Як самостійно здати квартиру в оренду згідно із законом і платити податки?

Російське законодавство дозволяє людям отримувати доходи від житла, що здається в оренду. У Житловому Кодексі визначені основні правила проведення такої операції: хто має право здавати квартиру в оренду, які є права у наймача і орендодавця, що може послужити причиною дострокового припинення договору оренди. І хоча законодавство не зобов'язує здавати житло виключно після складання договору, такий документ багато в чому необхідний, щоб мінімізувати можливі ризики як для наймача, так і для людини, що здає житло.

Сьогодні ми детально поговоримо про те, як правильно здавати квартиру в оренду, як це робити самостійно і за законом, зі сплатою всіх належних податків.

З якими ризиками може зіткнутися орендодавець?

Неофіційна оренда чревата безліччю проблем. Можуть виникнути труднощі з державними органами, це також може привести до серйозної псування квартири і навіть її втрати.

Основні ризики:

1. Штрафи і кримінальне покарання. Згідно з нормами законодавства, доходи від квартири, що здається в оренду, підлягають оподаткуванню. Якщо з'ясується, що орендодавець не надавав податкову декларацію і не платив податки, йому загрожують чималі штрафи і навіть позбавлення волі на строк від шести місяців (при сумі несплачених податків від ста до п'ятисот тисяч) до трьох років (при сумі несплачених податків у розмірі півмільйона рублів і вище ).
2. Псування майна або квартири. Якщо житло здавалося без відповідного договору, потім дуже важко довести, що з квартири зникла якась техніка, що вікна і двері раніше були цілі, а на стінах не було слідів фарби і фломастерів.
3. Несподівані витрати. Вони можуть з'явитися, якщо наймач залишить після себе борги за комунальні послуги. Найбільшими можуть виявитися рахунки за телефонний зв'язок, наприклад, якщо наймач вирішить «поговорити» з ким-небудь з родичів, що живуть на іншому кінці світу.
4. Обман з боку наймача. Відомі випадки, наприклад, коли знімав житло одна людина, а в квартирі виявлялися зовсім інші люди, які склали договір вже з наймачем, без згоди на те власника. У деяких квартирах можуть, наприклад, відкрити бордель, або ж заселити туди групу приїхали на заробітки громадян сусідніх країн (під одним дахом можуть проживати до 20 осіб).

• Москва і область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург і область: +7-812-309-87-91
• Федеральний: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Покрокова інструкція, як легально здати квартиру

Перше, що потрібно зробити, перш ніж здавати квартиру в оренду, це її застрахувати. Це дозволить господарям почувати себе більш впевнено. В страховці необхідно передбачити варіанти затоплення, загоряння, вибуху побутового газу, псування внутрішньої обробки. Слід врахувати, що на житло, що здається в оренду, діє підвищений коефіцієнт страховки.

Отримуємо згоду власників, сусідів або орендодавців

Щоб здати житло, потрібно отримати згоду всіх власників квартири, а в деяких випадках законом передбачено узгодження такої операції з сусідами або орендодавцем.

Згода орендодавця необхідно, якщо здається:

• муніципальна квартира;
• неприватизована кімната в «комуналці»;
• неприватизована квартира.

Згода сусідів необхідно, якщо здається:

• приватизована кімната в комунальній квартирі;
• неприватизована кімната в комунальній квартирі;

Найзручніше знайти наймача житла через родичів або друзів. Однак не варто боятися давати оголошення через інтернет або друковані джерела. Інша справа, що при показі квартири не можна зустрічати відвідувачів одному, краще попередньо покликати кого-то з близьких або сусідів. Не можна сказати, що при здачі житла краще віддавати перевагу сімейним парам або студенткам. Немає ніяких універсальних способів попередньо дізнатися, наскільки сумлінним виявиться наймач, швидше за все, це можна буде зрозуміти тільки після особистої бесіди. Існують і деякі спеціальні методи перевірки наймачів. Наприклад, дійсність паспортних даних можна перевірити на сайті http://services.fms.gov.ru/, а щоб дізнатися платоспроможність людини, досить попросити у нього довідку про доходи.

Наймач також може попросити у орендодавця документи, що підтверджують, що йому належить квартира. Це право орендодавця - показувати такі документи чи ні. Але ні в якому разі не можна віддавати оригінали наймачеві, нехай він просто подивиться їх і тут же поверне.

Договір оренди або найму - основний документ, в якому прописуються всі умови оренди, права та обов'язки сторін угоди. Хоча часто цей договір називають саме договором оренди, потрібно знати, що такий документ складається тільки в тому випадку, якщо житло здають юридичній особі, а ось в тому випадку, якщо житло здається фізичній особі, укладають договір найму. Перший підлягає обов'язковій реєстрації, якщо оформляється терміном на рік і більше, а договір найму не підлягає обов'язковій реєстрації за жодних терміни оформлення.

Необхідні пункти договору:

• хто укладає угоду (потрібно вказувати точні паспортні дані);
• який розмір орендної плати, строки внесення грошей, умови, при яких розмір орендної плати може змінитися;
• чи буде стягуватися заставна сума, в якому випадку господар може залишити кошти собі;
• як часто буде перевірятися квартира господарем;
• хто буде оплачувати комунальні послуги (якщо цю функцію бере на насіння наймач, потрібно домовитися про те, щоб він зберігав всі квитанції і показував дані зі всіх лічильників);
• які є обмеження в користуванні квартирою, електроприладами;
• чи буде здійснюватися в рахунок оплати за квартиру ремонт або покупка побутової техніки.

Обов'язкові пункти договору можна знайти в Цивільному Кодексі Російської Федерації (в 34 і 35 главах). Такий договір можна скласти і самостійно, але документ буде мати більшу юридичну силу, якщо він полягає у нотаріуса.

Ще одна важлива порада: Укладати договір найму бажано терміном, що не перевищує 11 місяців. У російському законодавстві ще залишилися відгомони радянських правил здачі і оренди житла. Тоді з метою захисту орендаря законом було передбачено, що якщо наймач прожив в квартирі більше 11 місяців, то він може претендувати на проживання в квартирі і після розірвання договору, наприклад, при виникненні матеріальних труднощів, серйозної хвороби, і суд цілком міг винести рішення в його користь. Оскільки в сучасному законодавстві ці положення залишилися, краще за все не укладати договір на більший термін.

Складаємо акт прийому-передачі квартири

Це додатковий документ, в якому вказується, яка техніка і меблі знаходиться в квартирі на момент її заселення новими мешканцями, в якому стані квартира. В акті слід вказати як справну техніку, меблі, щоб в разі поломки або псування стягнути з наймача, так і зламані прилади або зіпсовані деталі квартири, щоб наймач був упевнений, що його потім не звинуватять в псуванні речей. Акт, як і договір, підписується в двох примірниках і залишається на руках у кожного боку.

Як подобово здавати квартиру в оренду офіційно, безпечно, самостійно і через агентство

Здавати квартиру на невеликі терміни, беручи оплату як в готелях, за ніч або добу, часто буває набагато вигідніше, ніж здавати її постійним мешканцям. Хоча це і набагато більш клопітно, якщо займатися питанням самостійно. Труднощів можна уникнути, якщо залучити ріелторів, але в такому випадку доходи будуть менше. Сьогодні ми поговоримо про те, як правильно здавати квартиру в оренду подобово.

Добова оренда пов'язана і з низкою інших труднощів. По-перше, часта зміна гостей збільшує ризик псування квартири, пропажі якихось речей. Щоб максимально зменшити ймовірність негативних наслідків, потрібно скріплювати всі угоди офіційним договором найму. По-друге, доходи від такої оренди сильно залежать від сезону, популярності міста, району, де розташовується квартира. Є попит на таке житло в містах з населенням не менше п'ятисот тисяч і в населених пунктах, привабливих з туристичної точки зору. У великих центрах попит пов'язаний зі студентської активністю, відрядженнями, пошуками роботи. У туристичних містах і селищах - з купальним і іншим (наприклад, гірськолижним) сезонами, календарними святами, періодами відпусток.

В середньому, як показує практика, в вдалі місяці хорошу квартиру вдається здавати 20 днів з 30. І якщо довгострокова оренда приносила б власникам, припустимо, 15-20 тисяч рублів на місяць, то подобова - 30-40 тисяч. Середня ціна за гарне, чисте, оснащене всією необхідною технікою приміщення - 1000-2000 рублів на добу, залежно від міста розташування. Щоб результат був хорошим, потрібно вирішити багато організаційних питань, зокрема, як розрекламувати квартиру.

Добова оренда вигідна не тільки власникам житла, але і наймачам квартири, адже за номер в готелі вони могли б заплатити набагато більше. Однак часто орендарям хочеться комфорту не меншого, ніж в готелі. Тому потрібно створити їм такі умови.

Найголовніше - це чистота в приміщенні. Доведеться проводити прибирання після кожного постояльця, виносити сміття, міняти постіль і ванні приналежності (в наявності завжди повинні бути чисті рушники).

Друга складова - оснащеність квартири технікою і зручними меблями. Необов'язково купувати нову дорогу апаратуру, предмети побуту, досить пошукати оголошення в інтернеті і купити щось з рук. До мінімального набору відносяться:

• холодильна камера;
• пральна машина;
• роутер Wi-Fi (в крайньому випадку, провідний інтернет);
• кондиціонер;
• телевізор;
• мінімальний набір посуду;
• чайник;
• праска і прасувальна дошка;
• плита і мікрохвильова піч;
• ліжка, дивани, крісла (кількість залежить від кімнат);
• обідній стіл і стільці.

Від того, наскільки в квартирі буде зручно, безпосередньо залежить ціна оренди. На вартість також буде впливати ремонт приміщення, розташування квартири, кількість кімнат і спальних місць. У період свят ціни можна трохи підвищувати, а в періоди затишшя - знижувати. Також вітаються знижки в разі бронювання житла на кілька днів.

• Москва і область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург і область: +7-812-309-87-91
• Федеральний: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Як здавати офіційно і безпечно

Офіційно здавати квартиру можна декількома способами. Кожен з них має свої плюси і мінуси.

Три способи здавати офіційно квартиру:

1. самостійно, використовуючи договірні відносини з наймачами і відраховуючи частина доходів як податки;
2. через агентство, яке за певний відсоток буде виступати посередником у пошуку мешканців;
3. через агентство, шляхом передачі квартири в довірче управління, з урахуванням розподілу доходів між власником і агентством.

По суті, будь-який договір - це вже частина умов безпечної оренди, адже в такому випадку всі угоди будуть документуватися. Однак є й інші можливості, убезпечити себе від шахраїв або просто необережних мешканців.

Як дотримати всі питання безпеки

З метою безпеки власники повинні застрахувати житло на випадок пожежі, затоплення, вибуху газу і інших непередбачених ситуацій. Не всі компанії готові оформляти страховку на житло, що здається в оренду. Треба бути готовими до того, що вони будуть пропонувати підвищений коефіцієнт страховки. Так, це може бути не дешево, зате дозволить господарям почувати себе спокійно.

Орендодавці завжди переживають, що мешканці що-небудь вкрадуть з квартири або зламають. Саме тому потрібно з кожним новим гостем складати договір, в якому повинні бути вказані паспортні дані людини (щоб в разі пропажі була можливість звернутися до суду), і документ прийому-передачі, з перерахуванням всіх предметів, що знаходяться в приміщеннях. Хоча ще більше побоювань у людей викликає можливість створення дублікатів ключів, і що таким чином нечесні мешканці в майбутньому зможуть скористатися можливістю проникнути в квартиру і вкрасти цінні предмети. Так, це дійсно так, ризики є. Але є і вихід. Наприклад, замість звичайного замку можна повісити електронний, в якому можна буде міняти код так часто, як захочеться. Ну а тим, у кого вдома стоять подвійні двері, і того простіше. Слід видавати мешканцям тільки ті ключі, якими замикають зовнішні двері, а після їх відходу - зачиняти обидві.

Якщо квартиру власник здає самостійно, йому треба добре подумати, як залучити мешканців. Давати оголошення в газету про подобову оренду не має ніякого сенсу, адже зазвичай постояльцями стають приїжджі, які місцевих газет не читають. Таким чином, єдиним майданчиком для інформування людей є інтернет. Сьогодні найбільша кількість пропозицій по добовій оренді можна знайти на сайті Avito, є також схожий портал - IRR ( «З рук в руки»). Все це безкоштовні сайти, на яких, втім, діє і платна система «розкрутки» оголошень. Мінус їх у тому, що вони не спеціалізуються на нерухомості, хоча і дуже популярні.

Серед спеціалізованих порталів можна відзначити наступні: «Квартірка.ру», «Суточно.ру», «Горквартіра.ру», «Сдамінфо.ру», «Юрента.ру» і безліч інших. Там також діє платна система збільшення переглядів. Авторам оголошень зможуть поштою відправляти заявки на бронювання. Мінус цих сайтів в тому, що там не враховується рейтинг квартир, відсутня система відгуків. Не так давно заробив сайт Arendius, в якому, начебто, ці недоліки врахували. Це, так би мовити, форум мандрівників і орендодавців, в якому можна формувати рейтинг квартири на підставі отриманих відгуків. Також власники квартир зможуть познайомитися з тими, хто бронює у них місце, оскільки на сайті реєструються через соціальні мережі. До речі, в соціальних мережах також є сторінки, групи, в яких можна залишати оголошення про подобову оренду. Ну а для тих, у кого в розпорядженні є кілька квартир, можна подумати про розміщення інформації на міжнародних сайтах Airbnb і Booking.

Після того, як залагоджено питання залучення мешканців, слід розібратися з питанням оформлення всіх документів. З кожним гостем потрібно буде оформляти договір найму, текст якого, звичайно, відрізняється від тексту договору довгострокового найму. У ньому має бути вказаний термін здачі приміщення, вартість оренди на добу і загальна (якщо мова йде про оренду на кілька днів), права і обов'язки сторін, відповідальність і заставна сума. Застава - це ще один спосіб уберегти себе від несподіваного пропажі мешканців і речей в квартирі, хоча, як правило, стягується невелика сума (рівна загальній сумі за дні проживання).

Як здати квартиру в оренду офіційно: оформлення договору

Вкладення коштів в нерухомість вважається найнадійнішим способом збереження і примноження грошей. Житло рідко падає в ціні, постійно користується стійким попитом, а якщо його здавати в оренду, то можна мати постійне джерело доходу.

Оренда житла в Російському законодавстві

Здача квартири в оренду і найм - різні поняття

Правила здачі житла в арену регламентуються чинним законодавством. Щоб складена документація носила законний характер, треба спиратися на 2 закону РФ:

1. Житловий кодекс. Цей документ містить усіма застереженнями щодо правил користування житлом.
2. Цивільний кодекс. Деякі фрагменти документа висвітлюють питання здачі житла в оренду. Це статті 34 і 35. У першій говориться про правила оформлення угоди, якщо одна зі сторін є юрособою. Друга стаття присвячена укладенню договору між фізичними особами.

Не можна ігнорувати положення, прописані в Цивільному кодексі. Невідповідність договору даним вимогам може призвести до серйозних проблем. До того ж, треба навчитися розрізняти найм від оренди, ці нюанси теж вносять свої корективи в оформлення документації.

Оформлення договору - запорука спокою

Договір оренди як гарантія спокою

Нерідко зустрічаються ситуації, коли оренда не оформляється письмово. Сторони обмежуються усною угодою. Така практика існує вже не один десяток років. Вона проста і прекрасно працює, якщо угода укладається між чесними, порядними людьми.

Однак, останнім часом збільшилася кількість шахраїв, недобросовісних громадян, тому усна угода є вкрай ризикованою справою. Зазнати збитків може кожна зі сторін. А оскаржити дії в суді буде повністю нереально.

Найбільше ризикує власник. Якщо немає договору, в якому обмовляється відповідальність наймача житла, то власник квартири може в підсумку отримати розбиті вікна, затоплених сусідів, розламані двері, предмети меблів, зниклі речі і навіть пожежа.

При цьому він не зможе пред'явити ніяких претензій. Адже всі його аргументи будуть тільки словами, які проти слів іншої людини нічого не означатимуть. А сподіватися на те, що орендар визнає свою відповідальність за понесені власником збитки малоймовірно. Та й внесення грошей за орендними платежами в термін буде дочекатися складніше. Щоб виселити небажаних мешканців, треба буде подбати про залучення поліції.

Але ризики у орендаря теж є. Адже шахрайство з боку власників житла не рідкість. Дехто примудряється здавати житло відразу декільком людям, брати з кожного передоплату, а потім залишати всіх без можливості користуватися житлом.

Існує кілька злочинних схем, за якими йде обман численних громадян, бажаючих зняти житло. Особливо широко поширені вони в великих містах. Оформлення угоди документально закріплює усі права та обов'язки сторін:

Офіційна здача нерухомості в оренду призводить до необхідності сплати податків від отриманого доходу. Саме бажання заощадити на цьому штовхає власників звертатися до усної домовленості при здачі квартири в оренду. Адже сума в 13% - це не так вже й мало.

Однак це є порушенням чинного законодавства, у разі розкриття такого факту власник понесе покарання. Сума штрафу чимала, причому кожен новий факт виявлення факту ухилення від сплати податків буде приводити до більш великих штрафів і іншим формам посилення покарання.

Відповідальність власників перед державою

Прибуток від оренди потрібно декларувати

Здача житла в оренду на увазі щорічну здачу декларації про доходи, регулярну сплату податків. Якщо ці дії не були проведені власником житла, то він буде притягнутий до відповідальності.

Так що, відсутність в законі статті про заборону незаконної здачі нерухомості в найм не відчиняє можливості для відмови від офіційного оформлення угод.

Необхідність здавати декларацію обговорена в 119 статті НК. У цій же статті містяться вказівки, пов'язані зі штрафними санкціями в разі неподання декларації.

Відповідальність за несплату податків більш серйозна. Вона регламентується не тільки Податковим кодексом, а й Кримінальним. Заходи відповідальності безпосередньо пов'язані з рівнем тяжкості порушення.

• Стягнення всієї суми несплачених податків. Дана міра неодмінно використовується в усіх випадках. Як би не складалася ситуація, доведеться сплатити всю заборгованість і пеню, нараховану за прострочення.
• Штрафи. По-перше, це штраф за нездану декларацію. Це 5% в місяць від суми з'явився боргу (не менше 1000 рублів, не більше 30% всього). По-друге, штраф за несплату податку - 20% від заборгованості при первинному виявленні порушення, 40% - при другому і наступних порушеннях.
• Кримінальне покарання. Способи кримінального покарання є в 198 статті КК. Заходи безпосередньо залежать від тяжкості правопорушення. Наприклад, якщо сума боргу за останні 3 роки понад 600 000 руб., То покарання таке:

1. штрафи (до 300 000 руб.);
2. позбавлення волі до року;
3. примусові роботи до 6 місяців.

Якщо ж податкові борги, які накопичилися за 3 роки, більше 3 мільйонів, то відповідальність ще серйозніша:

• штраф піднімається до 500 000 руб;
• термін примусових робіт, позбавлення волі може доходити до 3 років.

Таким чином, покарання зводиться до штрафів, арешту, примусових робіт. Інші способи покарання не використовуються. У власників не відбирають нерухомість, не перешкоджають здійсненню їх інших прав.

Однак і перераховані заходи відповідальності діють далеко не завжди. Адже правоохоронним органам досить складно дізнатися навіть про сам факт незаконної здачі житла в оренду. А довести це взагалі практично неможливо.

Адже основний доказ у такому випадку - документальне підтвердження здачі квартири в оренду. Таких документів майже ніколи не буває. Навіть якщо вони є, і власник, і орендар не зацікавлені в тому, щоб вони потрапили в руки офіційних осіб.

Рекомендації по здачі нерухомості в оренду

Ріелтор як помічник в питаннях оренди

Щоб офіційно здати квартиру або будинок в оренду, треба дотримуватися наступних рекомендацій.

• Підготовчий етап. Треба вирішити, які меблі, техніка залишиться в квартирі, а що слід прибрати. Адже навряд чи квартиронаймач дбатиме про збереження вашого майна. Однак житло без мікрохвильовки, плити, праски, пральної машини, меблів навряд чи сподобається потенційним клієнтам. Якщо ж мова йде про подобову оренду, житло повинно бути оснащено всім необхідним. Також слід зробити косметичний ремонт, навести чистоту, подбати про наявність інтернету.
• Пошук клієнтів. Шукати квартиронаймачів можна своїми силами, розміщуючи оголошення в усіх доступних місцях, включаючи інтернет-портали, газети оголошень. Можна звернутися за допомогою до ріелторів.
• Вирішення питання з комунальними платежами. Хто б не проживав в квартирі, обов'язки по сплаті комунальних платежів залишається за власниками нерухомості. Тому треба продумати і вирішити, то буде вносити ці платежі, щоб відобразити рішення в договорі. Адже можна зобов'язати орендарів частина оплати за житло переводити на комунальні рахунки. Якщо вже є борг по квартплаті, можна вирішити питання з її погашенням за рахунок платежів за оренду.
• Підготовка документації. Щоб оформити оренду або наймання, готують такі документи:

1. паспорта;
2. правовстановлюючих документація на житло;
3. договір;
4. якщо замість власника документи підписуватиме довірена особа, то готується завірена довіреність.

• Оформлення договору. Даний документ можна скласти своїми силами або звернутися за даною послугою в юридичну контору. Нюанси його складання залежать від того, наймання або оренду вирішено оформити. У будь-якому випадку в договір повинен відповідати таким вимогам:

1. письмова форма;
2. наявність декількох екземплярів;
3. містити опис предмета договору.

• Підготовка опису майна, наявного в квартирі. Цей документ виключить можливість крадіжки, псування майна.
• Складання акту прийому-передачі. Такий документ є підтвердженням, що квартира була передана квартиронаймачу в належному вигляді.
• Реєстрація договору. Договір оренди реєструється завжди, а найму тільки в разі тривалого терміну (більше року). Зареєструвати його можна в податковій. Після цього починається щорічна подача декларації.

Податок складе 13%

При офіційної здачі квартири в оренду розмір податків буде наступним:

1. для громадян РФ - 13%;
2. для іноземців - 30%.

Щоб зменшити платежі, власник може зареєструвати себе як ІП і вибрати інші способи оподаткування:

• ССО. У підприємців, які підлягають такому способу оподаткування, витраті значно нижче. Це всього 6% + страхові внески. Внески платити доведеться регулярно.
• Патент. Після його покупки податки не платять. Однак сама вартість патенту чимала, тому люди лякаються і уникають такого варіанту. Адже немає гарантій, що згодом обставини не зміняться і здача квартири не припиниться через деякий час, а патент вже буде куплений і гроші ніхто не поверне. Витрати на патент доповнюються обов'язковими внесками до відповідних фони.

Якщо в договорі вказати суму оплати менша від тієї, що є в дійсності, то розмір відрахувань буде менше. Але це незаконно і загрожує неприємними наслідками. По-перше, заниження може бути виявлено державними органами, які притягнуть до відповідальності за спотворення даних в декларації.

По-друге, в разі виникнення конфліктів з орендарями, можна зазнати втрат. Адже довести, що сума оренди повинна бути більше, згодом буде неможливо. Та й самі квартиронаймачі теж ризикують і навряд чи погодяться на внесення заниженої суми в договір. Адже в разі їх дострокового виселення вони вже не зможуть повернути собі всю витрачену суму.

Про податки при здачі житла в оренду розповість юрист. Дивіться відеоконсультацію:

Ріелтори шукають клієнтів, займаються оформленням всієї документації. Сторонам залишається тільки підписати договір. Перелік послуг агентства може варіюватися в залежності від особливостей підписаного з агентством договору. Стандартний перелік послуг, що надаються виглядає приблизно так:

• пошуки наймачів житла, проведення відповідних рекламних заходів;
• показ житла потенційним клієнтам;
• підготовка документації для оформлення угоди;
• підготовка та супровід договору оренди / найму.

За такі послуги доведеться чимало заплатити, проте це гарантія від можливого шахрайства та інших порушень прав сторін. Щоб не розчарувати ріелторів, треба звертатися за допомогою в агентства з солідним стажем і пристойною репутацією. Відгуки можна подивитися в соціальних мережах, поспілкуватися зі знайомими, що знімають житло.

Щоб не турбуватися про збереження житла та всього, що в ньому знаходиться, можна оформити страховку. З цих питань також можуть разораться в агентстві, але можна зробити це самостійно.

Власник не дуже люблять офіційно оформляти оренду. Адже відрахувань до податкової істотно скорочують доход. Але це єдиний спосіб уникнути покарання за правопорушення і мінімізувати ризики.

Здача квартири в оренду - відповідальний крок для будь-якого власника. Оренда привнесе в життя орендаря не тільки додатковий дохід, а й додаткові ризики, пов'язані з збереженням майна та іншими матеріальними збитками.

Щоб убезпечити себе від безвідповідальних наймачів, фахівці рекомендують здавати квартиру у відповідності з нормами законодавства.

Власник, який здає квартиру, може розраховувати на правову підтримку держави в разі виникнення спірних ситуацій і конфліктів з наймачами.

Процедура здачі квартири в оренду регулюється главою 35 ГК РФ «Найм житлового приміщення», що містить в собі 18 окремих статей, які передбачають всі ситуації, які можуть статися в процесі оренди житла.

Розглянемо докладніше кожен пункт.

Здавати житло в оренду відповідно до законодавства може тільки його власник або представник власника, який має нотаріальну довіреність на розпорядження житлом.

Право власності підтверджують спеціальні документи - свідоцтво про власність і виписка з реєстру власників, яку можуть отримати всі, хто цікавиться за невелику плату.

Якщо квартира в частковому співвідношенні належить кільком людям, необхідно отримати посменное дозвіл кожного власника для здачі житла в оренду.

Додатково свій дозвіл повинні надати і всі зареєстровані до квартири повнолітні люди, а якщо за цією адресою прописаний неповнолітній - доведеться отримати дозвіл органів опіки та піклування.

У разі порушень вищевикладених умов, законно укласти договір оренди з офіційною реєстрацією в Росреестра не вийде.

А це означає, що в разі судових і досудових розглядів документ не матиме юридичної сили.

У такому випадку при нанесенні шкоди майну орендодавця або сусідів, доведеться сподіватися тільки на сумлінність наймача.

Ситуації, коли власник здає квартиру, взяту в іпотеку, і на отримані гроші виплачує борг, нерідкі.

Згідно з договором купівлі-продажу позичальник, який взяв в іпотеку квартиру, є власником майна незважаючи на кредитні зобов'язання перед банком.

Для мінімізації ризику втрати вкладених коштів банк зобов'язує позичальника використовувати придбану квартиру в якості заставного майна. Тому операції з продажу майна і передачі його у власність третім особам можливі тільки з дозволу банку.

Однак здавати квартиру в оренду власник іпотечного житла може вільно без дозволу, не порушуючи законодавчі норми.

Потрібно лише враховувати, що оплату за оренду у наймача в такому випадку краще брати помісячно, тому що в разі конфіскації квартири банком можуть виникнути суперечки з приводу повернення сплачених коштів.

Муніципальну (неприватизовану)

Власником неприватизованого майна офіційно є муніципальні органи, а самі люди, зареєстровані в квартирі, є наймачами.

В такому випадку здача неприватизованій квартири в оренду вважається суборендою, яка можлива тільки з дозволу власника житла.

Муніципальні органи рідко дають свій дозвіл на оренду квартири третіми особами, так що офіційно оформити договір з наймачем в такому випадку буде проблематично.

Приватизовану квартиру можна вільно здавати в оренду з дозволу всіх власників.

Теоретично здати службову квартиру можна за аналогією з муніципальної, але на практиці може виникнути ще більша кількість труднощів.

Якщо роботодавець зрозуміє, що співробітник не потребує службовому житлі, воно може бути надано в тимчасове користування іншому працівникові.

Здати квартиру без ремонту або в аварійному стані можна з умовою, що наймач зробить в ній ремонт за свої кошти. Це поширена практика.

Якщо ж квартира стала непридатною за час експлуатації наймачем, він може в односторонньому порядку розірвати договір оренди або зажадати здійснення ремонту житлового приміщення у власника.

Здати частку житла можна тільки з дозволу інших власників нерухомості.

Кімнату в комунальній квартирі

Кімната офіційно може бути здана тільки з письмового дозволу сусідів, з якими ділиться загальна кухня і санвузол.

Кому дозволено / заборонено цим займатися?

Будь-якому власнику нерухомості дозволено здавати своє майно в оренду.

Забороняється брати плату за проживання третіх осіб (наймачів) в квартирі, яка не належить орендодавцю.

Військовослужбовцям службову квартиру здавати в оренду не можна, а приватизовану можна.

За аналогією з військовослужбовцями.

Здача приміщення індивідуальним підприємцем фізичній особі не заборонена, однак як ІП орендодавець буде сплачувати прибуткових податок від одержуваних від наймача засобів.

Переважно ІП оформляють люди, які здають по кілька квартир, оскільки в такому випадку податкова ставка для ІП буде вигіднішою порівняно з оподаткуванням фізичних осіб.

Поліцейський має право здавати власну приватизовану квартиру.

Плюси і мінуси для орендодавця

Переваги здачі квартири в оренду очевидні для кожного власника нерухомості, але потрібно заздалегідь бути готовим і до можливих труднощів.

Вигоди від здачі житлового приміщення:

• отримання додаткового джерела стабільного доходу;
• нерідко оплата комунальних послуг здійснюється за рахунок орендаря;
• квартира постійно знаходиться під наглядом і не старіє.

При існуванні можливості здати квартиру в оренду тримати житло порожнім не має сенсу.

Ризики орендування можуть бути виявлені орендодавцем не відразу.

Тому корисно заздалегідь ознайомитися зі списком можливих проблем:

• відмова орендаря від сплати орендної плати (В такому випадку орендодавець має право виселити мешканця);
• несплата за комунальні послуги орендарем, в результаті чого може зібратися серйозний борг (необхідно контролювати своєчасність внесення комунальних платежів або самостійно зайнятися цим питанням);
• можливість крадіжки або пошкодження майна, що знаходиться в квартирі, псування ремонту і т.п. (Щоб убезпечити себе на такий випадок, використовуйте запобіжні заходи, про які написано в розділі «Які ще документи можна оформити?»);
• можливість псування майна сусідів орендарем внаслідок затоплення або пожежі з необхідністю компенсації збитків за рахунок орендодавця (якщо наймач офіційно не працевлаштований і не має ніякого майна, навіть звернення до суду не допоможе повернути витрачені на компенсацію збитків сусідам кошти);
• орендар може порушувати правила проживання в багатоквартирному будинку, заважаючи відпочинку сусідів постійним шумом (необхідно заздалегідь обумовити це питання);
• орендар може здавати житло подобово в суборенду, що призведе до набагато більш швидкого псування ремонту і майна (відсутність такого права у наймача необхідно прописати в договорі).

Які документи видають після приватизації квартири? Дивіться тут.

Як правильно здати квартиру в оренду?

Розглянемо докладно алгоритм орендування від прийняття рішення здачі квартири в оренду до розірвання договору.

Покрокова інструкція та правила

• Підготовка підстав для здачі в оренду - домовленість з іншими власниками, зареєстрованими в квартирі громадянами і, при необхідності (якщо здається частка в квартирі або кімната в комуналці) сусідами про написання письмової згоди.
• Підготовка квартири до здачі в оренду - прибирання квартири, купівля необхідних речей, надання товарного вигляду для залучення орендарів.
• Пошук орендаря - докладніше дивіться в розділі «Кому і як?».
• Укладання договору - докладніше в розділі «Оформлення договору».
• Отримання орендної плати та контроль (Або здійснення) своєчасної оплати комунальних послуг.

Розглянемо способи пошуку орендаря житла.

Самостійно (без посередників)

Здати квартиру можна родичам, друзям, знайомим, знайомим знайомих, якщо вони потребують житла. Це найпростіший і в деякій мірі безпечний спосіб.

Існує безліч спеціальних сайтів для розміщення оголошень (avito.ru, egent.ru, kvartirka.com, внедвіжімості.рф) і груп у соціальних мережах, де можна знайти орендаря самостійно без залучення посередників.

Якщо ви бажаєте уникнути витрати часу і зайвих клопотів - кращим рішенням буде звернення до ріелтору, який за певну плату врегулює питання, що стосуються оренди самостійно.

Часто ріелтори переглядають оголошення про здачу квартир на сайтах і самостійно телефонують орендодавцю, пропонуючи свої послуги.

Не варто боятися великої комісії за послуги фахівця, оскільки вона в більшості випадків оплачується за рахунок орендаря.

Здача квартири іноземцю пов'язана з додатковими труднощами, оскільки орендодавцю буде важче перевірити справжність документів, що надаються наймачем для підтвердження своєї особи.

Однак договір орендування з іноземцем складається без значних відмінностей від типового договору між громадянами РФ.

Іноземне громадянство наймача не є перешкодою для здачі йому квартири, якщо він має міграційну карту.

Перевірити чи дозволено офіційне проживання іноземця на території РФ можна на сайті МВС (http: //сервіси.гувм.мвд.рф).

Для перевірки справжності засвідчує особу переглянути типовий зразок паспорта країни, з якої приїхав мігрант, і обов'язково перевірити чи немає в документі слідів виправлень.

Здача жилого приміщення під офіс не дуже зручна як власнику житла, так і юридичній особі. Однак теоретично подібна угода можлива і здійснюється практично аналогічно здачі приміщення фізичній особі.

Якщо громадянин РФ є власником нерухомості за кордоном, здати її в оренду можна відповідно до законодавства тієї країни, в якій розташована власність.

Укладення договору оренди згідно з нормами глави 35 ЦК РФ є найбільш безпечним, оскільки в такому випадку можна розраховувати на законодавчу захищеність своїх прав.

Детальніше про оформлення дивіться у розділі «Оформлення договору».

Щоб здати квартиру швидко. можна вдатися до різних хитрощів:

• Зниження ціни по відношенню до ринкової або відсутність необхідності для орендаря оплачувати комунальні послуги.
• Звернення відразу до декількох ріелторам, які будуть незалежно один від одного займатися рекламою квартири.
• Розміщення безлічі оголошень на всіляких сайтах.
• Попередження всіх знайомі, колег, друзів і сусідів про те, що ви шукаєте орендаря.

Розглянемо нюанси оформлення договору.

Укладення договору обов'язково для законного оформлення орендування з можливістю в подальшому розраховувати на захист своїх законних прав як орендодавця.

У більшості випадків, договір найму сьогодні укладається між сторонами оренди, проте деякі орендодавці обходяться і без документа.

Оренда або найм житлового приміщення?

Потрібно розуміти, що при здачі квартири для проживання фізичної особи доречніше буде укладати договір найму житлового приміщення.

Договори оренди частіше укладаються між юридичними особами, коли мова йде про наймання офісів, складів і інших виробничих приміщень.

Договір оренди оформляється на звичайному аркуші А4 або декількох скріплених аркушах.

Документ повинен неодмінно містити обов'язкову інформацію (дивіться розділ «Обов'язкові розділи») і додаткову, уточнюючу умови орендування, яка прописується в договорі за бажанням сторін.

Додатковими умовами можуть бути будь-які дозволені законом алгоритми, але ми розглянемо тільки найпоширеніші з них:

• Прописаний порядок догляду орендарем за житлом і перебувають в ньому речами (рослинами, меблями і т.п.).
• Прописаний порядок огляду власником квартири при необхідності.
• Прописані правила проживання, яких повинен дотримуватися орендар (не шуміти після одинадцяти, обмеження в запрошенні гостей і кількості проживаючих у квартирі людей і т.п.).

• Розділ з відомостями про орендодавця, орендаря і предмет оренди. Тут прописується: ПІБ сторін договору, відомості про їх реєстрацію, номери паспортів; адреса квартири, метраж, кількість кімнат, наявність меблів і техніки, документ, на підставі якого орендодавець має право на здачу квартири в оренду.
• Умови орендування: розмір плати за оренду та порядок внесення платежів (щомісяця встановленого числа чи інакше, готівкою або безготівковим розрахунком), а також призначається сторона, яка буде оплачувати комунальні послуги повністю або в певних частках платежі діляться між двома сторонами (поширений варіант - оплата орендарем комуналки за лічильниками з внесенням інших платежів орендодавцем).
• Умови розірвання договору за домовленістю сторін і в односторонньому порядку. Зазвичай прописується, що орендар може розірвати договір, завчасно попередивши про свій намір, а орендодавець може виселити наймача якщо не буде виплачуватися орендна плата і при порушенні інших умов договору.

Типовий зразок договору оренди:

Як правильно здавати квартиру в оренду?

Стаття розповідає про те, які існують правила здачі квартири в оренду, про права та обов'язки наймача і орендодавця, про ставку орендної плати, як правильно скласти договір оренди.

Здача квартир без посередників: нюанси і норми Закону.

Наприклад, якщо у вас є вільне жиле приміщення, то це хороший спосіб збільшити свої фінансові доходи, але для цього слід знати правила здачі квартири в оренду. Російське законодавство допускає таку форму заробітку: і Житловий Кодекс, і Цивільний Кодекс.

У них прописані статті, що визначають права і обов'язки кожної зі сторін за договором оренди, що повинен робити орендар і господар житла в тих чи інших випадках:

• Хто має законне право на здачу квартири, як виявити обличчя, яке має право на укладення договору оренди.
• Що зобов'язаний надати орендодавець іншій стороні за угодою, також прописані права власника і орендаря, в яких випадках і коли він може вимагати повну оплату оренди.
• Умови припинення договору оренди, якщо його продовження, чи може орендар знімається приміщення передати в піднайом іншій особі, і умови такої угоди.
• Які права та обов'язки у орендаря, як і в який термін, він повинен виробляти оплату знятого приміщення.
• При настанні аварійної ситуації, наприклад при витік води, на нижні поверхи, що зобов'язані зробити кожна із сторін.
• Прописана обов'язок наймача провести поточний ремонт після закінчення строку договору найму.

Але це положення Закону, які необхідно дотримуватися і виконувати, але як насправді здійснюється здача квартир без посередників?

Перевага одиноких людей при здачі квартири очевидно: йому не потрібно домовлятися з іншими членами сім'ї про здійснення угоди на оренду житла, такі проблеми стоять у великих сім'ях, де один або кілька членів сім'ї не дають згоду на здачу житла стороннім людям.

У великій родині, якщо вони вирішили здавати частину своєї квартири в найм, необхідна згода, причому в письмовій формі, а краще за все самим брати участь при укладенні договору оренди, підписати його, де окремим рядком прописується їх згоду. Якщо не буде можливості бути присутнім при підписанні договору особисто, можна оформити довіреність на ту людину, якій довіряєте, і він від вашого імені підпише всі необхідні документи. Всі ці позиції відносяться до власників житла.

Які правила здачі квартири в оренду муніципального житла?

Якщо ви не є власником житла, і квартира належить до муніципального житлового фонду, то самостійно здати її в оренду, у вас немає ніякого законного права. Це допускається законодавчими актами тільки в тому випадку, якщо ви отримаєте дозвіл від місцевої влади на вчинення такої угоди. Вам необхідно буде заручитися згодою всіх мешканців, хто проживає разом з вами в житловому приміщенні, квартирі.

але особливі правила здачі квартири в оренду передбачені в тому випадку, якщо в ній прописаний неповнолітній дитина, за Законом, ви повинні звернутися до опікунської відділ за місцем проживання, і домогтися позитивного результату від місцевої влади на здачу квартири, де прописаний неповнолітній громадянин.

Важливо знати, що якщо ви не власник квартири, то укласти договір оренди ви можете тільки за дорученням, отриманої саме від власника і, буде краще, якщо її запевнить нотаріус: її зареєструють, і в будь-який момент ви можете перевірити права і обов'язки того людини, з яким ви уклали угоду. Якщо, наприклад, при здачі житла за власника виступає один з членів його сім'ї, не маючи на руках доручення, то ця угода юридично не тягне за собою ніяких прав як у орендодавця, і як наслідок, і у наймача житла. Уявіть собі таку картину: ви уклали договір оренди, заселилися, провели косметичний ремонт, оплатили оренду за півроку, і раптом з'являється справжній господар квартири, і просить її звільнити. І у нього є вагомі підстави для цього: адже договір укладав не він, і навіть не його довірена особа, а з тією людиною, з яким він уклав договір, він вже давно не має ніякого зв'язку. Якщо ви добровільно цього не зробите, то у нього є законне право звернутися в суд за захистом своїх прав як власника, і найімовірніше, суд встане на його сторону, і вам в будь-якому випадку доведеться з'їхати.

За якими правилами здачі квартири в оренду встановлюється плата за приміщення?

Багато в чому, вартість оренди визначаються ринком, чим більший попит, тим вартість вище. Але вона також може залежати від місця розташування: чим ближче до центру міста, тим ставка вище. Або, наприклад, від квадратних метрів здається житлового приміщення. Вартість квартири, що здається безпосередньо залежить від її стану: якщо зроблений хороший євроремонт, то природно, її ціна буде більше. Якщо в квартирі є сучасна побутова техніка, меблевий гарнітур, то не можна розраховувати на низьку оплату орендованої квартири. Також на ціну впливає близькість метрополітену, магазинів, доступність міських транспортних пересувань, наявність медичних і дитячих установ. Здача квартири в оренду без посередників, наприклад, на першому або останньому поверсі буде відрізнятися за вартістю такої ж квартири, але на іншому поверсі. Або в значній мірі вартість може залежати від наявності автостоянки, консьєржа, стану під'їзду, або від прилеглої дитячого майданчика, наявності телефону, і від виділеної інтернет мережі. Але це загальні поняття про величину ставки на орендоване житло, і в кожному конкретному випадку вона може бути індивідуальною.

Що являє собою договір оренди і найму житлового приміщення?

Ось, наприклад, ви знайшли юридичну компанію, яка погодилася орендувати ваше приміщення для проживання своїх співробітників, і в цьому випадку укладається договір оренди квартири.

Ну а якщо ви безпосередньо, без посередників здаєте своє приміщення фізичній особі, то в цьому випадку укладається договір найму (Детальніше див. Як скласти договір найму житлового приміщення (завантажити зразок, бланк). І в тому, і в іншому випадку договори не підлягають обов'язковій реєстрації, його укладають в простій письмовій формі (Див. Навіщо потрібна реєстрація договору оренди квартири?). Якщо в договорі ви спеціально не обумовили термін здачі, то вважається, що він укладений на 5 років, і є довгостроковим. Цей договір дає привілей перед іншими возможн ми орендарями приміщення в продовженні терміну оренди, і щоб виселити наймача за таким договором, потрібні дуже вагомі підстави, наприклад, псування квартири. Але при укладенні договору можна вказати всі фарс-мажорні обставини, за якими передбачається виселення до завершення терміну оренди.

Основні правила здачі квартири в оренду:

• Коли ви вибрали свого наймача, домовилися з ним про орендною ставкою, то приходить час укласти договір оренди. Що необхідно обов'язково в ньому прописати: фіксовану ставку, терміни оплати, опишіть всі меблі, побутові прилади і їх стан на момент здачі квартири. Цей договір не можна в односторонньому порядку змінювати протягом терміну оренди, тільки за погодженням сторін. При цьому укладається новий договір, а колишній вважається таким, що втратив свою силу, про що необхідно зробити спеціальну позначку в кінці документа. Обов'язковим пунктом договору є запис про обов'язок наймача повернути квартиру, предмети меблів і побутові прилади в тому вигляді, в якому він отримав їх від господаря найманого приміщення.
• Прописати умови виконання взятих на себе зобов'язань наймача щодо збереження майна власника квартири, і в разі настання фінансової кризи у наймача, які дії може зробити як орендодавець, так і орендар. Тут можна вказати на негайне звільнення займаного житлового приміщення, або прописати випадки відстрочки для того чи іншого моменту.
• Якщо майно власника квартири буде зіпсовано, то прописати в договорі можливість відшкодування або в грошовому еквіваленті, або натурою.
• Якщо орендар збереться поліпшити умови проживання, наприклад, встановити пластикові вікна замість старих, то ці поліпшення будуть власністю господаря квартири. Але неодмінно вказати право наймача на відшкодування понесених ним збитків. Ці роботи повинні проводитися за згодою власника житлового приміщення, якщо така згода не було отримано, то право вимоги у орендаря наступити не може.

У будь-якому випадку здачі свого житла стороннім людям, слід дотримуватися рекомендацій, зазначених нами в цій статті.

Все по закону: як офіційно, правильно і безпечно здати квартиру в оренду або наймання?

Нерухомість - один з найбільш надійних джерел інвестування в будь-які часи.

Власник такого майна може або продати його, або постійно отримувати стабільний дохід, здаючи його в оренду.

Варто розглянути процедуру правильної здачі житла і особливості її проведення.

Про те, чи можна здавати кімнату або частку в квартирі, а також про те, як здавати квартиру подобово, ви можете дізнатися з наших статей.

Будь-які операції з майном, в тому числі і при здачі в оренду, регулюються певними законодавчими актами. При здачі житлоплощі в оренду або наймання власнику необхідно керуватися такими двома основними документами:

1. Житловий кодекс РФ - в цьому документі прописані основні правила користування житлом та відповідальність за їх порушення.
2. Цивільний кодекс РФ - питань здачі нерухомості присвячені окремі розділи цього документа:

• угода оренди (полягає, якщо хоча б однією стороною договору виступає юридична особа) висвітлена в розділі 34 ГК РФ;
• угода найму (укладається між двома фізичними особами) регламентується главою 35 ГК РФ.

При складанні договору оренди або найму потрібно обов'язково керуватися положеннями ЦК РФ, оскільки це допоможе оформити угоду максимально правильно і законно.

Про те, чим відрізняється договір оренди від договору найму житлового приміщення, ви можете дізнатися з нашої статті.

Більшість квартир, які здаються в найм або оренду, не оформлені у вигляді взяття офіційного договору. Тобто угода укладається на підставі усної домовленості між сторонами, що є незаконним і ризикованим для обох учасників. Наприклад, власник може понести ризики.

Про те, чи можна здавати квартиру без оформлення договору, ви можете дізнатися з іншої нашої статті.

наприклад, шахрайство з боку наймача. Якщо немає документально закріпленої угоди, то і сам факт здачі житлоплощі ніяк не можна довести. Тому існує ймовірність, що наймач може не заплатити за житло, комунальні послуги або завдати шкоди майну власника або сусідів (наприклад, затопити їх).

У разі укладення договору в доведеться закріплені всі важливі моменти щодо угоди: Розмір і спосіб внесення грошей, зобов'язання по оплаті комунальних послуг, термін користування житлоплощею. Всі права і обов'язки обох сторін будуть чітко узгоджені між ними.

Є ризик податкової перевірки. При здачі житлоплощі її власник отримує певний дохід, з якого, відповідно до законодавства РФ, повинен бути сплачений податок (ПДФО).

Саме з цієї причини більшість угод проходять неофіційно, адже сторони хочуть таким чином заощадити.

Однак якщо цей факт буде виявлено інспекторами, власника притягнуть до відповідальності.

Заходи за це передбачені досить серйозні, причому з кожним наступним порушенням покарання буде посилюватися.

В законодавстві не передбачено окремої статті або закону, які б містили відповідальність за незаконну здачу житла в найм. Однак в разі такого порушення покарання буде застосовуватися з таких підстав:

• нездача декларації (Ст. 119 НК РФ);
• несплата податків.

1. Неподання в установлений законодавством про податки і збори термін податкової декларації до податкового органу за місцем обліку

тягне за собою стягнення штрафу в розмірі 5 відсотків не сплачена у встановлений законодавством про податки і збори термін суми податку, що підлягає сплаті (доплату) на основі цієї декларації, за кожний повний або неповний місяць з дня, встановленого для її подання, але не більше 30 відсотків зазначеної суми і не менше 1 000 рублів.

Якщо в першому випадку відповідальність встановлюється тільки податковим законодавством, то в другому це може відбуватися як на підставі НК РФ, так і за КК РФ.

Залежно від тяжкості правопорушення передбачена відповідальність.

стягнення загальної суми всіх несплачених податків - цей захід є обов'язковою і застосовується завжди. Крім величини самого податку доведеться ще сплатити і пеню за кожний день прострочення.

накладення штрафу за неподання декларації в розмірі 5% від величини заборгованості. При цьому його мінімальний розмір становить 1000 руб., А максимальний - 30% від боргу.

Накладення штрафу за несплату податку - його розмір становить:

Кримінальна відповідальність - конкретна міра встановлюється ст. 198 КК РФ і залежить від тяжкості порушення.

Якщо розмір заборгованості по податках становить понад 600 тис. Руб. за три роки, то можуть застосовуватися такі заходи:

• штраф в розмірі від 100 до 300 тис. руб .;
• примусові роботи (строком до року);
• арешт на період до півроку;
• позбавлення волі на строк до року.

Якщо борги по податках ставляться до категорії особливо великих (Тобто перевищують суму 3 млн. Руб. За три фінансові роки поспіль), то відповідальність посилюється:

• штраф в розмірі від 200 до 500 тис. руб .;
• примусові роботи або позбавлення волі на період до трьох років.

Цей перелік заходів - вичерпний, ніякої іншої відповідальності за несплату податків не передбачено. Наприклад, власника не зможуть виселити з його житлоплощі або відібрати її.

Незважаючи на наявність в законодавстві такої серйозної відповідальності за незаконну здачу нерухомості на практиці вона застосовується рідко.

Це зв'язано з тим що довести факт правопорушення дуже складно, адже для цього потрібні документальні підтвердження того, що житлоплощу дійсно комусь здається.

Якщо врахувати, що це не входить в інтереси обох сторін угоди, знайти такі документи дуже складно.

Про те, як швидко і правильно здати квартиру в оренду самостійно, ви можете дізнатися з нашої статті.

Якщо власник все ж прийняв рішення про офіційну здачі нерухомості в оренду або наймання, йому необхідно знати, як правильно провести цю процедуру. Зразковий алгоритм дій наступний:

Крок 1. Підготовка житла до здачі квартирантам. На цьому етапі потрібно зробити приміщення максимально привабливим для наймачів: провести косметичний ремонт (при необхідності) і забезпечити наявність додаткових зручностей (наприклад, провести інтернет і встановити кондиціонер).

Крок 2. Пошук наймача - це можна зробити як самостійно, так і за допомогою спеціального ріелторського агентства. Пошуки можуть здійснюватися по безлічі каналів: за допомогою ЗМІ, інтернету, знайомих або друзів. Про те, як скласти оголошення про здачу квартири, ви можете прочитати на нашому сайті. З потенційними мешканцями необхідно провести огляд житла і розповісти їм про всі переваги і недоліки житла.

Окремо варто торкнутися питання щодо наявності боргів по комунальних платежах. Звичайно, їх сплата не переходить на наймачів, проте сторони можуть в добровільному порядку вирішити це питання. Наприклад, узгодити погашення частини боргу в рахунок сплати вартості оренди або переведення заборгованості на власника.

Крок 3. Підготовка необхідних документів.

Для проведення операції оренди або найму житлового приміщення знадобляться:

• паспорт наймодавця;
• паспорт наймача;
• документи, що підтверджують право власності.

Про те, як скласти довіреність від власника на право здачі нерухомості.

Крок 4. Підготовка договору - це також можна зробити як самостійно, так і за допомогою юристів. Вимоги до оформлення та змісту документа залежать від його виду (оренда або найм). Загальними вимогами є:

• вказівка ​​предмета угоди;
• письмова форма документа;
• оформлення декількох екземплярів договору (для кожного учасника угоди).

Також додатково можна скласти акт прийому-передачі квартири і опис майна, яке в ньому знаходиться. Ця вимога необов'язково, але бажано, оскільки допоможе уберегти обидві сторони від можливих конфліктів з приводу псування майна.

Крок 5. Реєстрація договору - цей пункт є обов'язковим для договору:

• оренди (незалежно від терміну його дії);
• найму (якщо він укладається на рік і більше).

Реєстрація договору здійснюється в органах місцевого самоврядування та в податковій інспекції за місцем знаходження нерухомості.

Як уже зазначалося, головна причина, по якій власники здають кнедвіжімость неофіційно - це необхідність сплачувати з отриманих грошей податок. Цей вид надходжень є доходом, тому він обкладається ПДФО. Ставка цього податку, в залежності від платника, встановлена ​​на рівні:

• 13% - якщо доходи отримує громадянин Росії;
• 30% - якщо одержувачем є іноземний громадянин.

Очевидно, що в кожному з цих випадків виходить чималенька сума.

Однак є кілька цілком законних способів зменшити розмір необхідних відрахувань.
Для цього потрібно зареєструватися в податковій як ІП і вибрати одну з доступних систем оподаткування:

1. ССО. У цьому випадку власник стане підприємцем і від одержуваного доходу зможе платити менше відрахувань - 6%. Однак щороку потрібно буде вносити додаткову суму на обов'язкові страхові внески.
2. Патентна система - при цьому необхідності платити податки взагалі не буде, проте за патент доведеться віддати пристойну суму (точна вартість залежить від конкретного регіону). До витрат на придбання патенту також можна додати внески до фондів.

Менш законним способом зменшення величини податку є заниження в договорі величини плати за житло.

Про те, що включає в себе оплата за найм житлового приміщення, ви можете дізнатися з нашої статті.

щоб полегшити процес здачі квартири, власники можуть скористатися послугами агентства і укласти договір з ріелтором. У цьому випадку також можна здати житло офіційно, при цьому основну частину роботи візьме на себе посередник. Зокрема, на нього можуть бути покладені такі зобов'язання:

• підготовка всіх необхідних для проведення угоди документів;
• пошуків потенційних мешканців;
• організація реклами житла;
• проведення показу;
• оформлення договору.

В послуги ріелтора може бути включено ще й безліч інших зобов'язань - більш точно вони закріплюються в договорі з агентством.

При бажанні також можна буде застрахувати квартиру і все що знаходиться в ній майно від можливого збитку.

Єдиний недолік даного способу - необхідність оплачувати послуги агентства.

Однак якщо звернутися в надійну компанію з хорошою репутацією, то переваги від цього значно переважать фінансові втрати.

Офіційна здача нерухомості не користується серед власників особливою популярністю, оскільки в результаті цієї угоди необхідно здійснювати відрахування з податків до бюджету.

Однак ризики для обох сторін найму чи оренди при цьому також мінімальні, оскільки офіційний договір гарантує дотримання всіх їх прав та обов'язків.

(Пока оценок нет)

Загрузка...