕГРП (п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации прав)).

Поэтому все изменения и дополнения к договору доверительного управления имуществом оформляются приложениями к нему в простой письменной форме без проведения регистрации (постановление ФАС ДВО от 26.06.2007 № Ф03-А73/07-1/1656).

Нотариальное удостоверение договора доверительного управления имуществом для недвижимости не требуется, если стороны не решат иначе.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления, с 15 января 2016 года, согласно ст. 30 Закона о регистрации прав, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Действующее законодательство не предъявляет требований к проведению оценки стоимости передаваемой по договору доверительного управления имуществом недвижимости. Но оценка обязательна для объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, при передаче их в доверительное управление.

Прием-передача имущества происходит на основании соответствующего акта.

Перемены лиц в обязательстве в рамках ДУ закон не предусматривает, поэтому если собственник решит продать свое имущество, то договор прекратит действие (определение ВАС РФ от 28.10.2009 № ВАС-11689/09).

Договор доверительного управления наследственным имуществом

Этот договор — одно из исключений, где учредителем управления может стать нотариус или исполнитель завещания.

Выгодоприобретателями по договору назначаются наследники. Именно в этом виде соглашения неуказание бенефициара не повлечет негативных последствий, поскольку круг наследников определяется не при его заключении, а в течение длительного срока вступления в наследство, на период которого и устанавливается доверительное управление (определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2014 № 33-2845/2014). В этом случае выявление новых наследников не влечет недействительности договора, а порождаемым последствием становится присоединение их к числу выгодоприобретателей (определение Верховного суда РФ от 07.07.2015 № 78-КГ15-7).

Особые требования к оформлению доверительного управления имуществом умершего гражданина устанавливаются в ст. 37, 1171 ГК РФ:

  • оценка имущества с целью вычислить размер вознаграждения управляющего (не выше 3% стоимости);
  • предварительное согласие на сделку органов опеки, если есть несовершеннолетние наследники;
  • максимальный срок действия — 6 месяцев (или 9 месяцев в особых случаях).

Итак, договор доверительного управления имуществом выступает в качестве одного из вариантов использования имущества с целью получения дохода эффективно, на профессиональной основе, вместе с тем с минимальным личным участием и при отсутствии временных затрат.

Как и любой вид сотрудничества, такой договор характеризуется рядом преимуществ и недостатков.

  • один из простых способов инвестирования;
  • бухгалтерский учет ведет управляющий;
  • обособленность имущества;
  • управление осуществляет профессионал, знающий рынок и его подводные камни;
  • высокая степень ответственности управляющего;
  • право собственности не переходит;
  • защищает имущество от кредиторов по долгам учредителя.
  • договор основан на доверии;
  • нет четкого перечня прав и обязанностей управляющего;
  • отсутствие информации о реальном движении денежных средств по счету «Доверительное управление»;
  • доход не гарантирован.

Все новое и интересное
для юриста — в нашей
e-mail рассылке!

ЮРИСТ?
Присоединяйся, обсуждай,
спрашивай — в наших группах!

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

В целях экономии собственного времени нередко владельцы недвижимости передают частичные права распоряжения другим лицам. Такая возможность предусмотрена как в отношении коммерческой, так и жилой недвижимости. Расскажем в статье, какие особенности имеет такая передача прав и как оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Доверительное управление имуществом – общая информация

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду. На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы. Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

  • леса;
  • водоемов;
  • недр;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.

Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

  • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
  • заключение договора аренды;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
  • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
  • страхование объекта от риска утраты;
  • решение спорных вопросов с арендаторами;
  • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов. Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек. Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».

Управляющий может передать управление поверенному лицу. Однако все обязательства перед собственником по-прежнему будет нести он.

В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

  • правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
  • права и обязанности сторон;
  • правила предоставления отчетности по управлению;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • санкции и пени за нарушение условий;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
  • реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

  1. Подробное описание предмета договора.
  2. Персональные данные сторон.
  3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
  4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

  • выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
  • выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
  • возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
  • собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
  • управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
  • учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Нюансы доверительного управления в зависимости от типа имущества

Возможно два типа имущества – жилая недвижимость и коммерческая. Рассмотрим каждый подробнее.

Как правило, договор заключается между собственниками квартир или домов и риэлторами (как индивидуальными, так и компаниями), если сам владелец жилья проживает в другом регионе.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Управляющий самостоятельно находит нанимателей, заключает с ними договор, следит за соблюдением правил использования жилого помещения. При выявлении нарушений он вправе выселить квартирантов, а также взыскать с них компенсацию за причиненный ущерб.

Управляющий может обращаться в судебные органы с требованием:

  • провести ремонт;
  • заменить испорченное оборудование;
  • приобрести новую мебель взамен испорченной.

Чтобы добиться справедливости, необходимо оформлять передачу квартиры в пользование арендатором на основании акта приема-передачи.

Если недвижимость коммерческая

Довольно часто коммерческая недвижимость пустует, так как собственник не может найти арендаторов или не имеет на это времени. А вместе с тем наличие такого имущество влечет за собой определенные расходы на содержание, поэтому доверительное управление приходится кстати.

Передача управления коммерческой недвижимостью осуществляется только при оформлении акта приема-передачи. Управляющий находит арендаторов и ведет все необходимые переговоры, действуя в интересах владельца.

При возникновении сложностей с оформлением договора доверительного управления недвижимым имуществом обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Профессиональный юрист сможет помочь в составлении документа и расскажет о возможных правовых нюансах сделки.

Каким бы ни был предмет доверительного управления, следует помнить, что управляющий получает лишь частичные имущественные права. То есть, он не может продать или иным способом передать право собственности на недвижимый объект, так как и сам им не располагает.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

35 − = 27

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:


map