Застава за оренду житла являє собою своєрідну форму захисту орендованого житла від різного роду проявів негативного характеру.

Зазначений заставу повинен бути повернений наймачеві в разі розірвання договору найму житла після того, як власником останнього буде проведена перевірка збереження майна, а також наявності заборгованостей за передбачені договором платежі.

При відсутності заборгованості по платежах, а також при знаходженні житлового приміщення і майна в належному стані, сума застави підлягає, природно, поверненню наймачеві в повному обсязі. При наявності заборгованості по платежах, а також при наявності ушкоджень житлового приміщення, а так само і знаходиться в ньому майна, власник житла (наймодавець) має право утримати (відняти) суму завданої йому шкоди з суми застави.

Застава при оренді квартири - теоретичне обґрунтування

Зобов'язання являє собою один з найбільш часто зустрічаються видів цивільних правовідносин. Відповідно до чинного цивільного законодавства, зобов'язання може виникати виключно на підставі договору. Також відповідно до законодавства суб'єкт, яким було завдано шкоди майну іншого суб'єкта, зобов'язаний відшкодувати в повному обсязі завдані збитки.

Таким чином, відповідно до вищезазначених положень цивільного російського законодавства про зобов'язання та підстави їх виникнення, при оренді квартири за договором так званого комерційного найму житлового приміщення, наймач має зобов'язанням боржника в разі заподіяння шкоди (Навмисно чи, чи ні) майна власника даної квартири (наймодавця).

Тому грунтуючись на цих положеннях цивільного законодавства сторони укладаючи між собою договір найму житла, має право встановлювати в ньому цілком конкретні види зобов'язань. У число зазначених зобов'язань можуть бути включені відповідно:

• зобов'язання по оплаті оренди житла;
• зобов'язання з відшкодування збитків у разі заподіяння шкоди житлу і знаходиться в ньому майну

В якості ефективної гарантії виконання згаданих зобов'язань якраз і може бути використаний заставу при оренді квартири.

Умови та зобов'язання пов'язані з запорукою

Таким чином, при укладанні (воно ж підписання) договору найму житла слід в обов'язковому порядку визначити в ньому різного роду умови і ті чи інші зобов'язання, безпосередньо пов'язані із заставою, в число яких можуть входити, наприклад, такі як:

• умови і зобов'язання по здійсненню оплати найму житла;
• умови і зобов'язання пов'язані з відшкодуванням наслідків нанесеного орендованого майна шкоди;
• одностороннє, що носить достроковий характер розірвання даного договору;
• іншого роду умови аналізованого договору.

Як цілком очевидно з усього вищеописаного складання і оформлення договору найму житлового приміщення, зокрема квартири, а також визначення в ньому умов щодо застави вимагає наявності певних юридичних знань. Тому, поза всяким сумнівом, цілком раціональним дією буде звернення до професійних юристів, які зможуть належним чином вирішити всі питання, безпосередньо пов'язані з укладенням договору найму житла.

Що таке страховий депозит при оренді квартири і в чому його відмінність від застави. Докладний огляд понять, порядок оформлення і повернення.

Внесення страхової суми є частою практикою при оренді квартири. Це може бути заставу або депозит, поняття, які часто плутають. Насправді, це різні варіанти внесення гарантійної оплати. У представленій статті ми детально розповімо, чим відрізняється заставу від депозиту, які переваги і недоліки є у таких платежів, а також порядок передачі грошей і інші особливості фінансових операцій при оренді.

Страховий депозит - це певна сума, яка передається господареві квартири в якості гарантії збереження в належному вигляді переданих у тимчасове користування речей. Вона зазвичай дорівнює місячній оплаті за проживання, але може бути окремо розрахована сторонами. При калькуляції вони за основу беруть вартість побутової техніки та меблів.

Якщо при звільненні житлоплощі буде виявлене псування будь-якої частини майна, орендодавець має право утримати з депозиту суму, необхідну для покриття витрат на її ремонт.

В законодавстві не передбачено поняття страхового депозиту, воно прирівнюється до забезпечувального платежу.

• «Грошове зобов'язання, в тому числі обов'язок відшкодувати збитки або сплатити неустойку в разі порушення договору, і зобов'язання, що виникло з підстав, передбачених пунктом 2 статті 1 062 цього Кодексу, за угодою сторін можуть бути забезпечені внесенням однієї зі сторін на користь іншої сторони певної грошової суми (забезпечувальний платіж). Забезпечувальним платежем може бути забезпечено зобов'язання, яке виникне в майбутньому.
• При настанні обставин, передбачених договором, сума забезпечувального платежу зараховується в рахунок виконання відповідного зобов'язання (п. 1 ст. 381.1) ».

Застава передається господареві квартири в якості гарантії оформлення договору. Якщо після укладення угоди, орендар передумає заїжджати в квартиру, передані фінансові кошти залишаються у власника житлоплощі. Крім того, заставна сума може використовуватися як гарантія оплати в разі виникнення боргу.

• «Виконання зобов'язань може забезпечуватися неустойкою, заставою, утриманням речі боржника, поручительством, незалежної гарантією, завдатком, забезпечувальних платежем та іншими способами, передбаченими законом або договором (п. 1 ст. 329 ЦК України)».

На відміну від депозиту, заставна сума є фіксованою і дорівнює місячній оплаті за проживання. Таким чином, при наявності умови внесення застави, квартиронаймач при укладенні договору повинен передати орендодавцю оплату за два місяці - перший і останній.

○ Переваги та недоліки депозиту.

Внесення забезпечувального платежу має плюси і мінуси як для квартиранта, так і для господаря.

Більшою мірою він покликаний захищати інтереси орендодавця, тому перевагами отримання фінансів є:

• Гарантія збереження майна в належному вигляді.
• Наявність суми компенсації за можливі збитки, що вже є і його не доведеться стягувати.

Недоліком отримання забезпечувального платежу є те, що його розмір, як правило, прирівнюється до місячної оплати за проживання, тому є ризик, що він не покриє отримані збитки.

Що стосується орендаря, перевагою внесення депозиту для нього є підвищення ймовірності отримання бажаного житла, а недоліком - зайві фінансові витрати.

○ Як оформляється депозит і заставу.

Факт передачі страхового депозиту прописується в орендному договорі окремим пунктом. У ньому необхідно вказати призначення переданих коштів (депозит / заставу), їх розмір цифрами і прописом, а також форма передачі.

Гроші можна передати як готівковим, так і безготівковим розрахунком. У другому випадку доказом перерахування виступатимуть банківські виписки і додаткових підтверджень не буде потрібно.

Що стосується готівкового розрахунку, передача грошових коштів повинна фіксуватися розпискою, в якій прописана дата розрахунку і розмір платежу. Документ повинен бути завірений підписами сторін.

Якщо при укладанні орендного договору присутній ріелтор, його підпис також повинна стояти як на договорі, так і на розписці. У цьому випадку він виступає в ролі гаранта не тільки в тому, що гроші дійсно передані, але і в тому, що вони будуть використані за призначенням.

Забезпечувальний платіж повинен бути повернутий орендареві в тому випадку, якщо майно передається без істотних змін. Для цього необхідно скласти акт прийому-передачі, в якому буде детально вказано, які саме речі, в якій кількості і стані передані квартиронаймачу. Після закінчення орендних відносин, депозит повинен бути повернутий орендареві в тому випадку, якщо майну не було завдано збитків.

При оцінці стану речей необхідно враховувати їх природний знос. Наприклад, якщо розхиталися петлі дверей або зійшла фарба, це не буде вважатися псуванням майна. Але якщо присутній факт поломки побутових меблів, розбитого вікна або іншого ушкодження - в цьому випадку з забезпечувального платежу буде вирахувано сума, необхідна для ремонту.

Повернення депозиту відбувається в тому ж порядку, що і його передача. Гроші передаються готівковим або безготівковим платежем. Доказом передачі виступатиме банківська виписка або підписана сторонами розписка. У разі віднімання певної суми з депозиту, необхідно відобразити підставу для цього в акті прийому-передачі майна.

○ Як передається і повертається заставу.

Застава передається разом з платою за перший місяць проживання і оформляється за домовленістю. Тут також можливий як готівковий, так і безготівковий розрахунок з підтвердженням оплати банківською випискою або розпискою.

Застава підлягає поверненню, якщо квартиронаймач проживав в квартирі не менше 3-4 місяців і не мав заборгованостей з оплати. Заставна сума не може використовуватися в якості компенсації за завдані збитки, якщо інше не передбачено договором.

Особливість депозиту при оренді полягає в тому, що грошові кошти відразу переходять за призначенням, без залучення третьої особи. Найчастіше він потрібен, коли мова йде про нерухомість високого класу з цінними меблями і технікою.

Деякі поради щодо його оформлення допоможуть знизити ризик збитків для кожної зі сторін:

• Обов'язково оформляти акт прийому-передачі.
• Прописати в договорі, що забезпечувальний платіж не може бути використаний в інших цілях, крім відшкодування збитків (штрафу або оплати в рахунок боргу за проживання).
• Передбачити в тексті угоди, що оцінка майна при поверненні повинна здійснюватися з урахуванням його природного зносу (ст. 622 ЦК України).
• Передавати кошти тільки під розписку або банківським переказом.

○ Відмова в поверненні депозиту або застави.

Забезпечувальний платіж повертається орендарю в повному обсязі тільки в двох випадках:

• Якщо виконані всі умови угоди (дотриманий термін дії, відсутній збиток майна, борги по платежах за проживання / комунальні послуги і т.д.).
• Якщо в разі дострокового розірвання договору квартиронаймач попередив про свій намір з'їхати не пізніше, ніж за 30 днів до наступної дати платежу.

При недотриманні будь-якого з цих умов, орендодавець має право не передавати забезпечувальний платіж. Крім того, між сторонами можуть виникнути розбіжності з приводу стану майна або оцінки його шкоди. Тому дуже важливо, щоб акт прийому-передачі було складено максимально докладно з детальним зазначенням стану кожної переданої в тимчасовій користування речі.

Квартирант може вимагати повернення депозиту через суд за умови неправомірності його утримання господарем. Для цього необхідно:

• Скласти позов і прикласти до нього:
  • Копію орендного договору.
  • Акт прийому-передачі майна.
  • Претензії господаря.
  • Фото / відеоматеріали про стан речей.
• Підготувати незалежну оцінку майна, переданого у тимчасове зберігання.
• Забезпечити свідчення.

При прийнятті судом позитивного рішення за позовом, грошові кошти будуть повернуті в повному обсязі.

Таким чином, внесення депозиту або застави при оренді житла має багато нюансів, які слід враховувати при їх використанні. Щоб убезпечити себе від фінансових втрат, важливо правильно оформити передачу грошей і включення в договір відповідного пункту.

✔ Чи можна сплатити депозит частинами?

Таке можливо при досягненні домовленості з орендодавцем і відображення даного пункту в договорі. При цьому слід враховувати, що якщо квартирант вирішить достроково з'їхати, чи не сплативши другу частину депозиту, він все одно зобов'язаний її внести згідно з укладеною угодою.

✔ Чи можна заставу зарахувати в суму орендних платежів?

Відповідно до п.1 ст. 329 ГК РФ, застава може використовуватися для погашення боргу. На практиці він зазвичай використовується як оплата за останній місяць проживання. Але фактичне використання даної суми повинно регулюватися укладеного договору, в якому відображена мета її внесення.

опублікував: Вадим Калюжний, фахівець порталу ТопЮріст.РУ

Що таке депозит при зніманні квартири? Що потрібно враховувати, оформляючи страховий депозит?

Оренда квартири є однією з поширених схем заробітку на ринку нерухомості. Але даний вид діяльності пов'язаний з деякими ризиками. Тому агентства використовують певні методики захисту інтересів обох сторін. У даній статті мова піде про страховий депозит.

Оскільки процес оренди - це справа ризикована, тим, хто збирається заробити на власній квартирі, доцільно використовувати певні види захисту від потенційної шкоди або шахрайства.

Застава при оренді квартири є одним з інструментів компенсації можливих матеріальних ризиків, пов'язаних з нерухомістю. Йдеться про псування майна і стані самого житла. До того ж у разі раптової неплатоспроможності квартиронаймачів заставна сума дозволить орендодавцю уникнути фінансових втрат.

У більшості випадків депозит при оренді квартири дорівнює сумі оплати за проживання протягом місяця. Але можливі й винятки. Наприклад, з орендарів можуть зажадати оплату відразу декількох місяців (3-4). Якщо розглядати ситуацію з елітною нерухомістю, яка здається в оренду, то є сенс очікувати вимоги заплатити річну вартість.

Страховий депозит за договором оренди

Деякі агентства використовують дещо інший підхід до подібного інструменту компенсації можливих збитків. Йдеться про схему, при якій такий депозит не розглядається як заставна сума або авансовий платіж за останній місяць оренди.

Ці гроші не можуть бути використані для оплати оренди, їх єдине призначення - це гарантія фінансової безпеки власника квартири в разі псування його майна орендарями. Тому розбираючись в тому, що таке депозит при зніманні квартири, варто враховувати і такий підхід до процесу оренди.

Особливість використання страхової суми при зніманні квартири стає зрозумілою при закінченні оренди. Коли оплачений останній місяць проживання в квартирі, господар приймає нерухому власність у наймача, що має на увазі огляд стану житла і майна зокрема.

Якщо був виявлений будь-які збитки (пошкоджено меблі або виникли питання по ремонту), то для його компенсації використовується страховий депозит, який зберігається у господаря квартири. Що залишилися після оплати збитку кошти повертаються квартиронаймачу. При відсутності претензій господар віддає орендарю всю суму.

Якщо в процесі оренди використовувався договір, то проблем з поверненням депозиту бути не повинно. Таким чином, в даній ситуації депозит при оренді квартири можна розглядати в якості забезпечувального платежу.

Як правильно оформити договір оренди квартири з запорукою

Спочатку варто відзначити, що чинне законодавство України не дає підстав для чіткого визначення умов повернення страхового депозиту. З цієї причини на підставі 329 статті Цивільного кодексу обом сторонам доведеться самостійно визначати, які зобов'язання буде мати на увазі сплата депозиту.

Але якщо застосувати найбільш поширену схему, яка використовується в договорах, то увагу варто зосередити на наступних пунктах:

• оплата оренди, невідповідна до встановлених термінів;
• шкоду, заподіяну майну, яке перебуває в квартирі;
• одностороннє розірвання договору оренди без попередження і до закінчення обумовленого терміну;
• відсутність оплати за оренду, телефонні розмови і комунальні послуги.

Дуже важливо переконатися в тому, що договір оренди квартири з запорукою містить всі причини, за якими може бути утримано забезпечувальний платіж. Не буде зайвим з боку орендаря перевірити умови повернення страхового депозиту.

Кожній зі сторін доцільно переконатися в тому, що всі їхні інтереси дотримані. Наприклад, якщо господар квартири наполягає на тому, щоб прописати відповідальність наймача за передчасне розірвання договору, орендар зі свого боку може зажадати того ж і від власника нерухомості.

Розписка при передачі грошових коштів

Питання оформлення забезпечувального платежу потрібно вирішувати грамотно. Тому при отриманні коштів, що відповідають сумі страхового депозиту відповідно до договору, власник квартири повинен написати розписку про те, що гроші були передані. Це позбавить як орендаря, так і власника житла від можливих неприємних нюансів, пов'язаних з оплатою депозиту.

У самій розписці потрібно вказати наступну інформацію:

• паспортні дані орендодавця;
• суму прийнятого платежу;
• дату підтвердження угоди.

При цьому розглядаючи, що таке депозит при зніманні квартири і які особливості його оформлення, важливо відзначити наступний факт: в деяких випадках сума забезпечувального платежу може розбиватися на кілька місяців. Якщо мала місце бути таке розстрочення, то стороні, що приймає гроші, потрібно написати розписку на кожну сплачену частину депозиту.

Дотримання такого формату укладення угоди важливо, оскільки в іншому випадку буде важко щось довести в суді.

Як приймати квартиру після укладення договору

Важливо не тільки знати, що таке депозит при зніманні квартири, але і вміти грамотно захищати себе від можливих причин його неповернення. Мова йде про претензії з боку власника квартири з приводу псування майна. Для того щоб уникнути звинувачень, які не відповідають дійсності, варто зробити фотографії стану ремонту, техніки і меблів на момент в'їзду.

Після того як фотографії будуть зроблені і прикладені до договору, їх повинні запевнити за допомогою підпису обидві сторони. Таким чином, в якості основної причини безпроблемною оренди можна визначити виключення потенційних спірних моментів на самому початку і на рівні договору.

До слова, деякі власники житлової нерухомості не можуть визначитися з тим, вносити суму забезпечувального депозиту в декларацію про доходи чи ні. На думку багатьох юристів, робити цього не варто, оскільки ці кошти не є оплатою за оренду і не використовуються в якості доходу.

Одна з поширених помилок з боку орендодавця - це намір використовувати забезпечувальний депозит за договором оренди в якості оплати за останній місяць проживання квартиронаймачів. Ризик в даній ситуації цілком очевидний: якщо за кілька днів до передачі квартири буде пошкоджено майно або виявляться великі рахунки за телефонні розмови, то власник не зможе компенсувати отримані збитки.

Ще один момент, якому варто приділити увагу, - це природний знос майна і ремонту. Іноді в подібних змінах звинувачуються орендарі, внаслідок чого виникають напружені конфлікти. Але якщо звернути увагу на цивільний кодекс, то можна помітити, що вимагати фінансову компенсацію за природний знос власник квартири права не має.

Як приклад можна привести втрату колірної насиченості штор (вигоряння на сонці), на яку наймач не чинив ніякого впливу. Але якщо, скажімо, фіранки були зіпсовані активним домашнім вихованцем орендаря, то в цьому випадку претензії на його адресу будуть справедливі.

Як визначити розмір компенсації

Це питання також є актуальним, оскільки у обох сторін думка щодо вартості заподіяної шкоди може не збігатися. Яскравий приклад подібної ситуації - це поломка холодильника. Господар квартири може зажадати повністю замінити даний вид побутової техніки. Наймач, не погоджуючись з подібним рішенням проблеми, здатний запропонувати компенсацію вартості ремонту. Очевидно, що різниця в витратах буде значна.

Тому бажано подібні моменти позначити в договорі спочатку.

Розібравшись з тим, що таке депозит при зніманні квартири, власнику варто взяти до уваги наступний принцип: повертати суму забезпечувального платежу варто тільки після отримання всіх рахунків, включаючи телефонні. Тоді можна буде об'єктивно оцінити наявність будь-яких збитків.

Якщо знехтувати цим правилом, то можна зіткнутися з необхідністю платити за довгі міжміські розмови колишніх наймачів.

Забезпечувальний депозит використовується при оренді нерухомості практично у всіх цивілізованих країнах. Ця схема не раз довела свою практичність. Тому нею не варто нехтувати.

Що таке заставу при оренді квартири, а також депозит і завдаток? Зразок договору для найму житла

Переважна більшість людей хоча б раз у своєму житті стикалися з необхідністю оренди житла на невизначений термін. Така необхідність може виникнути в будь-який момент. Наприклад, якщо молоде подружжя бажають з'їхати від своїх батьків, щоб почати повноцінну сімейне життя.

Також оренда житла може знадобитися в разі переїзду в інше місто і т.д. Але темою нашої сьогоднішньої обговорення буде не причина, яка спонукала людей знімати житлоплощу, а специфіка самого процесу здачі житла в оренду. Зокрема, ми поговоримо про заставу, комісії при оренді квартири та інших подібних моментах.

Що таке заставу при оренді квартири?

Як показує статистика, близько 90 відсотків всього орендованого житла здається саме під заставу. Що це таке - запорука при оренді квартири. Він являє собою певну грошову суму, яку оголошує людина, яка здає житлоплощу в оренду. Якщо квартиронаймач погоджується з цими умовами, то він зобов'язується сплатити її до моменту заселення в квартиру.

Найчастіше, заставу оплачується в повному обсязі, але при певних обставинах орендодавець може піти назустріч квартиронаймачу, погодившись розділити цю суму на кілька платежів, які людина зобов'язана здійснити в перші кілька місяців після заселення в квартиру.

Застава є своєрідною страховкою орендодавця в разі, якщо мешканці влаштують в квартирі різні заворушення, які принесуть шкоди майну сусідів або самого господаря.

У деяких випадках, якщо мешканці сумлінно виконували покладені на себе зобов'язання, тобто щомісяця оплачували оренду квартири, містили житлоплощу в чистоті і схоронності, то заставу може бути сприйнятий господарем квартири в якості оплати за останній місяць проживання в орендованій квартирі.

Це дозволяє застрахувати орендодавця в разі самовільного виселення квартиронаймачів. Вони можуть не заплатити за прожитий місяць, тому сума застави перекриє передбачувані збитки від здачі квартири в оренду.

відповідальні квартиранти повинні повідомити господаря за місяць до того, як вони приймуть рішення про розірвання договору оренди. Саме в такому випадку, застава буде розраховуватися як оплата за останній місяць, протягом якого мешканці проживали в квартирі.

Договір із заставою є все більш затребуваним типом даного документа, який використовується повсюдно. Він найчастіше використовується в тому випадку, якщо в квартирі зроблений дорогий ремонт, або в ній знаходиться велика кількість побутової та комп'ютерної техніки. Стандартний договір включає в себе наступні дані:

1. інформація про квартиронаймачів, його паспортні дані та дані орендодавця.
2. Загальна інформація про що здається в оренду житлоплощі, тобто її площа, кількість кімнат і т.д.
3. Сума щомісячного платежу.
4. Права і обов'язки обох сторін договору.
5. Тривалість дії договору з моменту підписання.
6. Інформація про випадки, коли договір може бути розірваний і т.д.

Що стосується застави, то він оформляється як розписки. Ось її основні особливості:

• розписка може бути складена без звернення за посвідченням до нотаріуса.
• У розписці повинні зазначатися відомості про дві сторони, а також про місце і час передачі грошових коштів.
• Передача грошей повинна бути засвідчена двома людьми, які підтверджують даний факт в розписці, вказуючи свої дані і підпис.
• Паспортні дані свідків вказуються в кінці документа.

Варто відмітити що заставу передається виключно власнику квартири, або особі, яка виступає за дорученням від власника житлоплощі. Ріелтор може бути задіяний лише в якості сторони, що допомагає оформити договір за всіма правилами.

Де і як укласти угоду?

Будь-який договір оренди житлоплощі повинен полягати в присутності трьох сторін - ріелтора, господаря помешкання і людини, яка хоче зняти квартиру. Письмова форма договору дозволяє визначити основні права і обов'язки сторін, що гарантує їх дотримання і відповідальність в тому випадку, якщо який-небудь з пунктів договору порушується.

Договір оренди з запорукою полягає в письмовому вигляді. Це не є обов'язковою умовою, але так виходить врахувати всі нюанси даного процесу. Взагалі, письмова форма використовується в наступних випадках:

1. якщо однією зі сторін договору є якась організація.
2. Якщо термін оренда житлоплощі перевищує один рік.

У разі, якщо договір оренди із заставою полягає на термін, що перевищує 12 місяців, то він повинен бути зареєстрований в «Росреестра».

Зняти квартиру без застави важко, але цілком реально. Достатньо лише оцінити ті пропозиції, які є на ринку нерухомості, після чого прийняти відповідне рішення. Як правило, зняти квартиру без застави можна в тому випадку, якщо вона абсолютно порожня, без меблів і дорогого ремонту.

Такі квартири і так насилу здаються, тому питання про заставу елементарно не піднімається, адже про збереження майна мова не йде.

Але така можливість є тільки в тому випадку, якщо сторони зможуть домовитися про виключення пункту про заставу з договору.

Багато людей плутають завдаток і застава при оренді житла, тому розглянемо відмінності в цих поняттях на конкретному прикладі.

Припустимо, ви витратили достатньо часу на пошук житла. У якийсь момент вам підвернувся хороший варіант, який вас повністю влаштовує. Ви можете дати власнику квартири певну суму грошей (в межах 5-6 тисяч рублів), яка буде виступати гарантією того, що ви маєте намір зняти його житлоплощу на певний термін.

Такий завдаток зобов'язує орендодавця прибрати рекламу про оренду квартири з усіх майданчиків, тобто більше не шукати потенційного квартиронаймача.

Завдаток при оренді квартири обмовляється в статті 380 Цивільного Кодексу РФ. Згідно з цією статтею, угода про завдаток має бути укладена виключно в письмовому вигляді.

У розписці вказується сума, а також адреса квартири, за яку внесено завдаток, і дані орендодавця. Також повинен бути вказаний термін, протягом якого квартиронаймач зобов'язується зняти квартиру. Якщо все пройшло добре, тобто людина підписала договір оренди в зазначений термін, то сума завдатку йде в рахунок оплати щомісячного платежу за цим договором. В іншому випадку, завдаток повернуто не буде, про що йдеться в статті 381 Цивільного Кодексу.

Стаття 381 ЦК України. Наслідки припинення та невиконання зобов'язання, забезпеченого завдатком

• При припиненні зобов'язання до початку його виконання за угодою сторін або внаслідок неможливості виконання (стаття 416 ЦК РФ) завдаток повинен бути повернений.
• Якщо за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, він залишається в іншої сторони. Якщо за невиконання договору відповідальна сторона, яка одержала завдаток, вона зобов'язана сплатити іншій стороні подвійну суму завдатку.

Понад те, сторона, відповідальна за невиконання договору, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки із заліком суми завдатку, якщо в договорі не передбачено інше.

Особливості фінансових взаєморозрахунків повинні бути докладно описані в договорі оренди квартири.

Депозит при здачі квартири в оренду є певну гарантію того, що дана сума зможе покрити ті ймовірні збитки, які можуть принести проживають в квартирі мешканці. Іншими словами, страховий депозит - це відшкодування майнової шкоди, якщо мешканці зіпсують дорогу техніку, ремонт і т.д.

Крім стандартної інформації, яка присутня в будь-якому договорі оренди, окремим пунктом потрібно відобразити відомості про страховий депозит. Вказується точна сума, яку вносить квартиронаймач, її призначення та інформація про одержувача даного депозиту.

Також в договорі має бути зазначено, що в разі, якщо квартиронаймач відповідально підійде до зніманню житла, тобто збереже все майно в квартирі, не зіпсує техніку і меблі, то орендодавець зобов'язується повернути йому суму депозиту, коли він побажає з'їхати з квартири.

Чи реально зняти нерухомість без його оплати?

Можливість знімання квартири без внесення депозиту існує, але це можливо переважно в тому випадку, якщо квартира здається порожній. Навряд чи який-небудь господар захоче пускати в свою відремонтовану і повністю мебльовану квартиру чужу людину без певних гарантій з його боку. Страховий депозит виступає саме в такій ролі.

Питання оренди житла рано чи пізно постає перед кожною людиною. При цьому, він може виступати і в якості орендодавця, і в якості квартиронаймача. Саме тому, дуже важливо знати всі можливі підводні камені, які можуть зустрічатися під час цього процесу.

Уберегти від цих неприємностей може грамотно складений договір у письмовій формі, в якому б зазначалася інформація про внесена заставі, депозиті або завдаток.

Особливості застави при оренді квартири

Сьогодні близько 90% майна на російському ринку здається під заставу. Його розмір орендодавець позначає самостійно. Квартиронаймач зобов'язаний сплатити заставу в повному розмірі ще до того, як в'їде в квартиру, і стане їй користуватися.

Заставна оплата є своєрідною гарантією збереження квартири та розташованого в ньому майна.

Він виплачується на випадок того, якщо наймач стане ініціатором потопу, завдавши значної шкоди як об'єкту, що знімається, так і сусіднього майну, відновлення якого потребує великих капіталовкладень.

Нерідко виплачена раніше грошова сума йде як оплата за останній місяць проживання. Так відбувається, якщо прийняті мешканці повністю влаштовують господарів. Тоді вони можуть порахувати внесені кошти як оплату за останній місяць проживання.

Більшість власників вимагаючи заставу пояснюють своє рішення додаткової підстраховуванням на випадок, якщо орендарі несподівано з'їдуть. Так, наймачі квартири за місяць до раптового розірвання угоди, зобов'язані попередньо повідомити господаря про це.

Причини можу бути різні - переїзд в інший населений пункт, не здатність платити за рахунками і т.д. Тут заставу і буде платою за останній місяць оренди майна.

Іншими словами, забезпечувальний внесок є страхуванням чистоти договірних відносин тільки в тому випадку, якщо момент його оплати буде прописаний в орендну угоду, і виділений в окремий пункт.

Чи повертається заставу при оренді квартири

Російське законодавство пояснює заставу як возвращаемую грошову суму, яка виплачується назад при розірванні договірних відносин.

З точки зору орендодавця, повернення бажано здійснювати тільки при особистій зустрічі з квартиронаймачем в квартирі, що, і тільки тоді, коли термін здачі підійде до кінця.

Це дозволить уникнути різних проблем, оскільки стан квартири може помітно погіршати, а деякі предмети можуть і зовсім відсутні.

Заставні гроші рекомендовано віддавати виключно під підпис обох учасників договору. У документі має бути присутня формулювання про технічний стан ремонту квартири, меблів, з приблизними відсотком зносу.

Відомості про те, що заборгованості відсутні. У сторін немає претензій один до одного, а сам договір розірвано. Також обов'язкова запис про суму повернутого застави, і т.д.

У житті нерідко відбуваються ситуації, коли власники відмовляються повертати заставу, навіть коли наймач повністю слідував з умовами договору, і містив житло у відмінному стані.

Більш того, квартиронаймач може повністю бути впевненим у своїй правоті, оскільки протягом усієї дії договору оренди він виконував всі вимоги щодо збереження майна.

У той же час, власник житла надає значний список порушень і причин, через які він не бажає повертати заставні гроші.

Щоб повернути гроші, спочатку наймачеві слід скласти претензію в письмовому вигляді на ініціали власника майна.

Якщо ж він її не визнає, тоді домогтися свого наймач зможе тільки через суд. Тоді він зможе повернути назад хоча б частину внесених грошей.

Якщо квартиронаймач сумлінно виконує свої зобов'язання, зазначені в угоді, такі як своєчасна оплата щомісячного платежу, і акуратне користування житлом, тоді власник зобов'язаний повернути всю заставну суму в повному обсязі.

Найчастіше проблеми обгрунтовуються розбіжністю думок між власником і наймачем майна, після закінчення терміну дії договору. Тут потрібно звернути увагу на природний знос майна і амортизацію.

Наприклад: запрані паласи і розхитали від довгої експлуатації вішалки для одягу. В такому випадку про псування не може бути й мови. А ось якщо в квартирі пропалені меблі або розбите вікно, тут ситуація змінюється докорінно.

Якщо власник пояснює своє небажання повертати заставу тим, що майно було піддано псування, але причини вказують на природну природу зносу, тоді квартиронаймач має право звернутися до суду з позовом. Головне, щоб в ньому йшлося про безпідставно збагачення власника.

Зразок угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки ви можете знайти в цій статті.

Щоб максимально убезпечити себе від проблем, бажано ще на початковому етапі подбати про те, щоб в угоді були позначені абсолютно всі нюанси щодо повернення заставної суми.

Як показує практика, найчастіше власника відмовляють у віці застави, оскільки їм вдається відшукати в квартирі факти псування.

Приводом служить трохи подряпана поверхня меблів, навіть якщо саме покриття було неякісним, а також забруднені фіранки. Наймачеві бажано містити квартиру в ідеальному стані, щоб господарі не могли ні до чого причепитися.

Опис майна складається учасниками договору спільно. Якщо наймач у процесі експлуатації побажає здійснити ремонтні роботи або перестановку меблів, цей факт також повинен фіксуватися в письмовому вигляді з підписом обох сторін.

Під час підписання угоди найму майна, сторони в обов'язковому порядку повинні визначити в ньому різного плану вимоги і ті або інші зобов'язання, які стосуються виключно застави.

В їх число входять наступні умови та положення:

• вимоги і зобов'язання по реалізації оплати оренди майна;
• умови і вимоги, що стосуються відшкодування в результаті заподіяної з тих чи інших причин шкоди орендованої квартири;
• одностороннє рішення про дострокове розірвання угоди;
• умови договору іншого плану.

У будь-якому випадку, складання цього документа потребує деяких юридичних знаннях.

Незнаючому людині складно скласти цінний договір, який максимально відповідатиме всім вимогам, і неможливо оскаржити в судовому порядку. Отже, добре якщо сторони зможуть скористатися послугами професійних юристів.

Вони також можуть допомогти вирішити всі питання, пов'язані з утриманням умов і вимог до сторін, які безпосередньо пов'язані з підписанням угоди найму.

Тим часом, російське законодавство не надає чітку структуру вимог і умов, щодо повернення заставної суми.

Через це, увага приділяється ст. 329 ГК РФ. У ній говориться, що сторони повинні самостійно позначати всі умови, які будуть працювати при внесенні застави.

Для зручності учасники договору можуть використовувати вже наявну схему. На її підставі складається велика частина договорів.

Тоді увагу потрібно акцентувати на кількох моментах:

• сплата найму, невідповідна описаного часу;
• псування, заподіяна предметів інтер'єру, які розташовуються в майні;
• умови відсутності плати за оренду, комунальні платежі і розмови по телефону;
• вимоги до розірвання договірних відносин без попередження, і до моменту закінчення термінів його дії.

Учасники повинні бути впевнені, що орендна угода з заставою містить всі причини, через які може не виплачуватися забезпечувальний заставу, і інтереси всіх учасників дотримані повною мірою.

Добре якщо квартиронаймач заздалегідь перевірить всі вимоги повернення застави самостійно. Наприклад, якщо власник житла буде наполягати на визначенні відповідальності за передчасне розірвання договірних відносин, квартиронаймач може зажадати аналогічних умов від власника.

В угоді повинно чітко позначатися призначення внеску і його сума, при цьому ці дані повинні позначатися як цифрами, так і прописом.

Якщо крім підписів учасників, в договорі також присутній підпис ріелтора, тоді він є гарантом застосування внеску за призначенням. Позначаючи свій підпис, посередник бере на себе зобов'язання третейського судді.

В майбутньому саме він буде брати безпосередню участь в спірних ситуаціях, що стосуються депозитів і застави. Це входить в суму надання посередницьких послуг.

Заставна сума може передана власнику особисто в руки або перерахована на банківський рахунок безготівковим платежем.

Якщо гроші будуть передані другим способом, тоді квитанція про сплату є додатковим підтвердженням оплати. Звичайно, якщо про це буде прописано в призначенні банківського платежу.

Як скласти розписку і її зразок

Договір розписка колись не замінюють один одного. Предметом розписки виступає грошова сума, позначена прописом і цифрами.

В окремій графі позначається можливість заставодержателя відшкодування всіляких збитків за рахунок застави.

Так само обов'язковим є умова, що конкретизують можливість мешканця отримати від власника майна заставні фінанси в загальній кількості, якщо всі вимоги і умови договору будуть дотримані.

Готовий документ підкріплюється підписами сторін, і знаходить юридичну силу і може розглядатися судовими органами як документ, в якому описані зобов'язання всіх сторін.

Питання оформлення забезпечувального платежу потрібно вирішувати грамотно. Тому при отриманні коштів, що відповідають сумі страхового депозиту відповідно до договору, власник квартири повинен написати розписку про те, що гроші були передані.

Це позбавить як орендаря, так і власника житла від можливих неприємних нюансів, пов'язаних з оплатою депозиту.

У розписці зазначаються такі відомості:

• інформація паспорта власника житла;
• розмір прийнятого застави;
• дата підтвердження угоди.

Законодавство дозволяє ділити розмір депозиту платежу на кілька місяців. Іншими словами, заставу виплачується за схемою розстрочки.

Якщо учасники договору мали подібну домовленість, тоді та сторона, яка приймає засоби, складає письмову розписку на кожну сплачену частину застави.

Ігнорувати це правило не рекомендується, оскільки потім квартиронаймач нічого не зможе довести навіть у суді.

Власники житла намагаються на максимум захистити своє житло від недобросовісних квартиронаймачів. Іноді збитки, завдані наймачами, значно перевищують дохід від оренди.

Немає ніяких гарантій, що підписаний на рік договір не буде передчасно розірваний, а це безсумнівно відіб'ється на гаманці орендодавця. Тут саме заставу дозволяє власникам застрахувати себе від подібних проблем, і вплинути на недобросовісних квартиронаймачів.

Зразок договору оренди будинку із земельною ділянкою ви можете подивитися тут.

Договір оренди земельної ділянки між фізичними особами розглядається на цій сторінці.

Відео: Як правильно орендувати квартиру

Кількість переглядів: 32756

Чи обов'язковий заставу при оренді квартири від власника

Тут слід розуміти, що власник, здаючи квартиру в оренду зустрічає на шляху безвідповідальних громадян, які або крадуть, або псують майно без виплати матеріального збитку, а потім просто з'їжджають, залишаючи орендовану квартиру в напівзруйнованому стані. А ремонт, покупка предметів інтер'єру в наш час, дуже дороге задоволення! Та й до того ж, якщо наймач квартири просто з'їде без попередження, то заставу залишиться у господаря, покриваючи місячний пошук нового орендаря. Звичайно, вільна квартира рідко простоює, адже попит на оренду квартири від власника в великих містах дуже великий (незалежно від сезону).

Однак, з іншого боку, бувають випадки, коли і від власника квартири, що здається в оренду квартири можна очікувати дій, що виходять за рамки чесних відносин. Наприклад, часом не зовсім розумно виглядають пункти договору, за якими деякі господарі штрафують квартиронаймачів або взагалі придумують постійно якісь нові способи «покарань». Ви знімаєте квартиру від власника в оренду, ви економите, але не очікуєте до себе "такого" відносини спочатку. Судіть самі, бувають власники квартир, у яких не можна виходити в інтернет, носити обтягуючі речі, відкривати вікна, смажити, варити, виходити на балкон і можна користуватися пральною машиною лише два рази в тиждень. Якщо порушити якийсь із пунктів - штраф або виселення. Звичайно ви не очікували подібної "жорсткості" в стосунках, знімаючи квартиру в оренду від цього власника. Звичайно ж, подібні вимоги вельми рідкісні, можливо, з'явилися якимись непередбаченими витратами у власника в минулому, але все ж подібні ситуації в більшості випадків викликають лише незручність, причому як для мешканця, так і для власника житла в майбутньому.

З іншого боку, адже Ви знімаєте квартиру безпосередньо від власника і заставу певним чином дисциплінує наймача житла. Знаючи, що орендар залишив заставу, він буде більш пильно і акуратно проживати в орендованій квартирі. Також, в договорі оренди квартири між власником і квартиронаймачем можна прописати суму застави, умови повернення та неповернення його, повний акт передачі майна з повним описом кожної подряпини і пошкоджень, для більшого заспокоєння обох сторін.

Єдине, що хотілося б тут підкреслити, це як раз умови повернення застави.

Здаючи в оренду квартиру, власники ставлять умови, що застава повертається при постійному проживання квартиронаймача від 3-4 місяців і при цілісності всього майна. Зустрічаються і договору, при яких квартиронаймач не має право виїхати з квартири раніше 11 місяців. Якщо він виїжджає раніше, то заставу утримується власником негайно. Давайте уявимо цю ситуацію - Ви все таки зняли в оренду подібну квартиру від власника. Тепер, вам необхідно проживати в квартирі 11 місяців. А раптом ситуація зміниться і Вам, наприклад, доведеться переїхати в інше місто? У цьому випадку, Ви втрачаєте заставу, який ви віддали власнику. В цьому випадку з боку орендодавця також потрібно деякі гарантії і цілком непогано, якщо вони будуть оформлені так. Якщо виїзд відбувається з ініціативи орендодавця, то він попереджає орендаря за місяць і сплачує як сам заставу, так і вартість ще одного місяця проживання додатково. В цьому випадку, якщо квартиронаймач дійсно планує жити повні 11 місяців, він може скористатися подібною гарантією і для нього договір в такому випадку буде дуже зручним. До речі, правила укладання договору і можливі помилки в договорах ми зібрали в статті «Договір. Чи не вирок ».

Тут, звичайно, в результаті вибирати Вам, адже тільки потенційному «квартиранта» самому домовлятися про суму застави, про терміни виплат, про умови його видачі або невидачі, про всі нюанси, що стосуються заставної суми, про відповідальність за майно передається за договором. Найважливіше оцінювати можливі наслідки від прийнятих рішень. Повірте, не так складно знімати в оренду квартиру від власника. Досить врахувати вищевказані рекомендації і уважніше ставитися до самого процесу.

Важливий момент - необхідно бути гранично уважним при розмові з власником. Іноді, здаючи квартиру в оренду власники надходять нечесно, не повертають заставу навіть за умови збереження всього майна, що орендується квартири. Завдання наймача житла зрозуміти, який з себе орендодавець, визначити це просто - часто досить поглянути на нього (також же, як і він розглядає Вас, як майбутнього орендаря). Ви можете задати йому кілька запитань, як можна докладніше розпитати орендодавця про попередні застави, мешканців, виплати. У більшості випадків відразу стане зрозуміло, поверне заставу орендодавець чи ні і чи можливий в цьому місці обман.

Потрібно пам'ятати, що не тільки до підписання договору, але і до самого процесу оренди квартири безпосередньо від власника потрібно ставитися з усією відповідальністю, а вже тим більше, якщо ви раптом вирішили з'їхати - то повідомляйте господареві заздалегідь, для того заставу і існує (щоб покривати подібні ризики).

Запам'ятайте! Кожну суму і умови щодо застави обов'язково вносити в договір (тобто для цього окрема графа), тоді, за умови неправомірності вилучення застави у квартиронаймача, заставу повернеться в повному обсязі за рішенням суду.

(Пока оценок нет)

Загрузка...