Оскарження зареєстрованого права на нерухоме майно

Содержание

Оскарження державної реєстрації права власності

Речові права на нерухоме майно, деякі обмеження цих прав і деякі угоди з нерухомістю за російським законодавством підлягають державній реєстрації. Згідно зі статтею 2 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку. Тим самим закон допускає використання в якості способу захисту права власності пред'явлення позову про визнання недійсним зареєстрованого права власності на нерухомість.

Захист порушеного права повинна здійснюватися одним із способів, перерахованих в ст. 12 ГК РФ. В юридичній літературі можливість захисту порушеного права власника за допомогою визнання недійсним права, зареєстрованого за іншою особою, обґрунтовується, зокрема, з посиланням на положення п.1 ст.2 Закону про реєстрацію. Відповідно до даної норми зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку. Ряд авторів приходить до висновку про перспективність позовів про визнання недійсним зареєстрованого права, так як ст.2 Закону про реєстрацію встановлює ще один спосіб захисту порушеного права. Один з аргументів - вживання слова «оскаржити» часто в тому ж значенні, що і «визнати недійсним».

У той же час, як зазначає О.Г. Ломідзе «формулювання« може бути оскаржене лише у судовому порядку »не є новим способом захисту права. Вона вказує на форму захисту, але не на конкретний спосіб. Спростовувати презумпцію правообладанія особи, чиє право власності зареєстровано в реєстрі, слід з використанням встановлених способів захисту права: віндикації, визнання права власності, визнання заперечної операції недійсною і застосування наслідків її недійсності, застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, відновлення становища, яке існувало до порушення права » Там же. - С. 19.

реклама здесь 1

Застосування в словосполученні «недійсне право» терміна «право» передбачає наявність якогось явища, що має спільну з суб'єктивним правом сутність, яка одержує негативну оцінку правопорядку. Однак державна реєстрація при відсутності права не здатна сама по собі породити ні суб'єктивного права, ні будь-якого явища зі схожою з суб'єктивним правом правовою природою. Суб'єкт або володіє правом, або ні. У разі, якщо відчуження незаконно, право колишнього власника не припинилося, право набувача не виникло. Реєстраційний запис у реєстрі щодо такого власника - всього лише видимість права при його дійсному відсутності. Визнання права недійсним в такій ситуації тотожне визнанню неіснування права. Проте, судова практика йде по шляху визнання належним способом захисту пред'явлення позову про визнання зареєстрованого права недійсним.

Як вважає О.Г. Ломідзе, «для того, щоб констатувати відсутність права у особи, щодо якої внесена до реєстру запис, необхідно оцінити підстава реєстрації. Якщо такою підставою послужив договір з власником - власник повинен домогтися визнання його недійсним або констатації його нікчемності. Якщо такою підставою послужив договір, укладений з неуправомоченним особою, належним способом захисту для втратив володіння власника є віндикаційний позов. Задовольняючи віндикаційний позов або позов про визнання угоди, спрямованої на відчуження нерухомості і укладеної самому власником, недійсною, або позов про визнання права власності позивача, суд, тим самим визнає відсутність права у відповідача, що робить зайвим постановку питання про визнання права неіснуючим »Там же . - С. 19

. Також невірної є формулювання «оскаржити державну реєстрацію права власності», так як оскаржувати необхідно не реєстрацію а зареєстроване право.

Тим часом в практиці широкого поширення набули позови про визнання недійсною державної реєстрації. Це пов'язано, перш за все, з пошуком позивачем найбільш ефективного способу захисту порушеного права.

Акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між акціонерним товариством та товариством з обмеженою відповідальністю, застосування наслідків недійсності правочину та визнання недійсною державної реєстрації права власності товариства з обмеженою відповідальністю на спірну будівлю.

Рішенням суду першої інстанції позовні вимоги задоволені частково. Договір купівлі-продажу визнаний недійсним у зв'язку з порушенням порядку здійснення операцій з зацікавленістю, суд застосував наслідки недійсності правочину у вигляді повернення будівлі. В задоволенні вимоги про визнання недійсною державної реєстрації права власності відмовлено. Суд вказав, що визнання угоди недійсною є самостійною підставою для внесення змін до реєстру.

Суд касаційної інстанції залишив постанову суду апеляційної інстанції без зміни на підставі следующего.Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію зареєстроване правона нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку. Позов про визнання угоди недійсною відноситься до способів оскарження зареєстрованого права. Визнання угоди недійсною і застосування судом наслідків недійсності правочину у вигляді повернення нерухомого майна є підставою для погашення реєструючим органом запису в реєстрі про перехід права, виробленої на підставі недійсної угоди. В цьому випадку пред'явлення самостійного вимоги про визнання недійсною державної реєстрації права для погашення записи необов'язково. Але заявлене в цій справі вимога про визнання недійсною державної реєстрації права власності по суті направлено на застосування наслідків недійсності правочину. Тому суд апеляційної інстанції розглянув і задовольнив цю вимогу Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Схвалено Президією Федерального арбітражного суду Уральського округу // http://www.arbitr.ru

реклама здесь 2

Захист порушеного права на нерухомість, коли порушення супроводжується внесенням записів у ЕГРП, у всіх випадках вимагає погашення в реєстрі реєстраційного запису про право іншого суб'єкта. Але Закон про реєстрацію не дає чіткої регламентації дій реєструючого органу. Він містить положення, згідно з яким права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду, підлягають державній реєстрації на загальних підставах, момент виникнення права визначається рішенням суду, державний реєстратор не має права відмовити в державній реєстрації права, встановленого набрав чинності рішенням суду (п.1 ст . 28). Якщо суд буде розглядати позов про визнання угоди недійсною і констатації її нікчемності (якщо майно при цьому вже було відчужене), він визнає не наявність права власності у одного з контрагентів, а відсутність угоди. Як загальне наслідки передачі надання за недійсним правочином п.2 ст. 167 ГК РФ називає повернення кожної з її сторін все одержане за угодою своєму контрагенту, тобто реституцію. На думку О.Г. Ломідзе вирішуючи питання про реституцію, суд, тим самим розв'язує питання і щодо записів у реєстрі. Це означає, що, застосовуючи реституцію, при визнанні недійсності правочину, спрямованої на відчуження нерухомості, суд повинен прийняти рішення щодо фактичного повернення отриманого сторонами, а також щодо погашення в реєстрі записів про право не відбувся набувача, відновлення записів щодо ймовірного відчужувача, якщо такі записи вже були внесені до реєстру.

Існує думка, що позов про визнання недійсним зареєстрованого на ім'я іншої особи права власності є самостійним способом захисту права власності, тому він може бути пред'явлений до арбітражного суду при ухиленні покупця або реєструючого органу від відновлення державної реєстрації права власності продавця. В обгрунтуванні даної позиції її прихильники наводять такі аргументи. В силу пункту 2 статті 167 ГК РФ при недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом. Однак законом спеціально не закріплено правило про недійсність державної реєстрації права власності як загального наслідки визнання договору недійсним. Отже, рішення арбітражного суду про недійсність, наприклад, договору продажу нерухомості не може бути виконано шляхом внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним відповідного запису анулювання реєстраційного запису про право власності покупця і відновлення права власності продавця. «Для анулювання реєстраційного запису про право власності зацікавлена ​​особа повинна пред'явити до арбітражного суду позов про застосування наслідків недійсності правочину, який за своєю суттю є позовом про визнання недійсним зареєстрованого права, після задоволення якого реєструючий орган зобов'язаний виключити з реєстру запис про державну реєстрацію права власності відповідача ». Рекомендації наукової консультативної ради Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу // http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm

Але більш вірною може бути інша позиція. Рішення арбітражного суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомості, на підставі якого здійснено державну реєстрацію переходу права власності на річ до покупця, зобов'язує реєструючий орган здійснити дії по відновленню державної реєстрації права власності продавця.

Так, в силу статті 28 Закону про реєстрацію права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду, підлягають державній реєстрації на загальних підставах. Момент виникнення права визначається рішенням суду. Державний реєстратор не має права відмовити в державній реєстрації права, встановленого набрав чинності рішенням суду. У разі якщо рішення суду не містить відомостей, які державний реєстратор зобов'язаний внести до Єдиного державного реєстру прав, державний реєстратор або правовласник при наявності в письмовій формі укладення державного реєстратора має право запросити суд про порядок виконання даного рішення.

Позов про оскарження зареєстрованого права власності зводиться до того ж предмету про недійсність договору, на підставі якого було зареєстровано право. Тому наступний позов про визнання недійсним зареєстрованого права власності стає безпредметним, його самостійне розгляд арбітражним судом не вимагається, і провадження у справі підлягає припиненню на підставі пункту 2 статті 150 АПК РФ, оскільки є що вступив в законну силу прийнятий по спору між тими ж особами, про той самий предмет і з тих самих підстав судовий акт арбітражного суду.

Власник, який направив рішення арбітражного суду в реєструючий орган для відновлення державної реєстрації права власності, має право оскаржити в судовому порядку відмову в здійсненні такої державної реєстрації.

Таким чином, недійсність державної реєстрації права власності відноситься до наслідків недійсності правочину. Наступний позов про оскарження зареєстрованого права власності не підлягає розгляду арбітражним судом по суті. Слова «на загальних підставах» і «не має права відмовити», що містяться в ст. 28 Закону про реєстрацію є ключовими для розуміння того значення, яке має судове рішення про встановлення або визнання речового права на об'єкт нерухомості для державної реєстрації цих прав. «З одного боку судовий акт, який ступив в законну силу, є обов'язковим для установи юстиції і воно не має права відмовити в реєстрації за наявності судового акта. З іншого боку, навіть наявність судового акта не звільняє ні особа, за яким суд визнав права на нерухоме майно, ні установа юстиції, ні інші державні органи від дотримання встановленого законом порядку державної реєстрації »Маковська А.А. Судовий акт як підставу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним // Вісник ВАС РФ. - 2003. - №4. - С.112. Процес реєстрації підпорядкований загальним правилам при наявності будь-якого правовстановлюючого документа і рішення суду не може змінити його.

Суть першої точки зору в наступному. «Право власності на нерухомість підлягає державній реєстрації, тому право власності покупця на об'єкт нерухомості за визнаним недійсним в судовому порядку договору купівлі-продажу припиняється з моменту внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним відомостей про припинення права власності». Рекомендації наукової консультативної ради Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу // http://www.fasvvo.arbitr.ru/nks/raso.htm

Однак більш вірною видається інша позиція. Згідно з пунктом 1 статті 28 Закону про реєстрацію права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду, підлягають державній реєстрації на загальних підставах. Момент виникнення права визначається рішенням суду. Отже, право власності покупця на спірний об'єкт нерухомості припиняється з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору-купівлі продажу нерухомості недійсною угодою.

Як вказує С.П. Гришаев «Не можна не звернути уваги на деяку неточність твердження про те, що реєстрація є єдиним доказом існування права на нерухомість» Коментар до федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / За ред. С.П. Гришаєва // СПС «Консультант Плюс». Таким доказом може бути і судове рішення. Таким чином, якщо суд визнав за позивачем право власності на нерухомість, це означає, що позивач має цим правом, а відповідач ні, не дивлячись на те, що дане право зареєстровано за ним.

Нерідко виникає ситуація, при якій власник може і не втратити володіння нерухомістю, але право власності на дане майно без належних підстав може бути зареєстровано за іншою особою. В даному випадку особа, щодо якої проведена реєстрація, не може отримати захист, спираючись на ст. 302 ГК, так як воно не є власником речі. Якщо реєстрація проведена за відсутності необхідних елементів підстави припинення права у колишнього правовласника і придбання права іншою особою, власник, не втратив володіння, може використовувати такий спосіб захисту, як відновлення становища, яке існувало до порушення його права, за допомогою погашення в реєстрі реєстраційного запису щодо права іншого особи, тобто, по суті, оскаржити зареєстроване право власності. Задоволення такого позову призведе до усунення видимості володіння правом особою, яка не має до того належних підстав. На думку О.Г. Ломідзе «позов володіє власника про відновлення становища, яке існувало до порушення його права (відновленні запису в реєстрі щодо права власника і погашення записи про титул іншої особи) за своєю суттю є негаторний». Ломідзе О.Г. Указ соч. - С. 37

Оскарження зареєстрованого права на нерухоме майно здійснюється шляхом пред'явлення позовів, рішення за якими є підставою для внесення запису в ЕГРП. Зокрема, якщо в резолютивній частині судового акту вирішено питання про наявність чи відсутність права або обтяження нерухомого майна, про повернення майна у володіння його власника, про застосування наслідків недійсності правочину у вигляді повернення нерухомого майна однієї зі сторін угоди, то такі рішення є підставою для внесення запису в ЕГРП.

У той же час рішення суду про визнання угоди недійсною, яким не застосовані наслідки її недійсності, не є підставою для внесення запису в ЕГРП.
У випадках, коли запис в ЕГРП порушує право позивача, яке не може бути захищене шляхом визнання права або витребування майна з чужого незаконного володіння (право власності на один і той же об'єкт нерухомості зареєстровано за різними особами, право власності на рухоме майно зареєстровано як на нерухоме майно, іпотека або інше обтяження припинилися), оспорювання зареєстрованого права або обтяження може бути здійснено шляхом пред'явлення позову про визнання права або обтяження отсутствующе ми.
Відповідачем за позовом, спрямованому на оспорювання зареєстрованого права або обтяження, є особа, за яким зареєстровано спірне право або обтяження. Відповідачами за позовом, спрямованому на оспорювання прав або обтяжень, що випливають із зареєстрованої угоди, є її боку.
Державний реєстратор не є відповідачем за такими позовами, однак може бути залучений до участі в таких справах в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.
Якщо позов, спрямований на оспорювання зареєстрованого права або обтяження, пред'явлений до державного реєстратора, суд здійснює заміну неналежного відповідача відповідно до частини 1 статті 41 ГПК РФ або частинами 1, 2 статті 47 АПК РФ.
В силу частини 2 статті 13 ЦПК РФ або частини 1 статті 16 АПК РФ державний реєстратор зобов'язаний внести запис в ЕГРП на підставі судового акта незалежно від його участі в справі.
Наявність судового акта, що є підставою для внесення запису в ЕГРП, не звільняє особу від подання інших документів, які не є правовстановлюючими, які необхідні для внесення запису в ЕГРП відповідно до Закону про реєстрацію.
При розгляді судом спору про право на нерухоме майно позивач представляє виписку з ЕГРП, видану відповідно до правил статті 7 Закону про реєстрацію. Якщо його право не зареєстровано в ЕГРП, позивач подає довідку (інший документ) державного реєстратора про відсутність зареєстрованого права власності на спірний об'єкт нерухомості.
Незверненими особи до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права або обтяження до пред'явлення до суду позову, спрямованого на оспорювання зареєстрованого права, не може розцінюватися як недотримання досудового порядку врегулювання спору, пов'язаного з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним, оскільки законодавством не передбачений обов'язковий досудовий порядок врегулювання таких суперечок.
Зареєстроване право на нерухоме майно не підлягає оскарженню шляхом заявлення вимог, які підлягають розгляду за правилами глави 25 ЦПК РФ або глави 24 АПК РФ, оскільки в порядку провадження у справах, що виникають з публічних правовідносин, не може вирішуватися спір про право на нерухоме майно.
Разом з тим, якщо особа вважає, що державним реєстратором допущені порушення при здійсненні державної реєстрації права або угоди, воно має право звернутися до суду із заявою за правилами глави 25 ЦПК РФ або глави 24 АПК РФ з урахуванням підвідомчості справи.

Судовий акт у таких справах є підставою для внесення запису в ЕГРП тільки в тому випадку, коли про це зазначено в його резолютивній частині.

Суд має право зробити такий висновок, якщо зміна ЕГРП не спричинить порушення прав і законних інтересів інших осіб, а також при відсутності спору про право на нерухомість. Наприклад, коли судовий акт прийнятий за заявою обох сторін угоди про оскарження відмови державного реєстратора здійснити реєстраційні дії.

Перебіг строку позовної давності за позовами, спрямованим на оспорювання зареєстрованого права, починається від дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про відповідного запису в ЕГРП. При цьому сама по собі запис в ЕГРП про право або обтяження нерухомого майна не означає, що з дня її внесення в ЕГРП особа знала або повинна була знати про порушення права.
Оскільки законом не встановлено інше, до позовів, спрямованих на оспорювання зареєстрованого права, застосовується загальний строк позовної давності, передбачений статтею 196 ГК РФ.
Разом з тим в силу абзацу п'ятого статті 208 ЦК РФ у випадках, коли порушення права позивача шляхом внесення недостовірної записи в ЕГРП не пов'язане з позбавленням володіння, на позов, спрямований на оспорювання зареєстрованого права, позовна давність не поширюється.

Для подачі позову про оскарження зареєстрованого права зверніться до адвоката у цивільних справах.

Судова практика про порядок оскарження зареєстрованого права на нерухомість (Подшивалов Т.П.)

Дата розміщення статті: 01.04.2013

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закону від 21 липня 1997 р N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон N 122-ФЗ) зареєстроване право може бути оскаржене лише у судовому порядку. Дане правило конкретизовано Федеральним законом від 30 грудня 2012 р N 302-ФЗ "Про внесення змін до глави 1, 2, 3 і 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації", яким Цивільний кодекс Російської Федерації [1] (далі - ЦК України) доповнюється ст. 8.1, де в п. 6 встановлюється наступне правило: "Особа, зазначена в державному реєстрі як правовласника, визнається таким, поки в установленому законом порядку до реєстру не внесено запису про інше".
За межами законодавчих змін залишилося питання: як бути, якщо з тих чи інших причин ваша нерухомість зареєстрована в реєстрі за іншою особою, як провести оспорювання вже зареєстрованого права? Відповідь на зазначене питання слід шукати в судовій практиці, так як подібна категорія справ досить часто зустрічається на практиці.
Перше, що необхідно відзначити, це те, що оскарженню підлягає не реєстраційний запис, а зареєстроване право шляхом пред'явлення позову до правовласника. Державна реєстрація - це адміністративні дії, не породжує прав і обов'язків, вона лише підтверджує їх виникнення. Отже, у вимог про визнання недійсним запису в ЕГРП і вимог про визнання недійсним свідоцтва про державну реєстрацію немає правової природи. Вони не можуть бути використані для захисту порушеного або оскарженого права.
Арбітражні суди в своїй практиці дотримуються однозначної позиції про неможливість оскарження в судовому порядку свідоцтва про державну реєстрацію права на нерухоме майно. Так, в Постанові ФАС Уральського округу від 15 вересня 2008 р N Ф09-5525 / 08-С6 вказується, що суди нижчих інстанцій правомірно відмовили в задоволенні вимоги про визнання недійсним свідоцтва про державну реєстрацію права власності, оскільки свідоцтво про державну реєстрацію не є ненормативним правовим актом, а визнання свідоцтва про державну реєстрацію права недійсним не тягне недійсності права, не породжує юридично значимих наслідків для правообладате я, в зв'язку з чим дана вимога не відповідає положенням ст. ст. 11 і 12 ГК РФ.
--------------------------------
Див .: Постанови Президії ВАС РФ від 27 березня 2002 N 5152/01, від 10 липня 2001 N 4794/00, від 26 червня 2001 р N 4156/00; ФАС Далекосхідного округу від 1 серпня 2005 р N Ф03-А51 / 05-1 / тисяча шістсот вісімдесят шість; ФАС Центрального округу від 5 вересня 2005 р N А35-11108 / 04-С27 і ін.

Якщо ви не знайшли на цій сторінці потрібної вам інформації, спробуйте скористатися пошуком по сайту:

/ 5курса / Особливості провадження у цивільних справах / Реферат / Матеріал / Оскарження в суді зареєстрованого права на нерухоме майно (А. FA85

Оскарження в суді зареєстрованого права на нерухоме майно

Проблема оскарження зареєстрованого права на нерухомість є однією з основних проблем захисту прав підприємців у взаєминах як з контрагентами, так і з державою. Поняття оскарження зареєстрованого права було введено в обіг Федеральним законом від 21.07.1997 р N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі по тексту - Закон).

У п. 1 ст. 2 Закону встановлено, що державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права; зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку. Дана норма породила безліч питань в теорії і на практиці: чи в усіх випадках наявності зареєстрованого права на нерухомість треба його оскаржувати, які способи і порядок оскарження зареєстрованого права, які правові наслідки тягне таке оспорювання, і ін. Спробуємо розібратися в цій проблемі детальніше.

Говорячи про державну реєстрацію як доказ існування зареєстрованого права на нерухоме майно, законодавець таким чином розділяє поняття "право" і "зареєстроване право". Норми Закону про реєстрацію застосовуються тільки до випадків, коли має місце зареєстроване право. Оскільки в п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію мова йде про державну реєстрацію права або угоди як юридичному акті визнання і підтвердження державою прав на нерухоме майно відповідно до ГК РФ, то, на мій погляд, норми Закону про реєстрацію треба застосовувати до відносин, які виникли з введенням в дію частини 1 ГК РФ (1 січня 1995 г.), де була введена вимога державної реєстрації (ст. 131 та ін.). Зокрема, мова йде про норму, яка встановлює, що зареєстроване право може бути оскаржене лише у судовому порядку.

Виявляти правильні і доцільні способи оскарження зареєстрованого права треба виходячи з наступного: по-перше, яка правова природа акту реєстрації (звідси буде ясно, чи може цей акт бути оскаржений) і, по-друге, які наслідки оспорювання зареєстрованого права той чи інший спосіб. Говорячи про можливі способи оскарження зареєстрованого права, автор виходить із загальних способів захисту права, встановлених ЦК та іншими нормами законодавства. Так, традиційними способами оскарження права як такого є наступні: визнання права, вирішення спору про право шляхом застосування наслідків недійсності правочину, а також відновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення. Дані способи безпосередньо використовуються підприємцями для вирішення виниклого спору про право (про належність майна) щодо об'єкта нерухомості.

Тим часом, зі вступом в силу Закону про реєстрацію в практику був активно введений такий спосіб оскарження зареєстрованого права, як визнання недійсною (незаконною) реєстрації (акта реєстрації, записи в реєстрі, свідоцтва про реєстрацію тощо). Застосування даного способу захисту права викликає безліч питань і суперечливих думок.

Так, деякі вчені вважають, що, кажучи про оскарження зареєстрованого права (п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію), законодавець мав на увазі необхідність оскарження в судовому порядку права самого по собі, безвідносно до акту реєстрації* (1). Інші дотримуються думки, згідно з яким єдиним способом оскарження зареєстрованого права є оспорювання акта реєстрації* (2). Судова практика по подібної категорії спорів поки не дає однозначної відповіді на поставлене запитання. У зв'язку з цим, розглянемо докладніше використання такого способу захисту, як заперечення акту державної реєстрації.

Акт державної реєстрації є актом державного органу (в силу п. 5 ст. 9 Закону про реєстрацію "установа юстиції по реєстрації прав - державний орган."). Оскарження акту державного органу можливо, згідно з нормами чинного законодавства, шляхом визнання недійсним такого акта (абз. 5 ст. 12, ст. 13 ГК; п. 2 ст. 29, глава 24 АПК РФ) або визнання незаконним дії (бездіяльності) або рішення державного органу, його посадової особи (глава 24 АПК). Для того, щоб встановити можливість оскарження акту реєстрації в тому чи іншому порядку, треба виявити правову природу цього акту.

Поняття ненормативного правового акта державного чи іншого органу на законодавчому рівні відсутній. Для з'ясування цього поняття необхідно звернутися до загальної теорії права і до існуючої судової практики з цих питань.

Взагалі, термін "акт", відповідно до загальної теорії права, має два значення: 1) дії; 2) офіційний документ, в якому виражаються і закріплюються результати тих чи інших дій.

Поняттю нормативного акту (який встановлює, змінює чи скасовує норми права і з огляду на це відображає загальнообов'язкове правило поведінки, встановлене і санкціоноване державою) протистоїть поняття індивідуального правового акта, або акта індивідуального застосування, який норм права не встановлює, не змінює і не скасовує. Такий акт за своєю природою є ненормативним, і його відрізняють певні ознаки. Індивідуальний акт, як і нормативно-правовий акт, носить державно-владний характер, так як видається державою (в особі її уповноважених органів) і забезпечується ім. Такий акт повинен: строго відповідати нормативно-правовому акту, на підставі якого він приймається; бути виданий в межах компетенції органу або посадової особи, що приймає цей акт; мати певні реквізити, властиві таким актам (найменування акта, час і місце його прийняття, найменування органу, який видав цей акт, наявність відповідних печаток і підписів і т.д.), тобто повинен бути документом, виражені в тексті і складені відповідно до вимогами юридичної техніки. Ненормативний характер акту виражається в тому, що такий акт повинен бути адресований конкретній особі або групі осіб (на відміну від нормативного акта, адресованого невизначеному колу осіб), розрахований на одноразове застосування, а також повинен породжувати юридичні наслідки - виступати в якості юридичних фактів, службовців підставою для виникнення, зміни або припинення конкретних правовідносин.

Таким чином, в індивідуальних юридичних актах містяться результати дій з конкретних питань.

Поняття ненормативного (індивідуального) акта було дано в постанові Пленуму ВС РФ N 5 від 27.04.1993 р "Про деякі питання, що виникають при розгляді справ за заявами прокурорів про визнання правових актів суперечать закону": індивідуальними (ненормативними) актами є акти, що встановлюють , які змінюють, скасовують права й обов'язки конкретних осіб. Дане поняття підтверджує вищевикладене теоретичне поняття індивідуального акта.

Поряд з цим треба сказати про те, що під ненормативних актом в теорії права розуміється не тільки відповідну дію, а й бездіяльність, що зачіпає права і обов'язки конкретних осіб і має належне правове оформлення (письмову форму з певними реквізитами). Про ненормативних актах держорганів у вигляді бездіяльності, що зустрічаються на ринку нерухомості, мова піде далі.

Державна реєстрація підпадає під усі ознаки ненормативного акта держоргану: є юридичним актом, що здійснюються державним органом (яким є установа юстиції - п. 5 ст. 9 Закону про реєстрацію); дію установи юстиції має формальне вираження у вигляді документа встановленої форми - свідоцтва або спеціальної реєстраційної написи (ст. 14 Закону про реєстрацію, Правила ведення Єдиного державного реєстру прав (далі - ЕГРП), затверджені постановою Уряду РФ від 18.02.1998 р N 21) ; адресований конкретній особі або групі осіб (правовласникам) і тягне правові наслідки для цих осіб (що стосується всіх інших осіб, яких може стосуватися даний акт, - наприклад, при здійсненні володарем зареєстрованого права власності свого права всі інші особи не повинні перешкоджати йому в такому здійсненні , - то ці особи не можуть вважатися тим невизначеним колом осіб, на який поширюється дія правових норм; дію акта реєстрації права власності поширюється лише на тих осіб, які в ступають в правовідносини з власником). Юридичним наслідком реєстрації є виникнення, зміну або припинення зареєстрованого права або висновок, зміну або припинення зареєстрованої угоди.

При таких умовах можна зробити висновок, що акт державної реєстрації підпадає під дію ряду загальних норм, що стосуються ненормативних актів державних органів, зокрема, норм процесуального законодавства. Мається на увазі застосування до актів державної реєстрації такого способу захисту права, як визнання цього акту недійсним як ненормативного акта держоргану. Даний підхід стає в ряді випадків просто необхідний, так як збереження акта реєстрації до його оскарження в судовому порядку саме як ненормативного акта служить збереженню принципів внесення і публічної віри, на яких будується система реєстрації. Якщо розглядати акт реєстрації як вторинний елемент, який не потребує самостійного вивчення для його припинення (для погашення записи в ЕГРП), то таким чином може бути втрачений сам сенс існування цього акту.

На додаток до викладеного, можна сказати, що при невизнанні акту реєстрації в якості ненормативного акта держоргану правовласник взагалі втрачає можливість заперечування такого акта у випадках, якщо не заперечується право або матеріально-правові підстави акту реєстрації, а є помилка в самому акті реєстрації. Цивільне, а також цивільно-й арбітражно-процесуальне законодавство допускають лише ті способи захисту права, які безпосередньо встановлені законом (ст. 12 ГК РФ, в тому числі абз. 13 ст. 12, п. 1-3 ст. 27 АПК РФ; ст. 22 ЦПК РФ). Оскарження акту реєстрації, виходячи із зазначених способів захисту права, можливо шляхом оскарження ненормативного правового акта або рішення або дії держоргану. Але оспорювання акта реєстрації шляхом визнання його незаконним виключно як рішення держоргану або як дії держоргану не відповідає поняттю і правовою суттю акту реєстрації.

Законодавство, вводячи поняття ненормативного правового акта, рішення і дії (бездіяльності), не проводить чіткої межі між даними поняттями. По суті будь-який ненормативний правовий акт є результатом рішення і дії відповідного органу. Наприклад, установа юстиції по реєстрації прав на нерухоме майно в особі його уповноваженої особи - державного реєстратора - приймає рішення про реєстрацію права власності підприємця на конкретний об'єкт нерухомості, далі - вносить запис про право в ЕГРП, тобто здійснює певним чином впливати, і, потім видає свідоцтво про державну реєстрацію права встановленої форми, тобто здійснює ненормативний акт. Таким чином, акт державної реєстрації може складатися одночасно з трьох елементів, кожен з яких може бути предметом самостійного оскарження в суді. У той же час сенс такого оскарження в дійсності відсутня, так як, якщо є намір припинити існуючу запис про право в ЕГРП, досить визнати цей запис недійсною (визнання же незаконним рішення про реєстрацію або дії може не спричинити бажані наслідки). Незаконність якої-небудь дії або рішення не тягне автоматично недійсність акта, винесеного на підставі цього рішення або дії. Якщо говорити про недійсність того чи іншого акта, то його недійсність означає, фактично, невизнання його існування взагалі, як на майбутній час, так і в минулому. Тобто такий акт є недійсним з моменту його видання, його як би не було (тут можна застосувати за аналогією норму ст. 167 ЦК України, яка встановлює загальне наслідок недійсності угод: недійсна угода не має юридичних наслідків - за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю - і недійсна з моменту її вчинення).

Якщо ж говорити про незаконність рішення або дії, то наслідком визнання їх незаконними буде їх незастосування в майбутньому, з моменту вступу в силу рішення суду про визнання їх незаконними або з іншого моменту відповідно до норм законодавства. За загальним правилом, для визнання недійсним ненормативного акта необхідна сукупність двох обставин: крім незаконності акту, невідповідності акта закону або іншим правовим актам, що по суті означає незаконність що лежить в основі цього акту рішення або дії (бездіяльності), - ще й порушення цим актом цивільних прав і охоронюваних законом інтересів громадянина або юридичної особи (ст. 13 ГК РФ).

Правда, діючий АПК РФ передбачив можливість звернення до арбітражного суду за визнанням незаконними рішень і дій (бездіяльності), які, на думку звертаються до суду осіб, які не відповідають закону або іншого нормативного правового акту і порушують права і законні інтереси цих осіб у сфері підприємницької та іншої економічної діяльності, незаконно покладають на них будь-які обов'язки, створюють інші перешкоди для здійснення підприємницької та іншої економічної діяльності (глава 24 АПК). Тим часом тільки для ненормативних актів передбачено таке правовий наслідок їх недійсності, як незастосування акту з дня прийняття рішення (п. 8 ст. 201 АПК РФ).

Для таких специфічних актів, як акти реєстрації прав на нерухомість, часто властиво розбіжність їхніх недійсності з незаконністю лежать в їх основі дій і рішень. Так, наприклад, виносячи рішення про реєстрацію та здійснюючи дію щодо внесення в ЕГРП запису про реєстрацію, установа юстиції в особі реєстратора прав діяло повністю відповідно до законодавства, і на момент винесення рішення і здійснення дії вони не порушували чиїхось прав і законних інтересів . Згодом матеріально-правову підставу реєстрації - оспоримая угода - визнана недійсною в судовому порядку. Тільки з цього моменту акт реєстрації починає не відповідати законодавству і порушувати чиї-небудь права і інтереси, і тільки з цього моменту можна такий акт визнавати недійсним. У той же час рішення і дію, що лежать в основі цього акту, залишаються законними і не порушують права та інтереси третіх осіб, оскільки рішення і дії (бездіяльність) може оцінюватися тільки в момент їх здійснення, в той час як ненормативний акт підлягає оцінці протягом всього періоду його існування. Звідси вважаємо правильним визнавати недійсним державну реєстрацію як ненормативний акт держоргану, а не як незаконне рішення чи дія того ж органу.

Незважаючи на викладене, діюча судово-арбітражна практика пішла іншим шляхом. Так, на думку судів, акт реєстрації можна віднести до ненормативних актів держоргану, тому акт реєстрації не може бути оскаржений в порядку, передбаченому для визнання недійсними відповідних актів.

Крім того, судова практика свідчить і про неможливість визнання незаконними дій органу юстиції з державної реєстрації права або угоди, що виявилися в скоєнні записи в ЕГРП і видачу свідоцтва або здійсненні реєстраційної написи. Так, Постановою по справі N КГ-А40 / 4030-03 від 01.07.2003 р Федеральний арбітражний суд Московського округу припинив провадження у справі про визнання незаконними дій Москомрегістраціі щодо державної реєстрації права власності ВАТ ВЕК "ЕКОМ", скасувавши раніше винесені судові акти арбітражного суду першої та апеляційної інстанцій, якими було задоволено вимоги заявника, на підставі п. 1 частини 1 ст. 150 АПК РФ (справа не підлягає розгляду в арбітражному суді). При цьому суд вказав, що розгляд заявлених вимог не віднесено АПК або іншим федеральним законом до підвідомчості арбітражних судів; відповідно до ст. 2 Закону про реєстрацію в судовому порядку можуть бути оскаржені відмову в державній реєстрації прав або ухилення відповідного органу від державної реєстрації; крім того, в судовому порядку може бути оскаржене зареєстроване право. Дії ж Москомрегістраціі по реєстрації права власності не містять ознак, зазначених у ст. 198 АПК РФ ( "Право на звернення до арбітражного суду з заявою про визнання ненормативних правових актів недійсними, рішень і дій (бездіяльності) незаконними").

На думку автора, позиція судів є надто обмеженою і може привести в ряді випадків до неможливості захисту прав та інтересів підприємців. Допущення можливості оскарження акту реєстрації (тим чи іншим способом) в певних випадках просто необхідно, тому що не завжди наявність акта реєстрації свідчить про наявність спору про право. Крім того, збитки, понесені підприємцями в результаті незаконних дій і рішень установи юстиції, можуть їм бути відшкодовані тільки в разі, якщо незаконність таких дій буде доведена в суді і встановлено що набрало законної сили судовим актом. В іншому випадку це може спричинити повну безкарність держави в особі відповідної установи юстиції, що неприпустимо.

Оцінюючи необхідність оскарження актів реєстрації в зв'язку з вирішенням спору про право (з оскарженням зареєстрованого права) - мабуть, можливість такого оскарження автором тепер обгрунтована, - варто звернутися до принципів, на яких будується система державної реєстрації.

Згідно з нормами Закону про реєстрацію (п. 1 ст. 2), зареєстроване право може бути оскаржене лише у судовому порядку, а згідно з Основним Законом РФ - Конституції особа, як уже згадувалося, може бути позбавлена ​​права власності також тільки на підставі рішення суду. Таким чином, держава в особі органу юстиції з реєстрації прав на нерухомість не має права самовільно погасити в єдиному державному реєстрі запис про право власності (а також іншому праві) особи на об'єкт нерухомості. Це є основним принципом побудови системи державної реєстрації - принцип достовірності (публічної віри), поряд з другим основним принципом - принципом внесення* (3). Принцип достовірності означає дійсність і юридичну силу записи в книзі для всіх третіх осіб, причому юридична сила записи повинна зберігатися до моменту, поки цей запис не виправлена ​​і не змінена, причому навіть в разі, якщо цей запис не відповідає дійсності.

Таким чином, з одного боку, вимога оскарження акту реєстрації в кожному випадку заперечування права є надто складним для виконання сторонами і спричиняє виникнення зайвих судових процесів, але з іншого - неприйняття до уваги акту реєстрації, наприклад, при оскарженні угоди, може спричинити небажані наслідки, так як при такому підході будуть не досліджені безпосередньо підстави для реєстрації (якими може бути сукупність підстав, кожне з яких саме по собі може служити підставою для регістр ації) і інші чинники, пов'язані з даним актом реєстрації.

Говорячи про оскарження зареєстрованого права в контексті п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію, треба погодитися з позицією ряду авторів, згідно з якою оспорювання зареєстрованого права означає саме вирішення питання про право, а не оскарження виключно акта реєстрації. Якщо розглядати оскарження акту реєстрації (як ненормативного акта держоргану) в якості варіанту оскарження зареєстрованого права, тобто в якості одного із способів такого оскарження, поряд з визнанням права, застосуванням наслідків недійсності правочину та іншими способами, передбаченими статтею 12 ГК, то такий підхід може серйозно порушити інтереси власника оспорюваного зареєстрованого права з наступних причин. Спір про визнання недійсним ненормативного акта держоргану відноситься до категорії адміністративних спорів, які розглядаються судами, а по таким спорам відповідачем має виступати орган, що видав оспорюваний ненормативний акт (в нашому випадку - відповідної установи юстиції). Правовласник зареєстрованого права, будучи третьою особою в процесі, не володіє тими процесуальними правами на захист, які надані законом відповідачу, в той час як рішення у справі стосується безпосередньо правовласника. Залучення ж правовласника в якості співвідповідача у такого роду суперечці не відповідає загальним принципам і нормам процесуального законодавства. Згідно з цими нормами, а також доктрині процесуального права, відповідачем має виступати особа, якій може бути пред'явлено дане позовну вимогу, тобто яка вчинила дії, що призвели до оскаржуваному результату, і тому може відповідати за ці свої дії. Це підтверджується, зокрема нормою 4 п. 2 ст. 125 АПК РФ: в позовній заяві повинні бути вказані вимоги позивача до відповідача, а при пред'явленні позову до кількох відповідачам - вимоги до кожного з них. Пред'явлення правовласнику вимоги про визнання недійсним ненормативного акта держоргану представляється юридично неправильним.

Про подібні порушення прав власників нерухомості, коли зареєстроване право оспорюється виключно шляхом оскарження акту реєстрації із залученням установи юстиції єдиним відповідачем, каже існуюча сьогодні судова практика. Так, Федеральний арбітражний суд Московського округу повертає подібні справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції із зазначенням необхідності залучення в процес відповідачем правовласника і вирішення спору про право. Тим часом на порядок вирішення таких спорів ФАС МО не вказує. Це призводить до того, що правовласник залучається в якості співвідповідача і знову вирішується спір про недійсність акта реєстрації як ненормативного акта держоргану.

Так, в постанові N 8619/01 від 20.03.2002 р в зв'язку з розглядом протесту у справі про визнання недійсним запису в ЕГРП про реєстрацію права власності Москви, відповідачем по якому виступала Москомрегістрація, Президія ВАС РФ вказав наступне. "Справжній позов дозволений як вимога до державного органу про визнання недійсним його акту. Між тим відповідно до статті 2 Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "державна реєстрація є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження ( обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ. За змістом названої статті Закону в судовому порядку може бути оскаржений ено зареєстроване право, а не сам запис про реєстрацію. Тому така вимога не може бути дозволено без залучення в якості відповідача володаря зареєстрованого права ".

На думку автора, треба погодитися з позицією судів, що говорить про необхідність вирішення спору про право (коли такий є) для оскарження зареєстрованого права як спору, що випливає з цивільних правовідносин (на противагу спорах публічного характеру, відповідачем у яких може виступати реєструючий орган), з залученням в якості відповідача правовласника зареєстрованого права.

Дана позиція відбивається сьогодні і в роботах деяких юристів. Зокрема, погоджуючись з думкою І.П. Піскова про те, що особі, оскаржує зареєстроване за ким-небудь право власності, не потрібно у всіх випадках заявляти такі судові доручення про визнання недійсним акту державної реєстрації та що норма п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію очевидно вказує на необхідність оскаржувати в судовому порядку право на нерухомість, але ніяк не акт реєстрації* (4), не можна погодитися зі зробленим на основі цього висновком такого змісту. Посилаючись на те, що, згідно з чинним законодавством, реєструючий орган, навіть отримавши судове рішення, яким угода з нерухомістю визнана недійсною, не має права внести до реєстру відповідні зміни (тобто погасити запис про реєстрацію), І.П. Писків вказує на право суду в рішенні (про визнання права, про визнання угоди недійсною, про витребування речі з чужого незаконного володіння) "зобов'язати реєструючий орган провести виправлення запису і таким чином відновити раніше існувало положення"* (5).

По-перше, обов'язок реєструючого органу вчинить будь-які дії допустимо лише в разі, коли є порушення з боку цього органу, тобто коли орган ухиляється або відмовляється від здійснення покладених на нього законом обов'язків. Це підтверджується нормами п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2 і п. 2 ст. 7 Закону про реєстрацію. По-друге, обов'язок держоргану провести які-небудь дії в рамках розгляду в суді спору, що випливає з цивільних правовідносин, коли держорган не виступає відповідачем у справі і спір розглядається в порядку, передбаченому саме для провадження у справах, що виникають з цивільних правовідносин (яке відрізняється від провадження у справах, що випливають з публічних правовідносин), суперечить загальним принципам і нормам процесуального законодавства і може порушити права та інтереси реєструючого органу. На підставі такого рішення може бути порушено виконавче провадження, судовий пристав-виконавець буде вимагати примусового виконання рішення, тобто вимагатиме проведення державної реєстрації, в той час як до цього моменту правовласник міг ще навіть не звернутися за реєстрацією в установу юстиції, яке може не мати будь-яких документів - крім судового рішення, - необхідних для реєстрації. Крім того, вирішення питання про реєстрацію таким чином, як вказує І.П. Писків, в рамках встановленого ст. 12 ГК способу захисту цивільних прав у вигляді відновлення становища, яке існувало до порушення права, є неприйнятним, на наш погляд, з наступних причин. Дійсно, як вказує І.П. Писків, відновлення становища, яке існувало до порушення права, є рішенням про присудження (на відміну від рішень про визнання), яке містить в собі припис зробити що-небудь. Тим часом якщо звернутися безпосередньо до способу захисту, зазначеному в абз. 3 ст. 12 ГК, то даний спосіб звучить наступним чином: "відновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення". Якщо застосовувати граматичне тлумачення цієї норми, то треба приймати в цілому зазначений спосіб як єдиний спосіб захисту права, тобто відновлення становища, яке існувало до порушення права, є невід'ємною частиною їх припинення дій, що порушують або створюють загрозу його порушення. Звідси випливає висновок, що даний спосіб захисту права пов'язаний саме з наявним порушенням права або загрозою його порушення, і відповідачем по такому позову повинен виступати порушник. При оскарженні ж зареєстрованого права дії установи юстиції, яка вчинила реєстрацію цього права, не є порушенням права і не створюють загрозу його порушення. Звідси даний спосіб захисту непридатний як спосіб обязании установи юстиції вчинить будь-які дії по відновленню порушеного права, оскільки установа не порушувало це право.

Належні способи оскарження зареєстрованого права на нерухомість

Якщо позов про визнання недійсним зареєстрованого права не є способом захисту цивільних прав, то виникає питання про належне способі оскарження зареєстрованого права та анулювання реєстраційного запису. Правова позиція, висловлена ​​в постанові Президії ВАС РФ від 28 квітня 2009 року № 15148/08, привела до того, що арбітражні суди стали відмовляти в задоволенні позовів про визнання недійсним зареєстрованого права, не пропонуючи іншого потенційного способу захисту речового права позивача [1] [2].

У разі оскарження зареєстрованого права зацікавлена ​​особа має право застосувати один із способів захисту цивільних прав, який передбачений ст. 12 ГК РФ. Але яке вимога з перерахованих в ст. 12 ГК РФ слід заявляти?

Попередньо необхідно вказати, що підставою оскарження зареєстрованого права виступає оспорювання правовстановлюючих документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію права на нерухоме майно. До правовстановлюючим документам ставляться договір і інші види угод, а також акт державного органу або органу місцевого самоврядування. Оскарження правовстановлюючих документів полягає або у визнанні угоди, на підставі якої зареєстровано право власності, недійсною, або у визнанні недійсним акту державного органу або органу місцевого самоврядування, на підставі яких зареєстровано право.

У постанові від 28 квітня 2009 року № 15148/08 Президії ВАС РФ вказав, що відновлення порушеного права власності стосовно спору про оскарження державної реєстрації можливе лише шляхом заяви вимоги про вилучення майна з чужого незаконного володіння. При цьому слід зазначити, що постановою Президії ВАС РФ від 28 квітня 2009 у справі № 15148/08 визначена правова позиція щодо застосування норм права при зверненні до суду з позовом про визнання недійсним зареєстрованого права власності на нерухоме майно та визнання права на нього при відсутності у позивача титулу власника і фактичного володіння.

Отже, вибір належного способу оскарження залежить від фактичних обставин конкретної справи. При цьому в судовій практиці поки не сформований єдиний підхід щодо належного способі оскарження. У зв'язку з цим спробуємо запропонувати найбільш оптимальні і нормативно обґрунтовані варіанти оскарження.

Першим варіантом оскарження зареєстрованого права є вимога про застосування наслідків недійсності правочину у вигляді повернення об'єкта нерухомості. Даний варіант оскарження застосовується тільки в разі, якщо сторонами спору щодо оскарження зареєстрованого права виступають ті ж особи, що і сторонами недійсного правочину. Якщо ж набувач за недійсним правочином в подальшому відчужив спірною нерухомості, то для оскарження зареєстрованого права третьої особи (особи не бере участі в першій угоді) слід заявляти речове-правова вимога. За допомогою реституції власник може отримати річ тільки від сторони за своєю недійсним правочином.

Такий висновок відповідає судовій практиці, викладеної в інформаційному листі Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 13 листопада 2008 року № 126 «Огляд судової практики з деяких питань, пов'язаних з витребуванням майна з чужого незаконного володіння». У пункті 1 зазначеного огляду наведено справа, коли між товариством з обмеженою відповідальністю (продавцем) і акціонерним товариством (покупцем) укладено і виконаний договір купівлі-продажу нежитлових приміщень. Виходячи з нікчемності цього договору, товариство з обмеженою відповідальністю звернулося до арбітражного суду з позовною заявою до акціонерного товариства про витребування з його незаконного володіння переданих на виконання договору приміщень. Як встановлено судом, сторони здійснили і виконали нікчемну угоду. Повернення кожної зі сторін усього отриманого за недійсним правочином здійснюється в порядку, передбаченому п. 2 ст. 167 ГК РФ, згідно з яким повернення отриманого носить двосторонній характер. Це означає, що рішення суду на вимогу, заявленому відповідно до п. 2 ст. 167 ГК РФ, повинно дозволяти питання про обов'язок кожної зі сторін повернути все отримане за угодою. З огляду на те, що законом передбачені спеціальні наслідки недійсності угод, правила про витребування майна з чужого незаконного володіння до відносин сторін застосуванню не підлягають. На підставі викладеного в позовних вимогах було відмовлено з мотивів вибору неналежного способу захисту.

Як справедливо зазначив К.І. Скловський, «механізм, передбачений ст. 301-302 ГК РФ, не призначений для повернення речі власнику, яка уклала недійсну угоду, від іншої сторони цієї ж угоди »1.

Якщо майно отримано набувачем від уповноваженої відчужувача, то категорія сумлінності застосуванню не підлягає. А застосування реституції не ставиться в залежність від сумлінності сторін. Це означає, що при поверненні сторонами отриманого по недійсною угоди, укладеної уповноваженою особою, яка не є підстав враховувати сумлінність сторін, визначену в ст. 302 ГК РФ.

Зазначений підхід під час оспорювання зареєстрованого права зустрічається в судовій практиці. Так, наприклад, в постанові ФАС Північно-Західного округу від 18 вересня 2009 р справі № А56-15189 / 2008 зазначено, що відновлення порушеного права власності стосовно до справи про оскарження зареєстрованого права можливо лише шляхом заяви вимоги про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину .

Більш того, ФАС Північно-Кавказького округу в постанові від 31 липня 2009 р справі № А32-22716 / 2008 дійшов висновку, що погашення запису про державну реєстрацію договору оренди в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним може бути вироблено зацікавленою особою в позасудовому порядку на підставі вступив в законну силу рішення суду про визнання правочину недійсним.

Другий і третій варіанти оскарження зареєстрованого права пов'язані з використанням речове-правових позовів і застосовуються, коли сторони спору про оскарження і сторони первісної недійсною угоди не збігаються.

Реституція в такій ситуації не застосовується, оскільки між початковим власником і останнім набувачем немає безпосередньої правової зв'язку. Їх пов'язує лише ланцюжок недійсних угод. На неможливість використання реституції в таких ситуаціях зазначено в постанові Конституційного Суду РФ від 21 квітня 2003 № 6-П [3] [4].

Якщо застосування реституції неможливо, то оспорювання зареєстрованого права на нерухомість проводиться за допомогою вещноправових позовів. При цьому вирішальне значення у виборі конкретного позову має обставина, пов'язане з тим, хто володіє предметом спору. Так, ФАС Поволзької округу вказує, що оскарження зареєстрованого права може відбуватися тільки в рамках вещноправових способів, передбачених цивільним законодавством (віндикаційний позов, негаторний позов, позов про визнання права власності) 1. При цьому суд не уточнює, в яких випадках застосовується той чи інший речовий позов і як може бути оскаржене зареєстроване право за допомогою негаторного позову.

Другий варіант оскарження зареєстрованого права реалізується за допомогою віндикаційного позову і застосовується, якщо позивач не має на предмет спору зареєстрованим правом і фактично ним не володіє. Отже, питання про речовому праві на таке майно може бути дозволений тільки при розгляді віндикаційного позову з дотриманням правил, передбачених ст. 223 і 302 ГК РФ. Це випливає з системного тлумачення норм цивільного права про способи захисту права власності (гл. 20, ст. 12 ГК РФ), а також виходячи з принципу рівності учасників відносин, регульованих цивільним законодавством (ст. 1 ЦК РФ).

Розглядом віндикаційного позову забезпечується можливість встановлення сумлінності придбання майна та його належного власника, з'єднання права і фактичного володіння, а також захист власника правилами про позовну давність, що гарантує всім учасникам спору захист їх прав та інтересів.

Вищий Арбітражний Суд РФ у своїй практиці виходить з того, що оскільки позивач не володіє спірною нерухомістю і не має на неї зареєстрованим правом, оспорювання права власності відповідача неможливо без пред'явлення позову [5] [6]. Дана правова позиція зустрічається в практиці окружних судів [7].

У практиці ФАС Уральського округу не раз зазначалося, що при визнанні договору, що послужило підставою державної реєстрації, недійсним або неукладеним, державна реєстрація прав на нерухоме майно не є перешкодою для розгляду віндикаційного позову (а так само негаторного і позову про визнання права власності) і для вирішення судом питання про законність виникнення зареєстрованого права [8].

Більш того, в пункті 4 Узагальнення судової практики з розгляду спорів, пов'язаних з оскарженням дій (бездіяльності) Федеральної реєстраційної служби по реєстрації прав на об'єкти нерухомості (затвердженому Президією Арбітражного суду Свердловської області 5 вересня 2008 року), зроблено висновок, з яким слід погодитися : вступило в законну силу рішення арбітражного суду

06 витребування майна з чужого незаконного володіння є підставою для державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомості особи, на користь якої ухвалено судовий акт, незалежно від того, чи є вказівка ​​в резолютивній частині судового рішення на визнання права власності на спірні об'єкти нерухомості за даною особою .

Даний підхід ґрунтується на тому, що відповідно до п. 1 ст. 17 Федерального закону від 21 липня 1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» підставою для державної реєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним є в тому числі вступили в законну силу судові акти. А позов про витребування з чужого незаконного володіння об'єктів нерухомості задовольняється лише в разі встановлення судом наявності права власності позивача і незаконність володіння відповідачем предметом спору.

Більш того, в пункті 1 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 21 липня 2009 р № 132 «Про деякі питання застосування арбітражними судами статей 20 і 28 Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »вказано, що« підставою для державної реєстрації прав на нерухоме майно відповідно до статті 28 Закону про реєстрацію є судові акти, в резолютивній частині яких є висновок про належність майна певній особі на речовому або зобов'язального права (наличи обтяження або обмеження права), що підлягає державній реєстрації ».

Зазначена вище тенденція судової практики цілком може бути в майбутньому відображена в законодавстві. У підпункті «г» пункту 2.7. розділу IV Концепції розвитку цивільного законодавства Російської Федерації, схваленої рішенням Ради при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства від

7 жовтня 2009 р пропонується ввести в законодавство положення про те, що особа, яка вважає себе власником, має право відразу пред'явити віндикаційний позов до особи, чиє право зареєстровано в реєстрі [9] [10].

Незважаючи на наявність такої прогресивної судової практики, в теорії зберігається думка про те, що у випадках, коли право відповідача на нерухоме майно зареєстровано, позивач не може обмежуватися вимогою про віндикації. Він повинен в цьому випадку пред'являти позов про визнання свого права на об'єкт і вимагати відновлення володіння майном [11].

Третій, і останній, варіант оскарження зареєстрованого права застосовується, якщо позивач фактично має право на нерухомого майна, зареєстроване право на яке їм заперечується. У цій ситуації захист прав позивача щодо нерухомості може здійснюватися лише за допомогою заяви вимоги про визнання права власності на зазначене майно.

У постанові Президії ВАС РФ від 4 вересня 2007 року № 3039/07 вирішене питання про співвідношення позову про визнання права власності та віндикаційного позову при оскарженні зареєстрованого права. У ньому Президія ВАС РФ вказав, що в задоволенні заяви про визнання права власності на нежитлове приміщення відмовлено правомірно, так як питання про право власності на нерухоме майно в разі втрати позивачем володіння спірним приміщенням може бути дозволений тільки при розгляді віндикаційного позову.

Можливість оскарження зареєстрованого права за коштами позову про визнання права власності не викликає сумнівів як у правовій літературі, так і в судовій практиці. Так, в постанові Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 15 червня 2009 р № 18АП-3935/2009 сказано, що «пред'явлення зацікавленою особою вимоги про визнання права федерального власності може розцінюватися як оспорювання зареєстрованого права в порядку ст. 2 Федерального закону від 21 липня 1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». В рамках даної вимоги суд вирішує питання про наявність підстав для віднесення спірного майна до власності Російської Федерації або муніципального освіти ».

Більш того, можливість використання в описаній ситуації позову про визнання права власності для заперечування зареєстрованого права власності передбачена в пункті 58 постанови Пленуму ВС РФ і Пленуму ВАС РФ від 29 квітня 2010 року № 10/22 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав ».

У пункті 59 цієї ж постанови сказано, що позов про визнання права, заявлений особами, права та угоди яких щодо спірного майна ніколи не були зареєстровані, можуть бути задоволені в тих випадках, коли права на спірне майно виникли до набрання чинності Законом про реєстрацію і не реєструвалися відповідно до пунктів 1 і 2 статті 6 названого Закону, або виникли незалежно від їх реєстрації відповідно до пункту 2 статті 8 ЦК РФ.

Серед випадків оскарження зареєстрованого права варто відзначити ситуацію, коли право власності на один і той же об'єкт одночасно зареєстровано за декількома особами. Єдиною особливістю розгляду таких справ є те, що суду необхідно оцінити підстави виникнення права як позивача, так і відповідача. При цьому в такій ситуації саме по собі наявність державної реєстрації права відповідача не впливає на можливість оскарження цього права позивачем, так само як і наявність запису про право позивача не свідчить про відсутність (недійсності) підстав виникнення права відповідача.

Треба відзначити, що в абзаці 4 пункту 52 постанови Пленуму ВС РФ і Пленуму ВАС РФ від 29 квітня 2010 року № 10/22 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» запропоновано в описаній вище ситуації поставити вимогу про визнання права відсутньому. Звісно ж, що введення в практику такого способу захисту є зайвим, так як в описаній ситуації цілком можливе використання як віндикаційного позову, так і позову про визнання права власності. Краще діяти за принципом «бритви Оккама» - не примножувати сутності без вагомої на те потреби.

Слід зазначити, що сучасна судова практика набагато спростила, зробила більш зрозумілим порядок оскарження зареєстрованого права на нерухоме майно. До початку впровадження нової судової практики зацікавленим особам доводилося поєднувати безлічі позовів для забезпечення відновлення порушеного права. Так для забезпечення відновлення порушеного права було необхідно включати в одну позовну заяву кілька вимог: вимоги про визнання недійсним права власності, про визнання права власності та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння [12].

На підставі проведеного аналізу судової практики та враховуючи висунуті нами положення можна зробити наступні ковзанки висновки про оскарження зареєстрованого права на нерухомість.

По-перше, фактом, на підставі якого можна оскаржити зареєстроване право, є недійсність правовстановлюючих документів, що стали підставою до такої реєстрації. У вимогах про оскарження зареєстрованого права буде відмовлено, якщо не оскаржені підстави виникнення права. Підстави виникнення права оспорюються за допомогою вимоги про визнання угоди недійсною і вимоги про визнання акта органу державної влади або органу місцевого самоврядування недійсним.

По-друге, вимога про визнання недійсним зареєстрованого права є неналежним способом відновлення порушеного права.

По-третє, для заперечування зареєстрованого права на нерухоме майно необхідно застосувати наслідки недійсності правочину у вигляді повернення об'єкта нерухомості, а якщо застосування реституції неможливо, то заявляти віндикаційний позов (якщо позивач не володіє предметом спору) або позов про визнання права власності (якщо позивач зберіг володіння предметом спору).

  • [1] Див .: постанови ФАС Далекосхідного округу від 05.10.2009 № Ф03-4998 / 2009, від 11.09.2009 № Ф03-4628 / 2009 року; постанову ФАС Західно-Сибірського округу від 07.09.2009 № Ф04-4167 / 200 (10461-А75-45); постанови ФАС Московського округу від 21.10.2009 № КГ-А41 / 10702-09, від 28.08.2009 № КГ-А41 / 7068-09, від 17.08.2009 № КГ-А41 / 6325-09; постанови ФАС Поволзької округу від 01.10.2009 у справі № А65-5708 / 06, від 25.09.2009 у справі № А12-2621 / 2009, від 31.08.2009 у справі № А65-24498 / 2008, від 12.08.2009 у справі № А65-21783 / 2008; постанови ФАС Північно-Західного округу від 18.09.2009 у справі № А56-15189 / 2008, від 28.08.2009 у справі № А21-5804 / 2008; постанови ФАС Північно-Кавказького округу від 24.09.2009 у справі № А32-591 / 2009, від 20.08.2009 у справі № А32-18919 / 2008 і ін.
  • [2] Див .: визначення ВАС РФ від 24.09.2009 № ВАС-11-999 / 09; постанову ФАС Далекосхідного округу від 25.09.2009 № ФОЗ-411/2009 року; постанови ФАС Північно-Кавказького округу від 07.10.2009 № А32-8291 / 2009, від 08.10.2009 № А32-163 / 2009 року; постанову ФАС Північно-Західного округу від 28.08.2009 № А21-5804 / 2008; постанову ФАС Поволзької округу від 01.10.2009 у справі № А65-5708 / 06 та ін.
  • [3] Скловський К.І. Деякі проблеми реституції // Вісник ВАС РФ, 2002 №8, С. 114.
  • [4] Постанова Конституційного Суду РФ від 21.04.2003 № 6-П «У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой і В.М. Ширяєва ».
  • [5] Див .: постанови ФАС Поволзької округу від 01.10.2009 у справі № А65-5708 / 06, від 25.09.2009 у справі № А12-2621 / 2009 та ін.
  • [6] Див .: постанови Президії ВАС РФ від 27.01.2009 № 10527/08, від 15.09.2009 № 542/09; визначення ВАС РФ від 28.04.2008 № 5836/08 та ін.
  • [7] Див .: постанову ФАС Північно-Західного округу від 13.12.2007 у справі № А56-51773 / 2005; постанову ФАС Північно-Кавказького округу від 01.10.2009 у справі № А32-4151 / 2009 та ін.
  • [8] Див .: пункт 6 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (схваленому Президією ФАС Уральського навко-
  • [9] га, протокол № 7от 27 квітня 2007 року); постанови ФАС Уральського округу від 09.10.2006 № Ф09-8905 / 06-С6, від 20.07.2006 № Ф09-903 / 06-С6 і ін.
  • [10] Вісник ВАС РФ, 2009, № 11, С. 47.
  • [11] Див .: Алексєєв В.А. Нерухоме майно: правовий режим і державна реєстрація прав: автореферат дис. . докт. юрид. наук. - М., 2008.
  • [12] Див .: постанову ФАС Східно-сибірського округу від 10.05.2006 у справі № А1-29387 / 05-25-Ф02-2158 / 06-С2; постанову ФАС Західно- Сибірського округу від 01.03.2006 № Ф04-813 / 2006 (20246-А27-22); постанови ФАС Московського округу від 16.07.2008 № КГ-А40 / 6065-08, від 06.02.2008 № КГ-А40 / 14788-07; постанову ФАС Північно-Західного округу від 13.12.2007 у справі № А56-51773 / 2005; постанову ФАС Уральського округу від 28.02.2007 № Ф0-568 / 07-С6; постанови ФАС Центрального округу від 06.02.2009 у справі № А35-1385 / 08-С12, від 16.10.2008 № Ф10-4531 / 08 та ін.

Правова природа позову про оскарження зареєстрованого права на нерухомість (Подшивалов Т.П.)

Дата розміщення статті: 14.05.2015

Оскарження зареєстрованого права на нерухоме майно

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закону від 21 липня 1997 р N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку. Дане правило конкретизовано Федеральним законом від 30 грудня 2012 р N 302-ФЗ, що доповнив ГК РФ ст. 8.1, в п. 6 якої встановлено наступне правило: "Особа, зазначена в державному реєстрі як правовласника, визнається таким, поки в установленому законом порядку до реєстру не внесено запису про інше".
Позови про оскарження зареєстрованого права в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) стали досить поширеним явищем, проте як в теорії, так і на практиці виникає проблема з правильною кваліфікацією даної вимоги, визначення його правової природи. У разі оскарження зареєстрованого права зацікавлена ​​особа може застосувати способи захисту цивільних прав, які передбачені ст. 12 ГК РФ. Постараємося визначити, які саме.
Існує кілька підходів до визначення правової природи оскарження зареєстрованого права. В рамках першого підходу в літературі висловлювалася думка про те, що вимога про анулювання зареєстрованого права власності та погашення записи про титул іншої особи слід кваліфікувати як негаторний позов. Як приклад можна навести думку С.Г. Шевцова про те, що позов про анулювання зареєстрованого права власності відповідача на нерухоме майно або про виключення запису з реєстру фактично є негаторний позовом. Або, наприклад, О.Г. Ломідзе і Е.Ю. Ломідзе говорять про те, що ". Позов володіє власника про відновлення становища, яке існувало до порушення права (відновленні запису в реєстрі щодо права власника і погашенні записи про титул іншої особи), за своєю суттю є негаторний.". Аналогічної позиції дотримується А.Л. Ільченко, який вважає, що справжній власник може пред'явити негаторний позов до особі, зареєстрованій в якості власника, але таким не є, або до установи юстиції про погашення записи в ЕГРП і такі вимоги не будуть підкорятися термінів позовної давності (ст. 208, 304 ЦК РФ).
--------------------------------
Див .: Шевцов С.Г. Проблема конкуренції способів захисту речових прав // Арбітражний і цивільний процес. 2008. N 10. С. 2, 5.
Ломідзе О.Г., Ломідзе Е.Ю. Захист права власника нерухомості та стабілізація становища її набувача: вплив реєстрації // Вісник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 27 - 28.
Див .: Ільченко А.Л. Оскарження в суді зареєстрованого права на нерухоме майно // Нотаріус. 2004. N 5. С. 15 - 24.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

65 + = 73

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:


map